【文章內(nèi)容簡介】 法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的基本類型 ? 房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目 土地開發(fā)階段轉(zhuǎn)讓的項目 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 項目的基本特點(diǎn) ? 轉(zhuǎn)讓的基本流程 ? 發(fā)生的主要稅費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓的出讓方繳納的稅費(fèi) 土地轉(zhuǎn)讓的受讓方繳納的稅費(fèi) 此外還包括印花稅，交易手續(xù)費(fèi)，土地證工本費(fèi)，交易成本如評估、勘測、公證、場地等費(fèi)用。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目 房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓的項目 項目的基本特點(diǎn) 轉(zhuǎn)讓的基本流程 發(fā)生的主要稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目 房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓的項目 項目的基本特點(diǎn) 轉(zhuǎn)讓的基本流程 發(fā)生的主要稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)項目定位 房地產(chǎn)項目定位的含義 房地產(chǎn)項目定位的含義 房地產(chǎn)項目定位的重要性 房地產(chǎn)項目定位的發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)項目定位 房地產(chǎn)項目定位的原則 與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致 符合市場需求 協(xié)調(diào)發(fā)展 原則 符合城市規(guī)劃 效益最大化 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)項目定位 房地產(chǎn)項目定位的流程與基本內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ? 項目定位的基本流程 ? 項目定位的主要內(nèi)容 確立開發(fā)理念 明確用途功能 篩選目標(biāo)客戶 進(jìn)行項目初步設(shè)計 測算租售價格 確定方案 房地產(chǎn)項目定位的方法 市場調(diào)研法 其他方法 頭腦風(fēng)暴法 經(jīng)驗分析法 房地產(chǎn)項目定位 房地產(chǎn)項目定位的方法 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)項目定位 房地產(chǎn)項目定位的修正 ? 房地產(chǎn)項目定位修正的必要性 ? 房地產(chǎn)項目定位修正的方法 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 案例分析 宏觀市場環(huán)境分析； 區(qū)域市場分析； 產(chǎn)品定位； 銷售推廣建議； 案例評述。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 本節(jié)將以 京西某一實(shí)操樓盤 為例對項目進(jìn)行定位所涵蓋的內(nèi)容、采用的分析思路和方法進(jìn)行概要的介紹。 關(guān)鍵術(shù)語 一級開發(fā) 綜合開發(fā) 轉(zhuǎn)讓 定位 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 復(fù)習(xí)思考題 1. 什么是土地儲備和一級開發(fā)？ 2. 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的類型有哪些？ 3. 住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目包括哪幾類？ 4. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？ 5. 我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓？ 6. 如何進(jìn)行房地產(chǎn)項目定位？ 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 （第二版） 呂萍 等編著 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 第 5章房地產(chǎn)項目用地的獲取 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取建設(shè)項目用地主要有三種方式，即出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓。其中出讓和劃撥屬于土地一級市場行為，轉(zhuǎn)讓屬于土地二級市場行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，并相應(yīng)取得土地使用權(quán)之后，要進(jìn)行項目的前期工作，其中包括申請、獲取項目的三種許可證。本章將對這三種土地取得方式和三種許可證的申辦程序進(jìn)行介紹與討論。 重點(diǎn)問題 ?房地產(chǎn)項目用地獲取的方式 ?劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)、范圍。 ?土地使用權(quán)出讓的類型及各自含義、特點(diǎn)、范圍。 ?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及其特點(diǎn)、要求。 ?土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 劃撥土地使用權(quán)概述 ?劃撥土地使用權(quán)的含義 218。劃撥土地使用權(quán) ，即通過行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)。 218。土地使用權(quán)劃撥 ，是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 劃撥土地使用權(quán)的獲取 ?劃撥土地使用權(quán)的基本特征 劃撥土地使用權(quán)概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 基本特征 行政性 無償性 無期限性 流轉(zhuǎn)限制性 ?劃撥土地使用權(quán)的基本類型 218。國家機(jī)關(guān)、軍事機(jī)關(guān)等公法人享有的劃撥土地使用權(quán)。 218。企業(yè)、事業(yè)單位等私法人、自然人或其他組織享有的劃撥土地使用權(quán)。 劃撥土地使用權(quán)概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 劃撥土地使用權(quán)的適用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?