【文章內(nèi)容簡介】 國900個城市、全世界195個國家地區(qū)開通，使三亞向智能化數(shù)字化城市又邁近了一大步。E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。三亞灣“椰夢長廊”的建成、大東海廣場改建、體育廣場、名花公園、藝術(shù)廣場及城市的“綠化美化”工程，使三亞逐步成為一個熱帶海濱花園城市。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀① 國際、國內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀國際旅游業(yè)在20世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。世界旅游組織的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：，%。預(yù)測分析，到2020年，全球接待跨國旅游者將達(dá)到16億人次，國際旅游消費將達(dá)2萬億美元。%。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。我國旅游業(yè)在2000年旅游總收入達(dá)4519億元人民幣（約合550億美元），%，入境游人數(shù)達(dá)8344萬人次，%，旅游外匯收入達(dá)162億美元，%，%。，%，旅游收入達(dá)3175億元人民幣（約合380億美元）%，為世界第五旅游大國。據(jù)世界旅游組織最新的展望報告稱：到2020年，中國將成為世界旅游的一個主要的目的地和客源國，旅游業(yè)收入增長的幅度將極為可觀。我國已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。旅游業(yè)“十五”計劃和到2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要所提的“十五”總體目標(biāo)為：到2005年入境游人數(shù)8500萬人次，旅游外匯收入220億美元，國內(nèi)游人數(shù)將達(dá)11億人次，旅游收入達(dá)5000億人民幣（約合610億美元），總收入為7500億元人民幣（約合910億美元）%。② 海南旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀海南島作為旅游勝地在國內(nèi)享有極高知名度，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。如今海南已成為備受國人青睞的旅游目的地，在國內(nèi)已樹立起奇特的熱帶海島目的地形象。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處，2001年來海南旅游人數(shù)已達(dá)1124萬人次。海南在港、澳及臺灣的知名度也較高，但來游人數(shù)近兩年有下降趨勢。在國際市場上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國及馬來西亞的“利基”市場（指面對少數(shù)人的專門市場），不過來訪人次仍然很少。③ 海南旅游資源利用及旅游產(chǎn)品開發(fā)現(xiàn)狀海南在地理面積較小的島嶼上聚集了豐富的旅游資源，已被證明這些資源對國際游客是頗有吸引力的，并已早在過去的規(guī)劃研究中就得到了認(rèn)證。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來比較，如美國的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。海南的單個旅游產(chǎn)品尚不具備足夠的獨特性與之相匹配。海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來講喜憂參半。一方面海南有達(dá)到國際水準(zhǔn)的高品位旅游產(chǎn)品，如南山佛教文化苑，它們恰到好處地增加了自身的歷史、文化旅游價值，在周邊也不盲目興建一些大規(guī)模輔助性旅游吸引物，對今后發(fā)展新旅游產(chǎn)品很有借鑒。同時海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運作，徒留些刺眼建筑。值得慶幸的是，這種低水準(zhǔn)旅游產(chǎn)品只是散布在東部旅游線路的幾個地點，尚未泛濫成災(zāi)。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位① 海南發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。島礁及其海域，約200多萬平方公里，約占南海海域面的三分之二。其靠近港、澳與珠江三角洲，該地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長速度居全國首位，將會也成為海南重要的客源市場。海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。其獨有的熱帶海島旅游資源，能為游客提供一種少有的度假體驗。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。② 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位國家旅游局把全國分為7大旅游發(fā)展區(qū)域，海南獨占其一，足見國家決策層對海南旅游寄與的厚望，海南島是國內(nèi)最有條件發(fā)展度假旅游的省份，它肩負(fù)著中國旅游業(yè)從觀光型向度假型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的歷史重任?！昂Ｄ?，中國與西方在此相會”，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動。在此，游客可朝夕沐浴于椰風(fēng)海韻之中，晝夜流連在雨林山川之顛。三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫 海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？凇⑷齺?、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個主要旅游圈。每個旅游圈都擁有其獨特的旅游吸引物和組合式旅游產(chǎn)品，在游客類型和數(shù)量、旅游住宿及配套設(shè)施方面等具有極強(qiáng)的互補(bǔ)性。近年來三亞鳳凰國際機(jī)場和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。海南基礎(chǔ)設(shè)施的根本改善，使海南島相對“縮小”，?？谧鰹楹Ｄ下糜伍T戶的地位有所下降。三亞周邊地區(qū)近年來規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主要旅游熱點地區(qū)的地位。l 三亞的形象作為中國首要的海濱旅游度假勝地，三亞因其得天獨厚的旅游優(yōu)勢而在國內(nèi)享有盛譽(yù)。