【文章內容簡介】 管委會 —— 辦公商務人員 需要商務用房及餐飲休閑設施 酒店公寓及商務辦公 高鐵及高速 —— 外來人員 目的性消費及路過性消費 目的性專業(yè)性賣場 經營模式 經營業(yè)態(tài) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設計） 經營模式 經營業(yè)態(tài) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (超市 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 (五星級酒店和辦公樓 ) 徐州東城國際花園城商業(yè)中心 （三益設計） 規(guī)模 商圈范圍確定后，可根據區(qū)域產業(yè)結構、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費市場容量，初步確定項目經營規(guī)模； 項目經營規(guī)模在通過商圈分析后，通過一定的宏觀量化計算也可得出： 購買力決定規(guī)模公式： 規(guī)模 = 商圈購買力 － 圈內競爭分流購買力 一個不可忽視的指標：城市經濟技術指標 城市總體規(guī)劃，一開始就設定了商業(yè)成功的起跑線； 經濟技術指標規(guī)模與定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過剩？ 市場潛在需求分析 —— 整合出一個結構豐富的綜合產業(yè)鏈結構 形象 形象的定位依據：主題定位，經營管理企業(yè)的品牌形象定位。 作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 1. 以時尚展示打造和樹立城市“時尚坐標”、“咨詢坐標”的形象定位，維護持久的競爭力； 2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產品價格質量服務、促銷策略等； 3. 形象的建筑設計語言：形狀、結構、顏色、購物氣氛經營、場內購物環(huán)境、布局設計、櫥窗設計、形象展示、廣告等； 4. 商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。 形象 形象案例 1 上海新天地 土地面積： 3萬平方米 總建筑面積： 57,000平方米 項目概況： 上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路以及黃陂南路地鐵站。上海新天地以「傳統(tǒng)與現代結合」為設計理念，用現代技術保留了建于20世紀初期的石庫門老建筑。 項目定位： 上海新天地的定位經歷了三個階段的深化。 第一階段：強調綜合性，將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補了市場空白； 第二階段：將該項目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點； 第三階段：讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點。 上海新天地 形象 形象案例 2 上海復地城隍廟廣場（三益設計） —— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍本，以庭院化空間布局滿足現代商業(yè)與旅游的需求。設計以仿古建筑為主，部分建筑體量較大。沿方浜中路步行街則以傳統(tǒng)二層建筑和少量歐式建筑為主，街道尺度宜人。 上海復地城隍廟廣場 (夜景 ) 上海復地城隍廟廣場 (內街透視 ) 上海復地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復地城隍廟廣場 (透視 ) 上海復地城隍廟廣場（三益設計） 形象 形象案例 3 創(chuàng)邑 老碼頭改造（三益設計） —— 創(chuàng)意產業(yè)園的改造與設計 該項目原來是上海油脂廠。其位置距離上海的母親河黃浦江僅 30米，其改造思路： 第一，做一個現代的、時尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的紀念性的構件。這里要讓新與舊共存、融合，讓人們在情感上有一個很好的延續(xù)。 本項目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。 5， 6層的建筑物改造成設計類創(chuàng)意產業(yè)園，部分樓層可遠眺浦江，景觀資源豐富，可改造休閑類的俱樂部或會所，中部廣場區(qū)域新建一個典型石窟門風格建筑，室內為特色西餐酒吧，室外為大型水上秀場，是本項目的最大亮點！同時，周邊建筑改造為特色服飾和精品展示店，沿外馬路建筑樓層較低，改造重點為以特色餐飲，酒吧為主的商業(yè)街。隨著世博的臨近，本項目的實施，一方面填補了外灘和世博會基地之間的空白區(qū)域，將外灘的時尚元素和城市形象功能進行延伸拓展，同時，與隔江相望的小陸家嘴也形成呼應，將新時代時尚氣息的休閑商業(yè)中心與小陸家嘴金融商務區(qū)形成城市功能的互補。 整個項目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土構件與鋼結構交雜，配以部分木質構件，構成整個項目的現代基調。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運用，以及各種材料在細部上的巧妙組合，使現代風格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應，使整個項目大氣又不失柔和，現代的同時兼俱些許“老氣”的滄桑。 上海 創(chuàng)邑 老碼頭 (夜景 ) 上海 創(chuàng)邑 老碼頭 (透視 ) 上海創(chuàng)邑 老碼頭（三益設計） Q TWO 商業(yè)經營模式對設計的影響 難題二 經營權是所有權的一種權能，即不變更生產資料的所有制性質 ,依法占有、支配和使用所有者的生產資料和商品的權利。在商業(yè)運做中，賣還是不賣的關鍵問題實際是一個對經營權的認識問題，無數成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經營權是興盛商業(yè)的關鍵。 “持有” —— 國際上商業(yè)運營的成熟做法 從國際成熟經驗來看，在國外開發(fā)商通常是商業(yè)地產運營商，包括大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。由于健全的金融體系支持，這些商業(yè)地產運營商在完成商業(yè)地產的開發(fā)后通常都是自己持有物業(yè)、只租不售。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對物業(yè)進行運營管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過專業(yè)的運營管理，為進場商戶提供一個一流的經營環(huán)境，塑造強勢賣場品牌，不斷提升物業(yè)價值，獲得不斷上升的租金回報，最終通過在資本市場上市實現商業(yè)地產的終極價值。因此國外商業(yè)地產的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，商業(yè)地產運營商更看重的是長期利益，他們通過長期持有物業(yè)，使物業(yè)持續(xù)增值。 著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運營。拉斯維加斯大道區(qū)域客流量大，娛樂業(yè)非常發(fā)達，因此，此區(qū)域的商業(yè)地產都采取了開發(fā)商持有的運營形式，基本無商業(yè)物業(yè)出售。 我國本土化的商業(yè)運作模式 運做模式 特色分析 只售不租 出讓產權，快速收回投資。產生在于開發(fā)商對足夠運做資金的渴求。 由于這種 “融資 ”發(fā)生在項目建成之前，很多不確定因素使小業(yè)主的投資風險加大。 轉租：既將商鋪的買賣、管理、經營分屬三個主體，整合資源、專業(yè)經營、規(guī)避風險、保障收益。 售后招商：對投資者的權益很難保障。 先招商，后出售：在銷售前通過引入品牌商家作為主力經營公司來聚集人氣，做旺商場，同時為投資者提供信心和收益保證。在鋪位劃分時，一般也會考慮到實際經營的需要，考慮分攤面積和消防通道。這種模式比較成熟，對投資者的利益也更有保障。 只租不售 產權掌握在開發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運做。 又售又租 部分租部分賣，出租部分起示范作用 分割產權 商鋪出售 售后從投資者手中取得經營權，對購物中心進行統(tǒng)一經營和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經營權。 不售不租 自主經營 同時賺取投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤。 商家聯營