【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1200 　 1VIP 區(qū)13 景觀別院 1 1200 1200 　 1溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.項(xiàng)目分區(qū) 編號(hào) 子項(xiàng)名稱 首層面積 （ ㎡ ） 地上面積 （ ㎡ ） 地下面積 （㎡ ） 層數(shù)14 景觀別院 2 625 1250 　 215 茶院 300 600 　 216 禪修庭 60 60 　 117 vip 服務(wù)中心 180 180 　 1商業(yè)配套區(qū) 18 商業(yè)配套用房 2600 2600 　 1地上建筑面積 34931架空建筑面積 5600總建筑面積 40531占地面積 14329酒店區(qū)用地面積 容積率 出讓地塊——酒店配套區(qū)指標(biāo)建筑密度 地上建筑面積 2600地下建筑面積 0總建筑面積 2600占地面積 2600酒店區(qū)用地面積 容積率 建筑密度 出讓地塊——商業(yè)配套區(qū)指標(biāo)綠化率 地上建筑面積 43141地下建筑面積 5600總建筑面積 48741計(jì)容總建筑面積 47621項(xiàng)目總指標(biāo)建筑占地面積 21614 投資估算與資金來源本項(xiàng)目總投資估算為 45000 萬元。項(xiàng)目資金來源為企業(yè)自籌 擬建項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總投資收益率：%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）： 萬元；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）：%；靜態(tài)投資回收期（所得稅后）：；動(dòng)態(tài)投資回收期（所得稅后）：。項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：%。溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見 》（國發(fā)[2022]31 號(hào)）；《省政府關(guān)于全面構(gòu)建“暢游江蘇”體系促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的實(shí)施意見》（蘇政發(fā)[2022]85 號(hào)）；《江蘇省國民休閑綱要（2022－2020）》；4《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2022]31 號(hào)）；《江蘇省鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)等級(jí)劃分與評(píng)定》；《市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；《2022 年加快促進(jìn)旅游業(yè)又好又快發(fā)展的意見》（西發(fā)[2022]42 號(hào)）；《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)宜南山區(qū)開發(fā)項(xiàng)目和農(nóng)業(yè)配套設(shè)施建設(shè)管理工作的通知》（宜政發(fā)[2022]157 號(hào)文）；《市 2022 年政府工作報(bào)告》；《鎮(zhèn) 2022 年政府工作報(bào)告》；1《鎮(zhèn)鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃圖（20222030）》 ；1《市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2022—2025 年）》；1《市宜南山區(qū)生態(tài)保護(hù)與發(fā)展規(guī)劃》；1當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)行建材等價(jià)格信息；1《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；1《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；1其他相關(guān)資料。 可行性研究報(bào)告的范圍本報(bào)告的研究范圍為：項(xiàng)目建設(shè)背景、投資環(huán)境與市場(chǎng)分析、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、節(jié)能節(jié)水措施、勞動(dòng)安全衛(wèi)生溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.與消防、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目招投標(biāo)、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。 結(jié)論項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)卣透骷?jí)主管部門的大力支持，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施均可滿足項(xiàng)目施工和建成后的需要，本項(xiàng)目經(jīng)過了項(xiàng)目建設(shè)單位的充分醞釀，已經(jīng)進(jìn)入了可實(shí)施操作階段，因此本項(xiàng)目建設(shè)條件已經(jīng)成熟。本項(xiàng)目提出的建設(shè)目標(biāo)、任務(wù)和規(guī)模充分考慮了項(xiàng)目所在地現(xiàn)狀以及溫泉旅游的發(fā)展特點(diǎn)，可操作性強(qiáng)，組織管理措施到位，切實(shí)可行。本項(xiàng)目的社會(huì)效益顯著，具有較高的實(shí)施價(jià)值。