但要想在國際市場站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國際水準(zhǔn)的項目，尤其是具有中國和海南特色的旅游產(chǎn)品。同時，應(yīng)興建更為多樣化、低密度、高規(guī)格的住宿設(shè)施，并對整個城區(qū)進(jìn)行重要改造，使之成為一個名副其實的“旅游城市”，著名的國際旅游度假勝地。l 三亞旅游產(chǎn)品開發(fā)側(cè)重四個方面：①開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國游客和國內(nèi)高消費游客的高檔次、低密度的度假酒店。②興建一批新的“必游不可”的文化景點。如中國海事博物館等。③開發(fā)高檔次的專項旅游項目。如西島水上運動中心等。④徹底改變城市環(huán)境，樹立一個地地道道的旅游城市形象。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。l 三亞旅游度假住宿設(shè)施發(fā)展目前三亞市約有客房9756間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700間。海南新建的高星級酒店客房大多數(shù)都要集中在三亞旅游圈內(nèi)。按有關(guān)部門的預(yù)測統(tǒng)計，到2020年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到26000間。三亞旅游市場構(gòu)成及發(fā)展趨勢隨著人們可支配收入的持續(xù)增長，旅游消費市場日漸膨大，旅游人群主要來自中國大中心城市的中產(chǎn)階層，而他們將形成三亞新旅游產(chǎn)品的主要基礎(chǔ)市場（見下表）。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會主流群體）發(fā)展的趨勢。到三亞旅游的客流量以年17%的增長率在遞增，幾年之后將會有相當(dāng)數(shù)量的高端人群來此生活、休閑度假，所以就必須有相應(yīng)的符合其身份的居住場所，有滿足這個群體生活工作、通信、保健、醫(yī)療、休閑、娛樂等各方面需求的各類場所、設(shè)施。 旅游群體兩級分化現(xiàn)象在旅游市場由來已久，而社會主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來旅游市場的發(fā)展趨勢。三亞獨有的熱帶旅游資源隨著每年1000萬登島人次親身感受與傳播，所產(chǎn)生的影響力是任何宣傳媒體所不能比擬的。只有超前考慮即將到來的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ?、三亞規(guī)劃及特點的、達(dá)到國際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來吸引到三亞度假居住的社會主流群體。北京、上海、廣州在海南旅游市場構(gòu)成情況（據(jù)2000年不完全統(tǒng)計）地 區(qū)人均年消費假日出游增長率家庭旅游海南度假人均消費到海南人次喜歡項目北 京9163元1520%70%3000元20萬人/年濱海度假上 海10000元10%50%2500元50萬人/年濱海度假廣 州9126元14%50%2000元80萬人/年濱海度假二、項目經(jīng)營管理模式——“產(chǎn)權(quán)式酒店”分時度假基本概述（1）分時度假含義分時度假（Timeshare）是指投資者（游客）在度假地購買部分時段酒店（度假村）產(chǎn)品的使用權(quán)，并可通過交換系統(tǒng)對不同地點的同類酒店（度假村）產(chǎn)品使用權(quán)進(jìn)行等值交換。目前國際上通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給投資者游客，每位購買者在約定的時段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。（2）分時度假的國際認(rèn)定分時度假的實質(zhì)是介于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品和傳統(tǒng)酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，一種旅游酒店產(chǎn)品新態(tài)勢，一種新的旅游產(chǎn)品。分時度假為國際社會所廣泛接受的定義是基于兩個法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（以下簡稱“法案”）；二是歐洲《歐盟分時度假指令》（以下簡稱“指令”）。（3）分時度假的法律內(nèi)涵以上《法案》與《指令》中對分時度假的定義都從法律上做了具體規(guī)范，其定義的核心要素包括：（1）對合同有效期做了具體規(guī)定即3年以上酒店產(chǎn)品的使用權(quán)；（2）預(yù)付款的約定，即：使用前一次性交付約定的款項，以取得約定時間與時段的使用權(quán)；（3）享有使用權(quán)最低天數(shù)，如《指令》規(guī)定為不低于7天；產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概述（1）產(chǎn)權(quán)酒店含義產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具及一種新的旅游產(chǎn)品，是歐美中產(chǎn)階級興起后的產(chǎn)物，由瑞士企業(yè)家亞力山大耐首先提出（Timeshare Hotel）即“時權(quán)酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其它時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取經(jīng)營利潤的經(jīng)營模式。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品獲得產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品獲得國際上通行的作法是按照房產(chǎn)品種操作，即：交付首期款購買一定單位的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，同時確定自己的使用時段（通常為21天），其它時間則交酒店管理公司做為酒店統(tǒng)一經(jīng)營，每年酒店的經(jīng)營收入，單位產(chǎn)品獲得的利潤則用于支付產(chǎn)權(quán)酒店的單位產(chǎn)品分期付款之費用，一般在10—15年后即可取得產(chǎn)權(quán)酒店單位產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。它具有如下法律特性：④ 產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品具有產(chǎn)權(quán)概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產(chǎn)品所有權(quán)。