【文章內(nèi)容簡介】 場發(fā)展丌成熟，存量大，去化慢，存在開發(fā)風險。 從以下幾個方面看，瑞昌市住宅市場自給自足，具有一定基礎(chǔ) 宏觀背景小結(jié) ? 瑞 昌樓市：房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，房地產(chǎn)投資處于較高水平，位列九江市各區(qū)第二； ? 住宅市場：整體市場情況向好，供需平衡，存在發(fā)展空間； ? 商業(yè)市場：發(fā)展丌成熟，市場存量巨大，去化緩慢，且大量空置，經(jīng)營情況較差，市場風險較高 ? 未來預(yù)測：受益于寬松的樓市政策影響，以及城市的發(fā)展，未來瑞昌市住宅市場有一定成長空間； 區(qū)域價值分析 3 區(qū)域規(guī)劃 湓城主 城區(qū)升級 定位為城市綜合 服務(wù)中心， 規(guī)劃集中瑞昌市的經(jīng)濟，政治、文化等 資源， 在現(xiàn)有規(guī)模上，向南、向西、向北拓展，區(qū)域 發(fā)展空間大 。 ① 中心聚集，雙核驅(qū)動：指 瑞昌市域形成以中心城區(qū)為發(fā)展聚集中心，湓城區(qū)，碼頭區(qū)為雙核心 ，全方位協(xié)作推進瑞昌市經(jīng)濟社會發(fā)展。 ② 三帶：指沿九碼快速路，瑞碼快速路以及武九鐵路發(fā)展的主要城鎮(zhèn)發(fā)展帶 ——瑞碼城鎮(zhèn)發(fā)展帶和沿省道 S304（婺桃線），縣道 X282（立肇線）形成的次要城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 ③ 三區(qū)：指瑞碼發(fā)展片區(qū)，肇陳發(fā)展片區(qū)，南義發(fā)展片區(qū)。 中心聚集，雙核驅(qū)勱，三帶三區(qū) 項目區(qū)位 湓城區(qū) 碼頭區(qū) 瑞昌中心 城區(qū) 形成 一 城兩區(qū)（湓城區(qū)和碼頭區(qū)）的 格局 ， 以 湓城區(qū)為主城區(qū) ，以碼頭鎮(zhèn)為副 城區(qū)。 湓城區(qū) 規(guī)劃集中瑞昌市的經(jīng)濟，政治、文化等 資源 。 區(qū)域規(guī)劃 湓城區(qū) 形成 “ 一廊五組團 ” 的 空間結(jié)構(gòu) ， 城東組團 定位市級公共服務(wù)中心，未來隨著公共服務(wù)配套設(shè)施逐步的遷入，將形成新的城市中心，層次將明顯提高 項目區(qū)位 湓城區(qū)形成 “一廊五組團 ”的 城市空間結(jié)構(gòu) ， 在城市布局中，構(gòu)筑生態(tài)廊道，將自然山體通過生態(tài)廊道滲透至城市中 ： 一廊 ： 指 瀼河生態(tài)廊道 ； 五組團 ： 指 黃金組團、城東組團、城西組團、桂林組團、大唐組團； ? 強化 城東組團 的 公共 服務(wù)中心 ，主要 承擔市級的行政辦公、文化娛樂、教育科研、信息服務(wù)等綜合服務(wù)功能，配備相對完善的生活服務(wù)設(shè)施； ? 市級公共服務(wù)副中心位于城西組團和大唐新區(qū)，主要承擔城市行政，教育、醫(yī)療等綜合功能。 交通規(guī)劃 “四橫四縱” 的 城市交通性主干 路網(wǎng)以及 S303不 S304省道的貫穿將進一步提高區(qū)域的通達性。 湓 城區(qū) 規(guī)劃 形成 “四橫四縱 ”的城市道路 網(wǎng) ，通達全市各區(qū) 。 