【文章內(nèi)容簡介】 C” 型建筑物圍合部分，組成 開放式水景 園林，它承襲了 北京和蘇州 的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念，融合 煙臺 ***的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見的 植物、果樹、奇花、異 草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂， 暖溫 帶風(fēng)情的豪華觀?？头?，融合 出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。 3． 4． 2 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 1．標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面 標(biāo) 高 + 以上，以防范在臺風(fēng)期間 洪 水的侵襲； 2．景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè) 計于有海景的位 標(biāo) 。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。 17 3．地形利用 充分利用原有的起伏地形， 再增加一些臺地， 通過 園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 4．規(guī)模與設(shè)計（參見 “ 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 ” ） 設(shè)計 168 套客房， 可容納 600 余位客人， 安排不同布局方式的單元， 包括分散布置的度假單元式總統(tǒng)套 房、豪華套房、普通套房以及位于酒店主樓內(nèi)的小套房和普通標(biāo)間； 600平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、 外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市； 戶外溫泉 SPA、夏威夷式泳池； 水景 園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。 5．建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對 ***度假酒店的 項目特點，充分利用 ***一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全 煙臺 、也是全 山東 最大 最好 的一線海景五星級 度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)， 酒店主樓內(nèi) 戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間 ，分散布置的度假單元套房以小獨棟圍合式和疊拼式為主，配以少量大獨棟總統(tǒng)套， 以適用不同客戶的需求。戶型面積從 50m2到 700m2不等。 18 裝修 按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。 可銷售部分 在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間(套 )。 6．設(shè)計意圖和要求： 陽光，同時以蒼翠繁茂的 園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán) 境； 暖溫 帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； 、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益 彰 ，符合地方個性和氣候特征； 景觀； ，如太陽能利用， 污水處理系統(tǒng)。 本項目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原 則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和 暖溫 帶園林效果 。 功能分類及戶型設(shè)置定位 功能分類 本項目總建筑面積約 37000平方米，其中： 客房部分 27000 平方米，占總建筑面積的 73%，公用設(shè)施部分包括為 10000 平方米，占總建筑面積的 27%，包括大堂、走廊、機電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、 19 健身房等。地下室部分 5000 平方米 ，不包含在 總建筑面積 內(nèi) ，包括： 停車場、倉庫等。 戶型設(shè)置 建議設(shè)置 六 種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間 、疊拼度假單元、小獨棟圍合式度假單元、大獨棟度假單元 。 同時 可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。 價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 具體定價建議如下： 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標(biāo)： （ 1） 本項目公寓 酒店主樓 部分銷售面積約 5000平方米； 度假單元式套房 部分約 22020 平方 米?？備N售面積約 27000 平方米；（ 2） 本項目總建筑面積：約 37000平方米 ； （ 3） 本項目總投資費用：約 26545萬元 ； 20 （ 4） 可銷售面積部分單位成本： 6500元 /平方米 。 平均售價制定建議 ： 具體的銷售價格，要充分 考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合 煙臺 市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段 ， 本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低 開策略，以迅 速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上 適當(dāng) 提高 ， 銷售平均價格為： 10000 元 /M2； 第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上 再次 提高 ， 銷售平均價格約為： 12020元 /M2； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進(jìn)行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上 更 進(jìn)一步 提高 ， 銷售平均實收價格約為： 15000元 /M2。 各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn) 12500元 /M2 的銷售價格。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為 21 精裝修、全配備價格。 控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。 價格分布 不同朝向、不同樓層 的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價格上的調(diào)整。 我們 將不同朝 向、位置和不同景觀的公寓劃分為 多個級別，并配合不同樓層的價差，調(diào)整出不同公寓的價格分布。 入市姿態(tài)及推廣時機定位 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。 從理論上講，房地產(chǎn)的項目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 22 但針對該項目的特點： ● 自籌資金無法完成項目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； ● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強大的信心，以達(dá)成對銷售信心的有力支持； ● 項目規(guī)模有限、銷售推廣費用有限：適宜選擇最佳的時機，最佳的姿態(tài)集中火力，以 “ 短、平、快 ” 的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績； 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的 宣傳認(rèn)購時機為2020 年 8 月到 12月 。 屆時，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定 銷售方式定位 銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 建議該項目的銷售方式是： ● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn) 五星級 酒店式經(jīng)營管理 23 方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理 ● 以零散發(fā) 售為主 ● 采用自銷為 輔、 委托代理銷售為 主 的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 物業(yè)管理定位 本項目經(jīng)營管理模式 本項目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項目建