【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來(lái)越好，整體入駐 率 大大提升； 渭南 城市規(guī)劃把項(xiàng)目周邊定位為休閑娛樂(lè)區(qū)域，順勢(shì)而動(dòng)將能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái) 良 好的機(jī)會(huì)點(diǎn)； T：威脅 國(guó)貿(mào)信達(dá) 商圈距離項(xiàng)目?jī)H 3公 里 ，完全處于其核心輻射范圍之內(nèi)； 渭南商業(yè)處于一個(gè)從 “ 量變 ＂到 “ 質(zhì)變＂的外延式發(fā)展過(guò)程，這是項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)非常好的 契 機(jī)，項(xiàng)目地段決定 了 我們的兩個(gè)思考發(fā)展方向： 一、成為 渭南北 區(qū)的商業(yè)核心體，為 渭南 的商業(yè)分布劃上完整的 句 號(hào)。 二、成為 渭南 休閑式商業(yè)標(biāo)桿體，打造城市特色或名片式商業(yè)； 一個(gè)商業(yè)，無(wú)論他是何種形態(tài)，衡 量 他 的標(biāo)準(zhǔn)都是是否能達(dá)成四方的共贏。 一個(gè)商業(yè)，無(wú)論他是何種形態(tài)，衡 量 他的標(biāo)準(zhǔn)都是是否能達(dá)成四方的共贏。 商業(yè)地段決定價(jià)值，而消費(fèi)者是商業(yè)開(kāi) 發(fā)成功與否的關(guān)鍵功課。 不 同的項(xiàng)目發(fā)展方向，應(yīng)該從消費(fèi)者角 度 確定項(xiàng)目的定位。 2. 消費(fèi)者研究 3. 商戶反饋 1. 競(jìng)爭(zhēng)分析 1. 競(jìng)爭(zhēng)分析 從無(wú)到有，從有到精。 如今，購(gòu)物中心消費(fèi)日益成為市民主流的時(shí)尚購(gòu)物休閑生活方式。 北塘 國(guó)貿(mào) 恒昌 恒基 陽(yáng)光 信達(dá) 競(jìng)爭(zhēng)分析 國(guó)貿(mào)商場(chǎng) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 項(xiàng)目位于 前進(jìn)路 轉(zhuǎn)盤，周邊交通較便捷； 2. 項(xiàng)目商業(yè)主要定位 為渭南高檔商業(yè)。 3. 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)明顯，除地下 室 超市大賣場(chǎng)外，地上商業(yè) 分布為 6層，經(jīng)營(yíng)范圍珠寶、化妝品、服飾、家具、家電、肯德基連鎖等。 恒基商城 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 項(xiàng)目位于 東風(fēng)大街與西一路十字 ； 2. 項(xiàng)目商業(yè)主要定位 為渭南高檔商業(yè)。 3. 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 為 4層： 1樓化妝品，黃金珠寶、皮鞋， 2樓男裝皮具運(yùn)動(dòng)裝， 3樓時(shí)尚女裝， 4樓兒童服裝。 ：步行街、電影院、國(guó)美 恒昌商城 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 項(xiàng)目位于 東風(fēng)大街中心廣場(chǎng)西鄰。 2. 項(xiàng)目商業(yè)主要定位 為渭南中檔商業(yè)。 3. 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 為 4層： 1樓化妝品，黃金珠寶、皮具， 2樓男裝， 3樓時(shí)尚女裝， 4樓兒童服裝。 ：老百姓大藥房 陽(yáng)光商城 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 1. 項(xiàng)目位于 恒昌商場(chǎng)對(duì)面，國(guó)貿(mào)與恒基之間。 2. 項(xiàng)目商業(yè)主要定位 為渭南中檔商業(yè)。 3. 