中央政府的政策規(guī)定 218?！吨腥A人民共和國土地管理法》（ 1998） 218?！秳潛苡玫啬夸洝罚▏临Y 2023第 9號令） ?地方政府的政策規(guī)定 原因：劃撥土地存在非法隱形市場流轉(zhuǎn) 218。一般性管理 218。國有企業(yè)改制過程中的劃撥土地管理 劃撥土地使用權(quán)的適用范圍 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?劃撥土地使用權(quán)的主要步驟 劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 《國有土地使用證》 ?主要利益主體及相互關(guān)系 劃撥土地使用權(quán)獲取的主要流程 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 政府 劃撥土地使用者 原土地使用者 利益關(guān)系 劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的主要成本和稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 其他費(fèi)用 安置補(bǔ)助費(fèi) 主要成本和稅費(fèi) 土地補(bǔ)償費(fèi) 地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?土地使用權(quán)出讓含義 218。土地使用權(quán)出讓 ，簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 出讓土地使用權(quán)的獲取 ?出讓土地使用權(quán)的基本特征 土地使用權(quán)出讓概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 基本特征 主體 客體 內(nèi)容 出讓方 受讓方 城鎮(zhèn)國有土地 出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán) 受讓方：支付土地出讓金 ?出讓土地使用權(quán)的基本類型 土地使用權(quán)出讓概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 拍賣 招標(biāo) 掛牌 協(xié)議 ?協(xié)議出讓的政策規(guī)定 ?招牌掛出讓的政策規(guī)定 出讓土地使用權(quán)的政策規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?協(xié)議出讓 出讓土地使用權(quán)過程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 協(xié)議出讓 工商企業(yè) 中央政府 城市居民 地方政府 開發(fā)商 農(nóng)民 ?招牌掛出讓 直接的利益主體： 出讓方 —— 地方政府 受讓方 —— 土地使用者 出讓土地使用權(quán)過程中涉及的各主要利益主體及相互關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?土地使用權(quán)出讓金 ：國有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用費(fèi)，主要用于各項城市建設(shè)和土地開墾、復(fù)墾等方面。 ?其他費(fèi)用 ：契稅，征地補(bǔ)償費(fèi)，房屋拆遷費(fèi)，耕地占用稅，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，耕地開墾費(fèi)和各項管理費(fèi)用等。 出讓土地使用權(quán)過程中主要成本和稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?協(xié)議出讓土地使用權(quán)的含義 218。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán) ，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 協(xié)議出讓土地使用權(quán)的獲取 ?協(xié)議出讓土地使用權(quán)的基本特征 218。非市場出讓，沒有競爭者 218。政府對地價較易控制，靈活性較大 218。價格和使用范圍收到限制 協(xié)議出讓土地使用權(quán)概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?經(jīng)營性用地招牌掛 ?協(xié)議出讓國有土地最低價格標(biāo)準(zhǔn) ?協(xié)議出讓公示制度 ?存在的問題 ：信息公開程度不夠，操作行為和操作程序不夠規(guī)范 協(xié)議出讓土地使用權(quán)的管理情況 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?供地環(huán)節(jié)的一般程序 協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?北京市協(xié)議出讓程序 協(xié)議出讓土地使用權(quán)獲取的主要流程 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?招標(biāo)出讓土地使用權(quán) 218。招標(biāo)出讓土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 ?公開招標(biāo)，邀請招標(biāo) 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)的獲取 ?拍賣出讓土地使用權(quán) 218。拍賣出讓土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?掛牌出讓土地使用權(quán) 218。掛牌出讓土地使用權(quán) ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用者的行為。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)概述 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征 218。程序規(guī)范 218。全方位開放，透明度高 218。公平、客觀 218。交易雙方一次成交 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征 218。必須有兩個以上的買主 218。必須有不斷變動的價格 218。必須有公開競爭的行為 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征 218。時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭 218。操作簡便，便于開展 218。有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 ?招標(biāo)基本流程 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)的基本流程 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教