【文章內(nèi)容簡介】 市場定位 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 案名建議 泰西國際商貿(mào)城 泰山國際商貿(mào)城 此案名具有較強的地域?qū)傩裕夷軌蚍浅Ｃ鞔_的傳遞項目位置，并間接傳遞此項目地處泰安西部發(fā)展帶上。此為首推案名。 借助泰山之名作為本案的案名，一定程度上提升本案形象。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 發(fā)展建議（定位） 注釋：此業(yè)態(tài)為建議性參考，后期實施進一步確認 項目總體按照四部分開發(fā)： 義烏小商品城，含肥城車站及小商品批發(fā)展示中心，共計面積約 15萬平米（藍色區(qū)域）。配套住宅產(chǎn)品 5萬平方米。 義烏小商品城二期（ 2中綠色區(qū)域），泰山國際石膏展示交易中心一區(qū)（ 2中灰色區(qū)域）和泰西國際展覽中心（ 2中紅 色區(qū)域）。 泰西國際工藝品城及配套中高端住住宅產(chǎn)品。 泰西國際商貿(mào)城及中高端住宅產(chǎn)品。 注明：在本案項目整體規(guī)劃不明的前提下，暫不做詳細的業(yè)態(tài)劃分定位。 發(fā)展建議（簡） 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 規(guī)劃設(shè)計參考 發(fā)展建議（簡） 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 配套參考 發(fā)展建議（簡） 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 運營招商配套 發(fā)展建議（簡） 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 誰是我們的客戶 ? 根據(jù)以上對目標客戶群的分析，并結(jié)合本項目的實際素質(zhì)和定位考慮，我們認為，本項目的目標客戶如下： ?本市行業(yè)經(jīng)營戶 ?周邊縣市行業(yè)經(jīng)營戶 /企業(yè)主 ?個體戶、私營企業(yè)小老板 ?政府機關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員 ?其他投資客 投資型客戶 自營型客戶 機關(guān)、事業(yè)單位 /國企中高層管理者 民營、私企老板、個體戶 高級白領(lǐng) 離退休人員 其他客戶（周邊縣市投資者或商家） 縣區(qū)已有的代理商經(jīng)營商 準備涉足商業(yè)經(jīng)營的成功人士 周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)資金雄厚的半經(jīng)營商 客戶定位 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 通過我司的市場調(diào)研結(jié)合項目市場定位 、 具體的業(yè)態(tài)定位等因素綜合考慮我項目目標客戶群體主要有兩大類投資客戶與自營客戶 。 投資客戶 ?具有較強的投資能力； ?資金雄厚，投資意識強； ?注重產(chǎn)品升值空間，追求利益回報； ?多為二次以及二次以上置業(yè)者。 自營客戶 ?注重項目周邊商業(yè)氛圍； ?對地段、交通、規(guī)模、市場成熟度有一定的要求； ?偏好于良好的經(jīng)營環(huán)境； ?商業(yè)配套設(shè)施要求較高。 目標客戶群體分析 客戶定位 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 思 維 導(dǎo) 圖 市 場 調(diào) 研 項 目 定 位 總體營銷策略 營 銷 推 廣 銷 售 執(zhí) 行 銷售節(jié)奏 總體策略 營銷策略 銷售節(jié)奏 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 說 明 在整體宗地開發(fā)規(guī)劃不詳?shù)那疤嵯?，本報告以下部分將重點圍繞宗地一期地塊展開延續(xù)，一期參數(shù)預(yù)估值： 占地： 150畝 位于宗地的西側(cè)。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 以上節(jié)點及推盤時間為暫時初定，具體推盤節(jié)奏及時間將根據(jù)工程進度和項目進展進行及時調(diào)整。 2023年 4月 2324日盛大開盤 (解籌 ) 2023年 01月 10日開始推廣 2023年 12月 10日正式接受登記 2023年 2月 20日公開認籌 我司就項目各項準備工作所需要的時間進行了初步預(yù)算。綜合考慮后，特初步提交以下開盤前準備工作時間節(jié)點，供貴司參考： 銷售節(jié)奏 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 營銷戰(zhàn)役怎么打？ 