【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)多為二次或更多次置業(yè)，購買目的主要為旅游度假用，因此對于經(jīng)濟(jì)型別墅需求較為旺盛，對高端別墅需求不高，更多追求性價比。 典型個案分析 ? 最高端項目 —— 亞瀾灣 亞瀾灣 亞瀾灣項目分析總結(jié) ? 亞瀾灣目前銷售單價過萬，戶型面積 300— 800㎡ ，屬于豪宅型別墅，可見，密云區(qū)域具備開發(fā)豪宅的底蘊。 ? 從規(guī)劃上看，該項目容積率僅為 0． 15，密度極低，綠化率達(dá) 90％，項目緊臨兩河的基礎(chǔ)上，中間設(shè)有 8． 7萬㎡人工湖，名為觀瀾湖。 ? 總結(jié)：具備開發(fā)豪宅基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于開發(fā)商的經(jīng)營思路和經(jīng)濟(jì)實力。 典型個案分析 ? 銷售情況良好項目 ——白河澗 ? 白河?xùn)|岸，白河風(fēng)景區(qū)內(nèi)。屬典型經(jīng)濟(jì)型別墅。白河澗項目總占地 19． 49萬平方米，分南北兩期開發(fā)。 白河澗 ? 該項目的整體規(guī)劃并不能給人以太深的印象，整個別墅部分以聯(lián)排為主，集中于中間部分，面臨規(guī)劃路一側(cè)為少許獨棟別墅。 白河澗 ? 項目以暖色調(diào)為主，外立面材質(zhì)為蘑菇石與面磚結(jié)合，顏色以黃白的淺色為主，建筑風(fēng)格并無明顯特色，歐式與中式均有體現(xiàn)，戶型迎合市場主流，主力戶型為 170－ 220之間，與其整體定位相符。 白河澗項目分析總結(jié) ? 項目于 2023年 10月入市，開盤價聯(lián)排部分僅 3500元／平方米，獨棟部分僅 4500元／平方米，至今聯(lián)排部分均價 4000元 /平方米；獨棟部分均價為 5500元 /平方米，價格上漲己達(dá) 500元 1000元左右。雖然該項目整體比較平庸，規(guī)劃與產(chǎn)品均無突出之處，但不高的銷售價格與高的性價比給項目帶來比較理想的銷售速度，成為區(qū)域市場內(nèi)銷售狀況較好的項目之一。 ? 總結(jié)：由于自身條件所限，本區(qū)域項目性價比成為吸引客戶的重要因素。同時，低端項目會吸引更多當(dāng)?shù)乜蛻?。銷售速率也會加大。 典型項目分析 ? 直接競爭項目 —— 翠堤花墅 占地面積 62800平方米 總建筑面積 39000平方米 裝修狀況 毛坯 容積率 棟數(shù) 168套 總價 60萬 270萬 開盤時間 2023年 9月 戶型區(qū)間 160㎡ 350㎡ 主力戶型面積 160㎡ （ 占 60%70%） 翠堤花墅 ? 外立面采用原生態(tài)風(fēng)格的石材，拱形門窗精巧雅致，仿造西班牙貴族建筑，渡假精神。 翠堤花墅 ? 據(jù)調(diào)查，該項目暢銷產(chǎn)品為獨棟產(chǎn)品。 ? 該項目暢銷戶型是 300㎡ 以上戶型。 ? 該項目目前銷售均價為 7800元 /平方米 ? 該項目自去年開盤至今半年，售出 20套左右。 本項目區(qū)域競爭項目分析總結(jié) ? 綜上所述：區(qū)域市場的供應(yīng)仍以經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)為主，其中 50％左右供應(yīng)的價格集中在 5000元／㎡以下。 ? 相應(yīng)規(guī)劃密度較大， 50％以上的供應(yīng)量容積率大于 0． 5。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，戶型設(shè)計以經(jīng)濟(jì)型的 200－ 300㎡ 供應(yīng)為主要。 ? 低價格及高性價比最受市場歡迎，銷售速度最快。 ? 北京市別墅市場概述 ? 區(qū)域別墅市場概述 ? 項目地塊分析 ? 產(chǎn)品定位初步探討 ? 財務(wù)分析 地理位置 ? 本項目位于密云北部溪翁莊鎮(zhèn)，溪翁莊鎮(zhèn)占地 ，在密云縣城與密云水庫之間。本項目距縣城及水庫均在 10分鐘車程以內(nèi)。 本案 地塊條件 ? 地形：地形較為平坦，有 4個地塊組成。 ? 地貌：地塊地貌主要由平地組成。