某公司寸灘項目開發(fā)策略匯報(編輯修改稿)
2025-01-25 11:58 本頁面
【文章內容簡介】 1場地噪音分析 西部地塊，因為周邊相對較高，中間相對較低，且與海爾路有一個自然的高差，所以在場地中間幾乎不能聽到車流帶來的噪音。舒適度比較好。 中部地塊因為水系形成一個自然的通廊，本區(qū)域地段的公路為上坡路，因此車行于此，需要踩油門，因此噪音不可避免，加上這個通廊的關系，因此在中部地塊，第一期開發(fā)組團范圍內，站在場地中央能夠感受到下面的汽車噪音。 15 1銷售場地選址分析 理由： 場地利用條件最好， 無撤遷，基本不需要平整場地。 錯過對面的山頭，視野相對比 較開闊。能看到港務大樓，有一定 人氣支撐。 我們將以最便捷與最快速的方 式迎接購房者，避免到達土地后 繼續(xù)前行造成的偏 僻感。 本區(qū)域費用最優(yōu)。 第一部分 項目自身要素分析 16 1土地成熟度分析 如果選擇從西邊地塊進行開發(fā)，在本期間推出剛好契合市場對花園洋房地塊的認知，即地塊自然資源好，但是地塊成熟度不高，而本項目距離城市中心區(qū)的位置也比較適當。因此從這個角度來說，本區(qū)域為目前市場對花園洋房認識的成熟度的高值階段。 如果選擇從中部開發(fā)高層產品，支撐土地成熟度最大的因素就是對面的港務大樓，這可以給購買群體一個潛在的暗示，就是地塊將來的升值空間比較大，不利因素則是本項目周邊地塊城市配套不完善，而工業(yè)園距離形成時期過早，產業(yè)工人還沒有入住，沒有太多的基礎性客戶群體。而本項目地塊，對目前市場上中低端產品支撐不夠 [金科與中億同時選擇了做高品質項目，本項目的土地成熟度還不及這兩個項目 ]。 第一部分 項目自身要素分析 17 第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析 城市重心北移 北移的幾個主要標志性事件：江北中心區(qū)的甲級寫字樓的建設與銷售走勢良好（未來國際、金融街為甲級寫字樓），江北中心區(qū)域的高層住宅開始出現豪宅現象 [紅鼎中央公館售價均價達到： 5400元 /平方米 ]。 江北商業(yè)已經開始全面發(fā)力 2023年黃金周，江北商圈的消費增長量達到 180%，增幅居于全重慶之首，數量超過沙區(qū)，成為主城區(qū)名副其實的第二商圈。 開發(fā)熱點形成以北濱路為主江景房和三北區(qū)域兩大組團 各個開發(fā)商拿地時間關系以及政府對土地使用的年限加上各個開發(fā)商的現實情況，明年將是江景房集中放量的年份。北濱路亮相項目將超過 560萬方，沙濱路與長濱路、南濱路也有項目亮相，估計在明年亮相的江景房項目超過 500萬方。總體而言，北濱路的放量將占據整個江景房的 50%以上的市場份額。 北部新區(qū)仍然會是整個城市開發(fā)的熱點，以金科東方王榭為代表的花園洋房將重新沖擊市場，而各大開發(fā)商土地儲備足夠豐富，他們一旦能繞過政策的 7090原則，則明年的北部新區(qū)將繼續(xù)形成成片開發(fā)的熱點區(qū)域。 一、市場環(huán)境分析 18 第二部分 市場環(huán)境分析與客戶來源分析 北濱路形成未來開發(fā)的熱點區(qū)域 北濱路為江北 2023年地產市場的最熱點，因龍湖項目將啟動，招商項目拿地時間已經第四年，國美項目，現在的金科項目，與華宇北國風光，一線開發(fā)商的集體行動，必將帶動整個版塊的高速發(fā)展，形成整個市場中的熱點區(qū)域。 冉南龍版塊成為江北區(qū)新的城市覆蓋區(qū)域 冉家壩南橋寺版塊因距離城市中心位置比較適當，加上城市基礎配套設施比較完善，與龍湖、保利、魯能的先期托市，這個區(qū)域在本年度為江北的地產最熱版塊， 2023年魯能計劃放量達到 80萬方。開發(fā)商在這個區(qū)域儲備土地較多，拿地時間 2年，因此明年本區(qū)域也將是一個開發(fā)熱點區(qū)域。 另：渝北冉家壩廣場方案已經立項，即將進入啟動階段。如果該廣場一旦啟動，將加速本區(qū)域城市配套設施的完善，進一步刺激本區(qū)域的房地產開發(fā)，他將同濱江路一起，形成整個市場的主流現象。 19 江北中心組團產品供應以小戶型商務樓等物業(yè)為主 2023年江北區(qū)中心組團項目總量將達到 100萬方左右江北明年中心區(qū)域房地產仍然處于一種比較熱的狀態(tài)。因為受制于地塊的地價關系影響，他們的房屋單價相對比較高，因此在產品上多為中小戶型與商用功能或者投資功能。 經開組團，仍然為江北區(qū)開發(fā)的一個熱點區(qū)域（經開組團屬于渝北區(qū)） 雖然龍湖與協信的用地不多，但是其他開發(fā)商在此仍然有大量的土地有待于開發(fā)，因此本區(qū)域仍然有大量的產品亮相，而本區(qū)域屬性始終向高品
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