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正文內(nèi)容

xxx五星度假酒店可研報(bào)告(編輯修改稿)

2024-12-11 08:07 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 C” 型建筑物圍合部分,組成 開放式水景 園林,它承襲了 北京和蘇州 的園林風(fēng)格,以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念,融合 煙臺(tái) ***的本土文化特色。規(guī)?;趾氪髿?,制作精致完美。蜿蜒的石路,玲瓏的雕塑,變化的泳池,疊錯(cuò)式的噴泉,戶外巴厘島式的 spa,精巧別致的燈飾,加上 80 多種罕見的 植物、果樹、奇花、異 草,使得整個(gè)園林風(fēng)情萬種,美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂, 暖溫 帶風(fēng)情的豪華觀??头浚诤?出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。 3. 4. 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1.標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì),其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面 標(biāo) 高 + 以上,以防范在臺(tái)風(fēng)期間 洪 水的侵襲; 2.景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè) 計(jì)于有海景的位 標(biāo) 。建筑主體朝向取最廣域的海景,順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。 17 3.地形利用 充分利用原有的起伏地形, 再增加一些臺(tái)地, 通過 園林的設(shè)計(jì),減少建筑物對(duì)人的視覺沖擊和房間之間的對(duì)視。 4.規(guī)模與設(shè)計(jì)(參見 “ 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 ” ) 設(shè)計(jì) 168 套客房, 可容納 600 余位客人, 安排不同布局方式的單元, 包括分散布置的度假單元式總統(tǒng)套 房、豪華套房、普通套房以及位于酒店主樓內(nèi)的小套房和普通標(biāo)間; 600平方米以上的多功能廳,并與花園直接接通;設(shè)戶內(nèi)、 外兒童娛樂園;配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市; 戶外溫泉 SPA、夏威夷式泳池; 水景 園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果;充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動(dòng)的私密性的相輔相成;同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。 5.建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì) ***度假酒店的 項(xiàng)目特點(diǎn),充分利用 ***一線海景的資源優(yōu)勢(shì),將其建成全 煙臺(tái) 、也是全 山東 最大 最好 的一線海景五星級(jí) 度假酒店,在同類度假酒店中,從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu), 酒店主樓內(nèi) 戶型以單間為主,配以部分雙套間和三套間 ,分散布置的度假單元套房以小獨(dú)棟圍合式和疊拼式為主,配以少量大獨(dú)棟總統(tǒng)套, 以適用不同客戶的需求。戶型面積從 50m2到 700m2不等。 18 裝修 按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修,配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。 可銷售部分 在銷售期間提供不同戶型的樣板房 13 間(套 )。 6.設(shè)計(jì)意圖和要求: 陽(yáng)光,同時(shí)以蒼翠繁茂的 園林和水景的結(jié)合,創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán) 境; 暖溫 帶濱海氣息的室內(nèi)外空間,提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境; 、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯,相得益 彰 ,符合地方個(gè)性和氣候特征; 景觀; ,如太陽(yáng)能利用, 污水處理系統(tǒng)。 本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原 則,體現(xiàn)酒店外觀,項(xiàng)目建設(shè)密度低,大綠化,充分體現(xiàn)海景最大化和 暖溫 帶園林效果 。 功能分類及戶型設(shè)置定位 功能分類 本項(xiàng)目總建筑面積約 37000平方米,其中: 客房部分 27000 平方米,占總建筑面積的 73%,公用設(shè)施部分包括為 10000 平方米,占總建筑面積的 27%,包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議 室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、 19 健身房等。地下室部分 5000 平方米 ,不包含在 總建筑面積 內(nèi) ,包括: 停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。 戶型設(shè)置 建議設(shè)置 六 種銷售戶型: 單間、雙套間、三套間 、疊拼度假單元、小獨(dú)棟圍合式度假單元、大獨(dú)棟度假單元 。 同時(shí) 可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。 價(jià)格定位 該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策,以利于最大限度地吸納客戶。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房,制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià),并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格,令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本,從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受,以快速回收資金。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高,但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶,再加上多元化的輕松付款方式,也能吸引買家。 具體定價(jià)建議如下: 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo): ( 1) 本項(xiàng)目公寓 酒店主樓 部分銷售面積約 5000平方米; 度假單元式套房 部分約 22020 平方 米??備N售面積約 27000 平方米;( 2) 本項(xiàng)目總建筑面積:約 37000平方米 ; ( 3) 本項(xiàng)目總投資費(fèi)用:約 26545萬元 ; 20 ( 4) 可銷售面積部分單位成本: 6500元 /平方米 。 平均售價(jià)制定建議 : 具體的銷售價(jià)格,要充分 考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素,再酌情提高或降低。綜合 煙臺(tái) 市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略,以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況,建議: 第一階段 , 本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期),為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目,建議在銷售價(jià)格上采取低 開策略,以迅 速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上 適當(dāng) 提高 , 銷售平均價(jià)格為: 10000 元 /M2; 第二階段,本階段為市場(chǎng)上升期(取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期),由于前階段的市場(chǎng)成功開拓,使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度,并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī),因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上 再次 提高 , 銷售平均價(jià)格約為: 12020元 /M2; 第三階段,本階段為市場(chǎng)成熟期,由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行,使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì),價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上 更 進(jìn)一步 提高 , 銷售平均實(shí)收價(jià)格約為: 15000元 /M2。 各個(gè)階段價(jià)格策略組合,最終要實(shí)現(xiàn) 12500元 /M2 的銷售價(jià)格。 備注: 此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用,為 21 精裝修、全配備價(jià)格。 控制本項(xiàng)目贏利水平,可通過銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制,實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好,目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高,則相應(yīng)的減少折讓;反之,則加大折讓,但維持最高平均5%的折讓率。 價(jià)格分布 不同朝向、不同樓層 的房屋質(zhì)素存在一定的差距,應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。 我們 將不同朝 向、位置和不同景觀的公寓劃分為 多個(gè)級(jí)別,并配合不同樓層的價(jià)差,調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī),要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 從理論上講,房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn),即所謂最佳姿態(tài),它應(yīng)該是: ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒 22 但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn): ● 自籌資金無法完成項(xiàng)目建設(shè),部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款; ● 以新的概念銷售:硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心,以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持; ● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限:適宜選擇最佳的時(shí)機(jī),最佳的姿態(tài)集中火力,以 “ 短、平、快 ” 的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售,而避免因拖延時(shí)間過長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績(jī); 綜合上述分析,建議采用先入為主的推廣策略,提前宣傳,以搶占市場(chǎng)份額,贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的 宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2020 年 8 月到 12月 。 屆時(shí),硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段: ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定 銷售方式定位 銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件,將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是: ● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售,然后采用標(biāo)準(zhǔn) 五星級(jí) 酒店式經(jīng)營(yíng)管理 23 方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 ● 以零散發(fā) 售為主 ● 采用自銷為 輔、 委托代理銷售為 主 的銷售方式 ● 采用組合式付款方式 物業(yè)管理定位 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理,酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建
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