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善西鎮(zhèn)景區(qū)服務(wù)功能、提高旅游服務(wù)水平、提升賓館溫泉度假酒店旅游項(xiàng)目建設(shè)品味和檔次具有極大的推動(dòng)作用，為實(shí)現(xiàn)“綜合性五星級(jí)茶禪溫泉休閑酒店” 的戰(zhàn)略定位夯 實(shí)基礎(chǔ)，綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，工程方案切實(shí)可行，具有明顯的社會(huì)效益。項(xiàng) 目的實(shí)施，將有力的促進(jìn)鎮(zhèn)的旅游事業(yè)發(fā)展，積極帶動(dòng)旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 建議鑒于本項(xiàng)目的自身狀況，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)提出以下建議：項(xiàng)目所處地區(qū)旅游休閑度假市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游者的心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建 設(shè)品質(zhì)及人文 環(huán)境已成為高檔休閑體現(xiàn)必備的前提條件，因此，建議投資者根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，做好規(guī)劃，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)盡快完成項(xiàng)目的景觀、建筑的詳細(xì)設(shè)計(jì)。因項(xiàng)目所在地的污水主管網(wǎng)受客觀條件控制，尚未鋪設(shè)到位，建議積極與市公用事業(yè)局協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取項(xiàng)目所在地管網(wǎng)列入年度項(xiàng)目計(jì)劃。溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.建議在施工過程中設(shè)置安全標(biāo)志，加大宣傳安全施工力度，增強(qiáng)安全防護(hù)意識(shí)， 認(rèn)真落實(shí)好相關(guān)安全措施，并將項(xiàng)目施工給附近居民正常的工作、生活所帶來的各種干擾降至最低限度。鑒于該工程項(xiàng)目意義重大，建議建設(shè)單位組建一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮，并與工程施工單位、監(jiān)理單位密切合作，認(rèn)真將項(xiàng)目建設(shè)作為一個(gè)綜合系統(tǒng)過程認(rèn)真籌劃和研究，并切實(shí) 解決好各種問題。溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.第二章 旅游市場(chǎng)分析 旅游市場(chǎng)前景展望 旅游市場(chǎng)前景展望綜述隨著我國全面建設(shè)小康社會(huì)不斷推進(jìn)，旅游業(yè)面臨重大發(fā)展機(jī)遇：經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，必將對(duì)旅游需求增長(zhǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性的支撐作用；城鄉(xiāng)居民收入將穩(wěn)定增長(zhǎng)，到 2020 年人均 GDP 將達(dá) 3500 美元左右甚至更多， 這將進(jìn)入世界旅游界公認(rèn)的旅游業(yè)爆發(fā)性增長(zhǎng)階段；國家擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方略和加快推動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，將為旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造新的機(jī)遇；對(duì)外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，將為我國旅游業(yè)在國際市場(chǎng)和世界舞臺(tái)更好地發(fā)揮作用，創(chuàng)造更 為有利的條件；我國政通人和，社會(huì)安定，將成為世界上最安全的旅游目的地之一；隨著對(duì)現(xiàn)行休假制度的完善和 帶薪休假制度的落實(shí)，將形成巨大的國內(nèi)旅游消費(fèi)市場(chǎng)。 溫泉旅游前景展望目前，我國旅游業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，旅游產(chǎn)品的升級(jí)，由觀光旅游轉(zhuǎn)為休閑旅游，進(jìn) 而上升為度假旅游便成為此關(guān)鍵時(shí)期的突出特點(diǎn)。與此同時(shí)，我國旅游市場(chǎng)也從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)過渡。在這種新的市場(chǎng)需求催生下，現(xiàn)代溫泉旅游一改傳統(tǒng)的單純“ 泡湯” 式，逐步演變?yōu)橐越】禐橹黝}的休閑度假旅游時(shí)尚，成為轉(zhuǎn)型期炙手可熱的一種新型旅游產(chǎn)品，從而極大的滿足了旅游者文化和精神層面的需求，適應(yīng)了現(xiàn)代旅游市場(chǎng)消費(fèi)的特點(diǎn)。溫泉旅游將溫泉的養(yǎng)生、保健功能與度假休閑完美的融合在一起，集養(yǎng)生、保健、美容、休閑、度假、商 務(wù)會(huì)展等多功能于一體，通 過提供系列化的服務(wù)使消費(fèi)者獲得一種全新的體驗(yàn)和感受。巨大的吸引力促使我國溫泉旅游消費(fèi)群體不斷得到擴(kuò)大，煥發(fā)出新的生命力。溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治療身心疲憊的方式，是一種高級(jí)的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。溫泉旅游者正從專門化、特殊化的消費(fèi)群體向大眾化發(fā)展。