【文章內容簡介】 典花園洋房 *融科 〃 檀香山 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按房屋政策屬性分類： 廉租房 已購公房（房改房） 經濟適用住房 住宅合作社集資建房等 商品房 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房 商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。 商品房的“五證” “兩書”： “五證”包括 《 建設用地規(guī)劃許可證 》《 建筑工程規(guī)劃許可證 》《 國有土地使用證 》《 建設工程施工許可證 》《 商品房預 (銷 )售許可證 》 。 “兩書”：新建住宅 《 商品房質量保證書 》 、 《 商品房使用說明書 》 。 從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售； 從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *1987年 深圳 東曉華園 — 中國第一個商品房住宅小區(qū) 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結構形式 以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式： 磚混結構住宅 磚混結構住宅： 是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。 由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、 6層以下。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結構形式 以其承重結構所用其所用的材料來劃分： 磚木結構住宅 磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。 鋼筋混凝土結構住宅 鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的層高： 指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 ? 住宅的凈高： 層高和凈高的關系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的進深：通常指房間長度。 ? 住宅的開間：通常指房間寬度。 進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。 * 房間進深 /房間開間 *臥室進深 6米 /臥室開間 *客廳進深 /客廳開間 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房銷售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種； 商品房預售條件： 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 住宅權益 住宅的產權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內，對住宅全面支配的權力。 住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 住宅權益 住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使 —— 比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。 住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。 住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力，比如出租收益。 住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 房屋產權分類： 產權證書：是指 房屋所有權證 和 土地使用權證 。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產。 公房：也稱公有房產，國有房產。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產，在房產未出售之前，房產的產權歸國家所有。目前居民租用的公有房產，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產，一類是不可售公有房產。均為使用權房。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 房屋產權分類： 不可售公房：根據本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產。 已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產。 單位產權房：是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。 共同共有房產 ：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 房屋分類： 期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產管理部門將沒有取得房屋產權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產初始登記手續(xù)，沒取得房屋產權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。 現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了 《 房屋所有權證 》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看 《 房屋所有權證 》 ，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 房屋產權分類： 3