四橫 ： 北環(huán)路，赤烏西路 —赤烏中路 —潯陽西路 —潯陽東路，南環(huán)路，長河 大道 四縱 ：創(chuàng)業(yè)路；龍泉路；黃金北路 ——黃金南路；瑞碼快速 通道 ——安定湖路 景觀資源 低密城市人口，依托廬山花海、瀼河生態(tài)廊道以及城中湖等景觀資源適宜打造生態(tài)住宅區(qū) 城東組團 廬山花海 瀼河生態(tài)廊道 柳湖公園 人口集中區(qū) 瀼河生態(tài)廊道：瀼河位于現(xiàn)狀湓城區(qū)的南側(cè)，規(guī)劃湓城區(qū)向南擴張，跨越瀼河建設(shè)大唐新區(qū)，規(guī)劃結(jié)合瀼河兩側(cè)建設(shè)公園綠地，形成一條生態(tài)走廊。 東關(guān)湖 區(qū)域配套 行政辦公、教育 科研較為集中，文化娛樂，信息服務(wù)、體育活勱等基礎(chǔ)公共設(shè)施將陸續(xù)遷入， 為區(qū)域后續(xù)發(fā)展創(chuàng)造更多條件 項目地塊 檢測大樓 瑞昌 市政府 電影院 城東小學 瑞昌市司法局 城東學校 瑞昌市人民醫(yī)院 鐵路線 城 東城市 發(fā)展 從小規(guī)模的純居住區(qū)進入配套完善、規(guī)模大盤集中的舒適宜居中心 成熟區(qū)： 城市今典 東錦佳苑 名門世家 龍翔國際 陽光麗景 麗湖馨居 金鼎名城 鑫瑞華庭 安定湖一號 東方星城 城東區(qū) 成熟區(qū) 新熱點區(qū) 項目 規(guī)模 容積率 安定湖一號 麗湖馨居 鑫瑞華庭 項目 規(guī)模 容積率 名門世家 24萬方 龍翔國際 本案 43萬方 新熱點區(qū)： 本案 城 東城市形象 品質(zhì)規(guī)模大盤陸續(xù)進入將帶勱區(qū)域整體形象升級和價值提升 項目名稱 規(guī)模 進入時間 東方星城 2023年 龍翔國際 名門世家 24萬方 區(qū)域發(fā)展升級 ? 湓城主城區(qū)升級定位為城市綜合服務(wù)中心， 規(guī)劃集中瑞昌市的經(jīng)濟，政治、文化等資源。 ? 湓城區(qū) 形成 “一廊五組團 ”的 空間結(jié)構(gòu) ， 城東組團 定位市級公共服務(wù)中心，形成中心的中心 區(qū)域定位 ?湓城區(qū)形成 “四橫四縱 ”的城市道路網(wǎng) ，加上 S303不 S304省道的貫穿，區(qū)域未來通達性好 區(qū)域交通 ? 廬山花海、瀼河生態(tài)廊道、城中湖等景觀資源優(yōu)越，有條件打造宜居生態(tài)住區(qū) ?教育、醫(yī)療、文化、娛樂等配套逐步建設(shè)，未來生活便利性好 區(qū)域資源 ?從純居住區(qū)向配套完善的 宜居宜業(yè) 中心發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 區(qū)域價值 小結(jié)：未來的城市綜合服務(wù)中心 房地產(chǎn)市場機會 4 區(qū)域劃分 瑞昌市房地產(chǎn)承托傳統(tǒng)剛需置業(yè)需求 ，主要沿城市主干道整體由西向東發(fā)展，形成城西傳統(tǒng)居住區(qū)不城東生態(tài)宜居區(qū)，整體價格中心區(qū)域高于兩端 瑞昌城區(qū)以高鐵線為界，鐵路以西為老城區(qū)，以東為城東新區(qū) 行政中心 ?市場供應(yīng)量逐年增加 ?新市政府、新人民醫(yī)院落戶，商業(yè)配套薄弱 ?價格水平： 34004500 傳統(tǒng)商業(yè)中心 ?商場較為集中 ?居住環(huán)境純粹 ?價格水平： 36004000 新型宜居生態(tài)居住區(qū) 傳統(tǒng)居住區(qū) 板塊 細分 目前城東板塊沿城市中軸線以北發(fā)展相對飽和，城東板塊向南拓展，居住 氛圍逐漸形成，發(fā)展向好，人口導(dǎo) 入性優(yōu)于成熟板塊 ?成熟板塊 ?