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 名稱 統(tǒng)計 土地年限 居住 70年 總占地面積 總建筑面積 147730平米 容積率 建筑密度 % 機動車位 468個 綠地率 % ? 由現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看出，本項目現(xiàn)有規(guī)劃品質(zhì)不是很高，綠化率偏低。 其他各項指標(biāo)分析 ? 交通條件 ? 本案緊鄰密溪公路，距離京承高速密云出口約 14公里，經(jīng)由密溪公路直達(dá)高速，交通方便。 ? 周邊配套 ? 項目由于距縣城有一段距離，周邊配套基本沒有。 ? 周邊環(huán)境 ? 項目周邊自然景觀優(yōu)越，有白河、云佛山度假村、密云水庫等。 ? 總結(jié)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，未來京承高速開通后車程將縮短一半； ? 配套設(shè)施欠缺，后期開發(fā)商投資加大； ? 周邊大環(huán)境良好，但不是本項目獨有的優(yōu)勢； 項目 SWOT分析 ? 優(yōu)勢（ STRENGTHS） 1）項目位置周邊緊鄰密云多個自然風(fēng)景區(qū)，對于旅游地產(chǎn)需求的客群有較大吸引。 2）項目距密云縣城較近，市政配套完善；現(xiàn)建的有網(wǎng)球場、公園、會所等， 6500平米動靜分開的配套。 3）地貌較為平坦，地塊后期易于規(guī)劃、開發(fā)。 ? 劣勢（ WEAKNESS） 1）項目距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，車行需要 90分鐘。 2）由于本項目主要客群來自北京市區(qū)，而市區(qū)客戶對于密云居住板塊的整體印象較為模糊，為本項目形象塑造帶來一定的困難。 3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證已簽發(fā)，整體規(guī)劃以形成，后期更改較難。 4）項目本身市政配套不完善。 ? 機會（ OPPORTUNITY） 1）人們收入的提高、生活方式的轉(zhuǎn)變、居住理念的變遷則使得別墅產(chǎn)品的市場前景看好。 2）北京市城市發(fā)展及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入郊區(qū)化階段，本案所處密云區(qū)域正是近年逐漸發(fā)展并趨于完善的居住組團(tuán)之一。 3）密云借助其得天獨厚的旅游資源吸引了大批該類型客群的關(guān)注。 4）在北京房地產(chǎn)政策的出臺，以后的北京別墅市場將取消獨棟別墅的開發(fā)，本項目作為北京較大的獨棟別墅群，將有眾多的買家關(guān)注。 5）京承快速路的修通，將大大縮短本項目到市區(qū)的時間。 ? 威脅（ THREAT） 1）項目周邊及其沿路項目的攔截效應(yīng)和后期陸續(xù)推出的項目會形成一定競爭，對本項目后期銷售產(chǎn)生不利影響。 2）竟?fàn)幮詤^(qū)域，如翠堤花墅和白河澗后期推出的獨棟別墅，對本案所處區(qū)域也形成明顯競爭態(tài)勢。 ? 北京市別墅市場概述 ? 區(qū)域別墅市場概述 ? 項目地塊分析 ? 產(chǎn)品初步定位探討 ? 財務(wù)分析 項目產(chǎn)品定位初步探討 產(chǎn)品定位： C D1：獨棟 /雙拼 C D2：獨棟 /雙拼 面積定位： 獨棟面積： 240— 320㎡ 雙拼面積： 180— 260㎡ 價格定位： 獨棟產(chǎn)品： 7000元 /㎡ 雙拼產(chǎn)品： 5500元 /㎡ C— 1 C— 2 D— 2 C— 1 ? 北京市別墅市場概述 ? 區(qū)域別墅市場概述 ? 項目地塊分析 ? 產(chǎn)品定位初步探討 ? 財務(wù)分析 財務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)評價 （萬平方米） 容積率 總建面（含地下 ） 獨棟 /雙拼 地上面積 地下面積 經(jīng)濟(jì)參數(shù) 注： 本次經(jīng)濟(jì)測算將雙拼部分全部按照獨棟產(chǎn)品銷售進(jìn)行。 銷售收入估算 銷售價格（元） 項目名稱 全程均價 獨棟 /雙拼 7000 銷售面積 (萬平方米 ) 項目名稱 建筑面積 獨棟 /雙拼 1