【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 C” 型建筑物圍合部分，組成 開(kāi)放式水景 園林，它承襲了 北京和蘇州 的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合 煙臺(tái) ***的本土文化特色。規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見(jiàn)的 植物、果樹(shù)、奇花、異 草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂， 暖溫 帶風(fēng)情的豪華觀?？头?，融合 出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。 3． 4． 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1．標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面 標(biāo) 高 + 以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間 洪 水的侵襲； 2．景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè) 計(jì)于有海景的位 標(biāo) 。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。 17 3．地形利用 充分利用原有的起伏地形， 再增加一些臺(tái)地， 通過(guò) 園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。 4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見(jiàn) “ 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ” ） 設(shè)計(jì) 168 套客房， 可容納 600 余位客人， 安排不同布局方式的單元， 包括分散布置的度假單元式總統(tǒng)套 房、豪華套房、普通套房以及位于酒店主樓內(nèi)的小套房和普通標(biāo)間； 600平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、 外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市； 戶外溫泉 SPA、夏威夷式泳池； 水景 園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。 5．建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì) ***度假酒店的 項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用 ***一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全 煙臺(tái) 、也是全 山東 最大 最好 的一線海景五星級(jí) 度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)， 酒店主樓內(nèi) 戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間 ，分散布置的度假單元套房以小獨(dú)棟圍合式和疊拼式為主，配以少量大獨(dú)棟總統(tǒng)套， 以適用不同客戶的需求。戶型面積從 50m2到 700m2不等。 18 裝修 按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。 可銷售部分 在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間(套 )。 6．設(shè)計(jì)意圖和要求： 陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的 園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán) 境； 暖溫 帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； 、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益 彰 ，符合地方個(gè)性和氣候特征； 景觀； ，如太陽(yáng)能利用， 污水處理系統(tǒng)。 本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原 則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和 暖溫 帶園林效果 。 功能分類及戶型設(shè)置定位 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 37000平方米，其中： 客房部分 27000 平方米，占總建筑面積的 73%，公用設(shè)施部分包括為 10000 平方米，占總建筑面積的 27%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、 19 健身房等。地下室部分 5000 平方米 ，不包含在 總建筑面積 內(nèi) ，包括： 停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。 戶型設(shè)置 建議設(shè)置 六 種銷售戶型： 單間、雙套間、三套間 、疊拼度假單元、小獨(dú)棟圍合式度假單元、大獨(dú)棟度假單元 。 同時(shí) 可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。 價(jià)格定位 該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。 具體定價(jià)建議如下： 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （ 1） 本項(xiàng)目公寓 酒店主樓 部分銷售面積約 5000平方米； 度假單元式套房 部分約 22020 平方 米。總銷售面積約 27000 平方米；（ 2） 本項(xiàng)目總建筑面積：約 37000平方米 ； （ 3） 本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約 26545萬(wàn)元 ； 20 （ 4） 可銷售面積部分單位成本： 6500元 /平方米 。 平均售價(jià)制定建議 ： 具體的銷售價(jià)格，要充分 考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合 煙臺(tái) 市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段 ， 本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低 開(kāi)策略，以迅 速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上 適當(dāng) 提高 ， 銷售平均價(jià)格為： 10000 元 /M2； 第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上 再次 提高 ， 銷售平均價(jià)格約為： 12020元 /M2； 第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上 更 進(jìn)一步 提高 ， 銷售平均實(shí)收價(jià)格約為： 15000元 /M2。 各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 12500元 /M2 的銷售價(jià)格。 備注： 此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為 21 精裝修、全配備價(jià)格。 控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。 價(jià)格分布 不同朝向、不同樓層 的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。 我們 將不同朝 向、位置和不同景觀的公寓劃分為 多個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 22 但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)： ● 自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； ● 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持； ● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以 “ 短、平、快 ” 的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績(jī)； 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的 宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2020 年 8 月到 12月 。 屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定 銷售方式定位 銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來(lái)。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是： ● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí) 酒店式經(jīng)營(yíng)管理 23 方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 ● 以零散發(fā) 售為主 ● 采用自銷為 輔、 委托代理銷售為 主 的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 物業(yè)管理定位 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建