主要價值 ：交通便利，配套較為完善 ?主流產(chǎn)品 ：多層剛需三房為主，輔以大兩房，四房產(chǎn)品 ?價格水平 ： 3400 —3900 ?客群 ：區(qū)域內(nèi)客戶為主 ?新熱點板塊 ?主要價值：規(guī)劃利好，具升值潛力 ?主流產(chǎn)品：小高層，舒適三、四房大戶型，別墅 ?價格水平： 3700 — 4300 ?客群：本地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主 新熱點板塊 成熟板塊 廬山花海項目 鐵路線 城市中軸線 區(qū)域供應(yīng) 城東板塊南部為市場新熱點板塊，為當前市場供應(yīng)主體 城市今典 東錦佳苑 名門世家 龍翔國際 陽光麗景 麗湖馨居 金鼎名城 鑫瑞華庭 安定湖一號 東方星城 城東區(qū) 成熟區(qū) 新熱點區(qū) 項目入市時間較早，多步入尾期，存量房源丌多 當前市場主力在售樓盤和熱銷樓盤，分別于 2023年、2023年入市，供應(yīng)量相對充足 板塊 產(chǎn)品特征 多層接受度優(yōu)于小高層 /高層，主力熱銷戶型集中于 100130m2的三房 區(qū)域 項目名稱 占地面積 （ m2） 建筑面積 （ m2） 容積率（ %） 綠化率（ %） 建筑形態(tài) 平面布局 車位比 主力戶型（面積段） 城東（成熟板塊） 城市今典 30000 71851 多層 小高層 一梯兩戶 兩梯兩戶 兩梯三戶 1: 101127㎡三房 東錦佳苑 35 多層 小高層 兩梯四戶、兩梯五戶、兩梯六戶、三梯七戶 1: 97128㎡兩房和三房 陽光麗景 多層 小高層 一梯三戶 兩梯三戶 1: 89119㎡兩房三房 鑫瑞華庭 18987 46159 多層 小高層 兩梯四戶 兩梯六戶 1: 104110㎡三房 金鼎名城 35964 80000 36 多層 小高層 一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶、三梯八戶 1.: 103120㎡三房 麗湖馨居 18961 20 多層 小高層 兩梯四戶 兩梯五戶 1: 98127㎡兩房和三房 城東（新熱點片區(qū)） 東方星城 146810 35 多層 小高層 一梯兩戶、兩梯四 戶 1: 94155㎡兩房和三房 龍翔國際 149543 358000 40 多層、小高層、別墅 一梯兩戶、兩梯四戶、兩梯六戶 1:1 100130m2三房 名門世家 240000 32 多層 小高層 兩梯四戶 兩梯六戶 1:1 105129m的三房 板塊 客戶特征 以本地改善和鄉(xiāng)鎮(zhèn)首置客戶為主，少量周邊縣市客群，主要滿足居住及附近就學 區(qū)域 項目名稱 項目特征 周邊配套 優(yōu)惠政策 客戶來源 選擇原因 城東（成熟板塊） 城市今典 西班牙風情疊 水景觀小鎮(zhèn) 瑞昌汽車站、市政府、城東學校、陽光 幼兒園 認購優(yōu)惠 200/㎡ 剛需或改善客 戶 緊鄰市政府單位，學區(qū)房、配套較完善 東錦佳苑 中高端現(xiàn)代化 小區(qū) 瑞昌汽車站、市政府、城東學校、金銘 國際幼兒園 住宅清盤 3000/㎡元起 剛需或改善客 戶 配套齊全，學區(qū)房、 性價比高 陽光麗景 親近自然的簡 約舒適社區(qū) 瑞昌汽車站，市政府，城東學校 住宅認購 94折，商鋪 9折 剛需客戶 價格低，環(huán)境舒適 鑫瑞華庭 城市核心生態(tài) 社區(qū) 安定湖公園、賽湖學校、大風車幼兒園 送萬元車位抵用 券 剛需客戶 環(huán)境優(yōu)雅，教育資 源豐富 金鼎名城 法蘭西風格板 式住宅小區(qū) 瑞昌中醫(yī)醫(yī)院、安定湖公園、桂林中心小學、賽湖學校、大