正是基于這種需求的變化， “醫(yī)療保健文化 ”和“休閑文化” 逐漸成為了現(xiàn)代社會(huì)溫泉旅游的核心主題。溫泉休閑度假旅游的一類消費(fèi)群體是商務(wù)旅游者和會(huì)展旅游者。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和對(duì)外開放的不斷深化，國內(nèi)國際的商務(wù)旅游和會(huì)展旅游必將日漸增多。 這兩部分旅游者的共同特點(diǎn)是，消費(fèi)水平高、逗留時(shí)間長(zhǎng)、非基本旅游消費(fèi)支出比例大，同時(shí)比較注重文化品位。商務(wù)會(huì)展旅游者的消費(fèi)能力是一般旅游者的 45 倍。商務(wù)旅游者公 務(wù)之余最喜歡的活動(dòng)就是購物、觀光、美食、保健和娛樂 等。南方的商界人士則更注重修心養(yǎng)性，往往喜歡在休假、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生保健活動(dòng)中談生意。 這些正是溫泉度假旅游的特長(zhǎng)所在，這里同樣潛藏著溫泉旅游的巨大商機(jī)。溫泉旅游是以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先單一療養(yǎng)的物化享受，提升到符合現(xiàn)代消費(fèi)的文化和精神層面，以健康為主題，達(dá)到養(yǎng)生和休閑效果的時(shí)尚體驗(yàn)旅游，是溫泉與旅游相結(jié)合的產(chǎn)物，是休閑度假旅游的重要組成，是適 應(yīng)我國從觀光旅游為主向觀光與休閑度假旅游并重轉(zhuǎn)化需求的重要旅游產(chǎn)品。 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析旅游休閑產(chǎn)業(yè)是近代工業(yè)文明的產(chǎn)物，或者更確切地說，它是現(xiàn)代社會(huì)的產(chǎn)物。旅游休閑產(chǎn)業(yè)是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質(zhì)的與精神的）密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，特別是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)為龍頭形成的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，已成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要的支柱產(chǎn)業(yè)。在歐美國家，旅游休閑產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明，美國的旅游休閑產(chǎn)業(yè)已處于國民生產(chǎn)總值第一的位置，其就業(yè)人口占全部勞動(dòng)力的四分之一。溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.近十幾年來，發(fā)達(dá)國家的休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的新時(shí)期，隨著工作時(shí)間的減少，共享工作已應(yīng)運(yùn)而生。比如，在美國、法國、德國等國家目前正普遍實(shí)行各種工作制。政府認(rèn)為：縮短工作時(shí)間，可以減少失業(yè)，政府以較少的財(cái)政支出爭(zhēng)取公眾和個(gè)人的更大支持，使休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展更快。據(jù)中國旅游研究院的數(shù)據(jù)顯示：2022 年我國旅游市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，國內(nèi)旅游 億人次，同比增長(zhǎng) %。一方面，旅游人次在增加，國民的旅游消費(fèi)水平也在不斷攀升。2022 年國內(nèi)旅游總收入達(dá)到 30312 億元，同比增長(zhǎng) %。從全年形勢(shì)來看，我國旅游 業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“大眾旅游”階段，人們的出游意愿不斷高漲，國內(nèi)旅游市場(chǎng)可以繼續(xù)保持相對(duì)樂觀的預(yù)期。本節(jié)將從江蘇省、市旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀等方面對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)進(jìn)行分析。2. 2. 1 江蘇省旅游發(fā)展現(xiàn)狀江蘇風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，物產(chǎn)富饒，交通便捷，自古以來就是旅游勝地。江 蘇省確立了建設(shè)“暢游江蘇”體系、推進(jìn)旅游強(qiáng)省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭加快培育。省政府出臺(tái)《關(guān)于全面構(gòu)建“暢游江蘇” 體系、促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的實(shí)施意見 》，推 動(dòng)全省在經(jīng)濟(jì)社會(huì)新常態(tài)中積極發(fā)展旅游業(yè)，各級(jí)旅游部門和涉旅企業(yè)以轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)增效為主線， 積極拓展旅游惠民和公共服務(wù)渠道，推動(dòng)旅游產(chǎn)品向觀光、休閑、度假并重轉(zhuǎn)變，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)開發(fā)向資源節(jié)約、生態(tài)環(huán)保和文化傳承轉(zhuǎn)變，推動(dòng)旅游經(jīng)營向國際標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)“暢 游江蘇”品牌破繭化蝶。