【文章內(nèi)容簡介】 般描述 決策要點 戰(zhàn)略表述 產(chǎn)品種類 購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務 產(chǎn)品構成：品牌及服務附加 產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品＋附加產(chǎn)品 以 “ 萬象城 ” 為主導產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體 核心產(chǎn)品：購物中心（萬象城） 每個都市綜合體采用不同的功能組合 目標市場 市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶 購物中心 —— 核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進入本地市場的優(yōu)質品牌 寫字樓：優(yōu)質金融服務業(yè)客戶 酒店：中高檔商務客 住宅：中產(chǎn)市民 價值鏈 構成 土地經(jīng)營、選址、市場、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務 價值鏈構成：控制環(huán)節(jié)、整體構成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié) 控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)管理 需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進行咨詢服務輸出 需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營、零售 地域范圍 國內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈 地域定位：核心區(qū)域、重點進攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域 核心區(qū)域：區(qū)域中心城市 重點進攻：政府關系好、競爭尚未充分（如杭州、成都） 戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關系不具優(yōu)勢的區(qū)域 核心技術 品牌管理、客戶服務技術、客戶管理技術 技術組合：核心技術、需研究的技術、需跟蹤的技術、需淘汰的技術 核心技術：選址及買地、市場研究、產(chǎn)品設計、工程管理、招商、運營 需跟蹤的技術：產(chǎn)品設計（廣義）、工程施工 愿景及目標 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 產(chǎn)品定義 核心產(chǎn)品： 面向都市消費人群的多樣消費元素組合及優(yōu)質消費、工作、居住環(huán)境。 實體產(chǎn)品： 購物中心、寫字樓、酒店（含公寓）、住宅等物業(yè)元素組合，其中購物中心為核心元素，住宅為重要組成部分。 擴展產(chǎn)品： 運營服務、物業(yè)管理服務、冰場經(jīng)營、酒店經(jīng)營、合作經(jīng)營（零售、餐飲、娛樂等購物中心內(nèi)經(jīng)營店鋪）、都市綜合體相關行業(yè)咨詢與顧問服務、招商代理。 發(fā)展路徑：我們怎樣到達那里？ 國內(nèi)區(qū)域中心城市的核心商圈 地域范圍 目標市場 核心技術：選址及買地、市場研究、產(chǎn)品設計、工程管理、招商、運營 需跟蹤的技術：產(chǎn)品設計（廣義）、工程施工 技術組合：核心技術、需研究的技術、需跟蹤的技術、需淘汰的技術 品牌管理、客戶服務技術、客戶管理技術 核心技術 以 “ 萬象城 ” 為主導產(chǎn)品和主力品牌的都市綜合體 核心產(chǎn)品：購物中心（萬象城） 每個都市綜合體采用不同的功能組合 產(chǎn)品構成：品牌及服務附加 產(chǎn)品組成：核心產(chǎn)品＋附加產(chǎn)品 購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務 產(chǎn)品種類 核心區(qū)域：區(qū)域中心城市 重點進攻：政府關系好、競爭尚未充分（如杭州、成都） 戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關系不具優(yōu)勢的區(qū)域 地域定位：核心區(qū)域、重點進攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域 控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)管理 需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進行咨詢服務輸出 需退出的環(huán)節(jié)：土地經(jīng)營、零售 價值鏈構成：控制環(huán)節(jié)、整體構成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié) 土地經(jīng)營、選址、市場、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務 價值鏈 構成 購物中心 —— 核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進入本地市場的優(yōu)質品牌 寫字樓：優(yōu)質金融服務業(yè)客戶 酒店：中高檔商務客 住宅：中產(chǎn)市民 市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶 戰(zhàn)略表述 決策要點 一般描述 領域 自行開發(fā)＋合作開發(fā) 自行開發(fā) /合作開發(fā) /申請技術許可 /技術購買 整體以自行開發(fā)為主；購物中心以自行開發(fā)及經(jīng)營管理為主；住宅自行開發(fā)并全部銷售；寫字樓自行開發(fā)及為客戶定制，租售兼可；酒店可考慮合資或品牌合作；暫不考慮項目收購 自行開發(fā) /合資 /收購 以新建為主，必要時考慮合資，暫不考慮品牌及管理輸出 新建 /收購 /合資 /授權 /特許經(jīng)營 以新建為主，必要時與合適公司合資，暫不考慮收購 新建 /收購 /合資 /戰(zhàn)略聯(lián)盟 /外包 購物中心以自行開拓為主、代理為輔，對于重要優(yōu)質的零售資源可考慮聯(lián)合華潤零售合資、合作或代理 寫字樓以代理為主自行開拓為輔 酒店以合資、合作及共享渠道為主 住宅以自行開拓或代理均可 自己開拓 /合資 /收購 /共享渠道 /代理 戰(zhàn)略表述決策要點差異化 產(chǎn)品定位 ? 位臵交通 ? 品牌（面對顧客） ? 品牌（面對租戶） ? 企業(yè)商譽 ? 物業(yè)質素 ? 價格 ? 產(chǎn)品組合 ? 規(guī)模 ? 檔次 ? 生產(chǎn)速度 ? 生產(chǎn)成本 人員差異化 ? 本土化程度 ? 國際視野 ? 專業(yè)程度 ? 成功經(jīng)驗 ? 素質修養(yǎng) ? 創(chuàng)新能力 服務差異化 ? 一條龍服務 ? 營運管理水平 ? 靈活性（定制服務） ? 營銷水平 渠道差異化 ? 土地獲得 ? 客源渠道 ? 政策傾斜 ? 集團協(xié)同 ? 融資手段 差異化 產(chǎn)品定位 ? 位臵交通 ? 品牌（面對顧客） ? 品牌（面對租戶） ? 企業(yè)商譽 ? 物業(yè)質素 ? 價格 ? 產(chǎn)品組合 ? 規(guī)模 ? 檔次 ? 生產(chǎn)速度 ? 生產(chǎn)成本 人員差異化 ? 本土化程度 ? 國際視野 ? 專業(yè)程度 ? 成功經(jīng)驗 ?