引 導(dǎo) 塑 造 演 繹 泰安首家產(chǎn)權(quán)式專業(yè)市場 喚起人們的期待和關(guān)注 產(chǎn)生排它性 具發(fā)展前景和極佳的投資價值 經(jīng)營和投資價值的體現(xiàn) 強調(diào)投資價值，得到認同 以數(shù)據(jù)和場景演繹市場的成功 呈現(xiàn)市場追捧現(xiàn)象，塑造品牌 用成功引爆羊群效應(yīng) 認籌 —— 解籌 —— 解籌 —— 開盤，再認籌 —— 解籌 —— 解籌 —— 再開盤 (重復(fù)解籌策略) 戰(zhàn)役設(shè)計思路：充分做好形象導(dǎo)入期、制造多個持續(xù)熱銷期 銷售節(jié)奏 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 泰西地區(qū) 國際 商貿(mào) 綜合體 ?樹立項目良好市場形象，提升產(chǎn)品附加值； ?有效傳達項目信息，吸引市場廣泛關(guān)注； ?促進項目良好銷售，實現(xiàn)項目較高的回報收益率； ?以項目為依托，為發(fā)展商延續(xù)良好品牌形象。 ?前期以吸引自營客進駐為主，通過策略引導(dǎo)，使客戶產(chǎn)生強烈認同感。 ?對投資客戶采用 5年年 8%的返租， 24%沖總價，降低門檻，刺激客戶投資。 ?借助媒體效用，演繹市場品牌感召魅力，發(fā)揮羊群效應(yīng)，成功引爆項目銷售。 項目營銷推廣的使命 項目營銷推廣的目標 項目營銷推廣的總體思路 總體策略 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 策略一：自營客優(yōu)先原則 策略二：走出去，點對點直銷 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 銷售形式： 返租銷售與直接銷售相結(jié)合 返租 5年， 3年 24％一次性返，沖總價，剩余兩年每年返，大大降低投資門檻。 策略三：對自營客戶 3年免稅 ，對投資 5年包租，年 8%返租收益法 主動出擊，聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長、村長（給予成交每套 1000元的利益），借助村長影響力，拉動村民購鋪； 形式一：由鎮(zhèn)長、村長自行組織聯(lián)絡(luò)； 形式二：由鎮(zhèn)長、村長牽頭組織村民，我方做集中演示、接待、推介。 策略四：聯(lián)絡(luò)鎮(zhèn)長、村長直銷法 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 思 維 導(dǎo) 圖 市 場 調(diào) 研 項 目 定 位 總體營銷策略 營 銷 推 廣 銷 售 執(zhí) 行 形象定位 銷售賣點 推廣研判 銷售賣點推廣形象推廣研判廣告策略 廣告策略渠道執(zhí)行節(jié)點 渠道執(zhí)行節(jié)點 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 【 項目整體案名 】 泰西國際商貿(mào)城 【 項目定位 】 泰西 國際商貿(mào)綜合體 【 項目推廣主題 】 泰西第一商貿(mào)口岸 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 產(chǎn)品線 ? 超長臨街店面，展示面非常好 ； ? 6米層高，買一送一； ? 創(chuàng)新連廊設(shè)計，人流不斷檔，層層都是一樓； ? 充足的停車位，不再為停車而煩惱； 服務(wù)線 ?科學(xué)合理的業(yè)態(tài)定位； ?著名商管公司進駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理； 營銷線 ? 5年年 8%的穩(wěn)定回報； ? 超低首付門檻，租鋪？不如買鋪！ 泰西國際商貿(mào)城核心賣點 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 ? 項目 80萬平米的超大規(guī)模； ? 政府重點支持的項目，義烏小商品城無縫承接； ? 交通便利、物流優(yōu)越、配套完善； ? 超長的臨街店鋪，展示面非常好，品牌商家必爭之地； ? 困守舊市場，還是殺入新市場？是生存還是發(fā)展？ ? 租鋪 ?不如買鋪 ! ? 新市場，產(chǎn)品互補，資源共享，新商機 ； ? 泰西國際商貿(mào)城引來知名商業(yè)管理公司的強力加盟，保證市場未來經(jīng)營。 ?? 對自營客戶說什么？ — — 超大規(guī)模、重點扶持項目、經(jīng)營有保障 ? 除了股票、保險我們還能投資什么 ? ?“ 投資，從誰下手” ? ? 體現(xiàn)投資者的遠見，看準溫州商貿(mào)城引領(lǐng)未來，共榮共贏。 ? 5年年 8%高回報； ? 升值潛力大，租金節(jié)節(jié)攀升； ? 低門檻、低總價、低首付、全民投資創(chuàng)富總動員； ? 24%一次性返還，沖抵總價，門檻低； ? 一鋪養(yǎng)三代； ? 面積小，投入少，小本大贏； ?? 對投資客戶說什么？ —— 升值潛力大、回報高、低風(fēng)險 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 ? 政府規(guī)劃發(fā)展及重點扶持 ? 交通物流優(yōu)勢 ? 政府要發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ? 項目規(guī)模與定位優(yōu)勢 ? 項目配套優(yōu)勢 ? 經(jīng)營前景與投資“錢”景 ? 營銷推廣優(yōu)勢 如何突出項目價值？如何提升項目價值？ 我們需要做的不僅僅是提煉，還需要更多的賦予！ 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 從目標客戶的核心關(guān)注點分析 重視投資回報率 ? 加強對開發(fā)商和運營公司權(quán)威性的展現(xiàn)，突出擔保公司的作用，規(guī)避消費者的風(fēng)險。 重視投資的安全性 ? 產(chǎn)品后期加強對項目的品質(zhì)要求，以實在具體的利益打動消費者 多次置業(yè)，理性十足 ? 突出項目 8%的投資回報率，以及 8%回報的保障是如何體現(xiàn)的。 重視產(chǎn)品流動性 ?突出產(chǎn)品可自營 ,可投資的特性。 廣告策略 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 —— 我們對目標客群的需求概括： 在保證安全的前提下 ,實現(xiàn)貨幣增值，追求利潤最大化 . 關(guān)鍵詞 : 高收益 低風(fēng)險 投資穩(wěn)健 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 現(xiàn)在，我們針對 專業(yè)市場商鋪的投資人做一次感性洞察。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 “投資房子好是好，但又太麻煩了，每月要收租，而且并不一定可以租到長期的租戶，最好有一個專門負責(zé)管理的公司，長期托付給他們管理，每一年等著分紅就行了，有穩(wěn)定的高收益，省心、省力、穩(wěn)當當賺錢； 會賺錢的“房子” 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 “我是一個專業(yè)的投資者，我投資物業(yè)的標準就是升值大，關(guān)鍵是要回報高、要快、要早，主要看三、五年后這里的增值空間，好轉(zhuǎn)讓，好出租，別的考慮不多” 讓錢生“錢” 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 房屋“銀行” “手里有空閑資金，遇上金融危機就沒轍了，不知道投哪兒；股票吧，上竄下跳，心里慌，存銀行、買保險吧，收益又不高，想再找一種風(fēng)險相對股票小的，但收益卻比存款高的投資項目，最少要跑贏通貨膨脹的速度?！? 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 讓錢更賺“錢”，讓房子“賺錢”，讓閑錢不在“閑”，讓資產(chǎn)升值，一切都因為“一套產(chǎn)權(quán)式酒店”，而變得高效、安全、穩(wěn)定，因為那是投資人理財、賺錢的一種方式、方法和途徑 。 專業(yè)市場“賺錢術(shù)” 核心概念 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 快 猛 短 用最短的時間、最快的速度、最集中猛烈的攻勢傳遞最有效的產(chǎn)品信息。 搶占先機、出奇制勝、多級連動、分期推盤 物業(yè)類型具有一定稀缺性 ,市場競爭空白。營銷費用不高 ,不可能做大規(guī)模推廣。項目目標客群中有相當部分的異地客戶。項目回款壓力比較大 ,需要快速行動。 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 推廣務(wù)虛三部曲 強勢引爆期 利益溝通期 項目認定期 事件營銷造勢 引爆項目形象 建立溝通渠道 基于產(chǎn)品利益的情感溝通 將項目形象逐步向深度和廣度釋放 推出產(chǎn)品差異，引領(lǐng)投資標準 訴求客戶圈層 多渠道溝通 提升項目形象 以緊密契合的傳播攻勢 取得轟動的市場效應(yīng) 實現(xiàn)銷售 PR活動打頭 小眾傳播為主 通過借力造勢 引發(fā)市場關(guān)注 通過細分市場的精耕 實現(xiàn)點對點的客戶跟蹤 對于目標受眾的信息接受而言，沒有階段概念，不同階段，不同的銷售主張和訴求側(cè)重，將銷售實現(xiàn)的可能性最大化，時刻都是熱銷期！ 推廣研判 肥城泰肥一級路項目發(fā)展戰(zhàn)略及營銷策劃案 切脈營銷 執(zhí)行為王 主題： 招募老板（房東）活動 活動目的： 1）以事件營銷為切點，強力引爆市場的關(guān)注度，搶占市場至高點。 2）迎合項目目標客群的需求，盡量縮短項目的導(dǎo)入時間，以最有效的方式在市場中傳播項目投資價值。 活動方式：以“招募老板（房東）”活動為新聞點引發(fā)社會討論，傳播“泰西國際商貿(mào)城會賺錢的房子”的項目特點。 時 間： 2023年 12月