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃 為 3層： 1樓化妝品，黃金珠寶、運(yùn)動(dòng)裝， 2樓男裝， 3樓時(shí)尚女裝，：手機(jī)銷售與電腦銷售 區(qū)域周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié) 1. 商業(yè)分布相對(duì)較 集中 ，成 片 狀分布，以 服飾與化妝品珠寶 主題商業(yè)為主，與 本項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)目標(biāo)客群和影響力有較大差別； 2. 信達(dá)廣場(chǎng) 定位于餐飲娛樂(lè)主題的商業(yè)項(xiàng)目，其影響力及輻射力相對(duì)較廣，但其業(yè)態(tài)相對(duì)單一，且建筑有一定局限性，本項(xiàng)目可通過(guò)自身鮮明的主題定位，豐富的業(yè)態(tài)組合和購(gòu)物體驗(yàn)與其競(jìng)爭(zhēng)。 3. 隨著未來(lái) 西四路 的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)， 新洲 、 海星 、及 本項(xiàng)目 臨近區(qū)域等項(xiàng)目的建成，西四路 商業(yè)帶將形成，并形成對(duì)整個(gè)城市的吸引力，從而為本項(xiàng)目帶來(lái)更多消費(fèi)人群。 未來(lái) 本項(xiàng)目 商圈除 CBD核區(qū)域，其商業(yè)可輻射 CBD周邊 區(qū)域，其特征如下： 1 項(xiàng)目核心輻射區(qū)在 3KM范圍內(nèi)（如圖所示）； 2. 區(qū)域內(nèi)包括 渭南高收入人群，多個(gè)小區(qū)，如： 熙園公館，美郡小區(qū)，海星城，運(yùn)動(dòng)城、現(xiàn)代城等高檔小區(qū)。 3. 根據(jù)測(cè)算，該區(qū)域人口接近 10萬(wàn)人，人口結(jié) 構(gòu)主要是公司白領(lǐng)、公務(wù)員、企事業(yè)單位、 國(guó)有企業(yè)中高層管理者及家屬，整體素質(zhì)較 高。 本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)者研究 年齡結(jié)構(gòu) 教育水平 家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)特征 收入水平 主要段分布在 3140歲，其中 41歲以上年齡段最高的取樣區(qū)域?yàn)?西一路 商圈， 30歲以下年齡段占比最高的區(qū)域?yàn)?西四路 。 整體受教育水平較高，約半數(shù)以上消費(fèi)者擁有大專以上學(xué)歷 樣本總體多數(shù)為已婚有子女家庭，而 CBD區(qū)域則已婚 有 子女家庭比重相對(duì)偏高。 約四成的消費(fèi)者個(gè)人月收入超過(guò) 4500元，約半數(shù)的消費(fèi)者家庭月收入超過(guò) 7000元，約七 成的消費(fèi)者擁有或兩年內(nèi)有購(gòu)車打算，整體收入水平較高。 多數(shù)消費(fèi)者從事商貿(mào)業(yè)，其次為房地產(chǎn)、教育醫(yī)療、 公務(wù)員 ，以從事目前熱門 產(chǎn)業(yè)和專業(yè)技術(shù)產(chǎn)業(yè)的人士居多，職務(wù)以中層管理人員和普通職員為主。 依據(jù)抽樣訪談項(xiàng)目周邊 3公里范圍內(nèi)最具消費(fèi)力的客群年齡主要集中在 30 40歲， 多為從事專業(yè)技術(shù)和熱門產(chǎn)業(yè)的人士，以中層管理和普通職員居多，整體受教育水平及收入水平均較高，多數(shù)已婚有子女。 本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)者習(xí)慣 化妝品休閑服飾珠寶首飾箱包皮具和正裝是多數(shù)目標(biāo)客群日常消費(fèi)經(jīng)常購(gòu)買的商品品類； 本項(xiàng)目區(qū)域消費(fèi)者特征 預(yù)計(jì) 2023年，辦公人口將達(dá) ， 2023年，將達(dá) 。 辦公人群為區(qū)域的主力人群，白天對(duì)午間工作餐、接待訪客洽談對(duì)休閑餐飲有需求，夜晚下班后特色餐飲、大型餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)、零售業(yè)態(tài)等可延長(zhǎng)辦公群體在項(xiàng)目的逗留時(shí)間。 CBD將吸引： 70%