2022年，江蘇旅游 業(yè)再一次刷新發(fā)展業(yè)績(jī)，全年接待國內(nèi)游客超過 億人次,實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游總收入超過 億元人民幣，同比分別增長(zhǎng) %與%。按照新的入境旅游統(tǒng)計(jì)規(guī)范，全省接待入境 過夜游客 297 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 30 億美元，同比分別增長(zhǎng) 3%與 9%。與此同時(shí)，旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高民生水平、建設(shè)生態(tài)文明等方面的促進(jìn)作用也為社會(huì)各界所關(guān)注，去年全省旅游投資達(dá) 億元，同比增溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.長(zhǎng) %。圖 31 0914 年江蘇省接待國內(nèi)游客人次 圖 32 0914 年江蘇省國內(nèi)旅游總收入市旅游發(fā)展現(xiàn)狀旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀古稱陽羨，位于蘇、浙、皖三省交界的太湖西岸，滬、寧杭大交通的中心，是長(zhǎng) 江三角洲的一顆璀璨明珠。2039 平方公里的土地物華天寶，人杰地靈，至今已有 5000 多年的歷史。它不僅是一個(gè)古老而神奇的文化名城，也是“ 中國著名的陶都，太湖風(fēng)景區(qū)的旅游城市 ”。更以“教授之鄉(xiāng)” 、“書畫之鄉(xiāng)” 、“環(huán) 保之鄉(xiāng)” 的美譽(yù)名而揚(yáng)天下。秀美的自然山水風(fēng)光和人文資源相交融的特色旅游，為生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。自然條件優(yōu)越，物產(chǎn)資 源豐富，山水秀麗煥彩，景 觀叢 生神奇，素以“ 陶的古都、洞的世界、茶的綠洲、竹的海洋”而享譽(yù)海內(nèi)外，其溪山之秀， 魚米之豐，資源之富，獨(dú)步江南。氣候溫和，四季分明，雨量充沛， 規(guī)劃面積 平方公里的“ 陽羨風(fēng) 景區(qū)” 是國家 級(jí)太湖風(fēng)景區(qū)的重要 組成部分，每年吸引了大批中外游客前來旅游觀光。 溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告. 萬人次2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年旅游接待人數(shù)（萬人次）注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒。圖 33 20222022 年市旅游接待人數(shù)統(tǒng)計(jì)圖表此外，旅游業(yè)成為經(jīng)濟(jì)版圖的重要增長(zhǎng)帶，與先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)形成“三足鼎立 ”的產(chǎn)業(yè)發(fā) 展新格局，成 為國民經(jīng)濟(jì)中服務(wù)業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 市旅游經(jīng)濟(jì)一路看好。注：數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒。圖 34 20222022 年市旅游總收入統(tǒng)計(jì)圖表 旅游業(yè)預(yù)測(cè)分析社會(huì)指標(biāo)的數(shù)量化預(yù)測(cè)模型一般都以指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)序列為樣本，從中探索其自身發(fā)展規(guī)律，即一般建立的是以年份為自變量的時(shí)間序列模型。本項(xiàng)目預(yù)測(cè)采用市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)軟件試驗(yàn)，采用基年（2022溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.年）為數(shù)據(jù)點(diǎn) 1，其它根據(jù)年限遞增，更符合實(shí)際，且數(shù)據(jù)更為精確。因此在報(bào)告統(tǒng)計(jì)分析中，在進(jìn)行一元回歸與指數(shù)平滑法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，自變量（X ）均采用基年 2022 數(shù)值為 1，以后逐年增加。作為客源地的一級(jí)市場(chǎng)即以滬寧杭為區(qū)域，包括蘇錫常、寧鎮(zhèn)揚(yáng)及上海，兼及杭嘉湖，這 些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，生活條件比較高，當(dāng)?shù)鼐用竦拈e暇時(shí)間也比較多，隨著生態(tài)旅游的流行，以及私家車的增加，越來越多的游客青睞于自然風(fēng)光條件突出的。根據(jù) 20222022 年旅游接待人數(shù)，做線性趨勢(shì)線 相關(guān)系數(shù)最高達(dá)，詳見圖 33，y = x + ；R2 = 預(yù)計(jì)到 2020 年約 2723 萬人次（因基礎(chǔ)數(shù)據(jù)較少，預(yù)測(cè)值可能會(huì)有少許偏差）。圖 35 市未來旅游接待人數(shù)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目旅游接待容量估算 估算原則舒適性原則。 為游客提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的休閑環(huán)境，能從容、自在、舒心享受溫泉產(chǎn)品。安全性原則。充分考慮到客人的人身安全，提供舒適的服務(wù)。 估算依據(jù)溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.《旅游規(guī)劃