【文章內(nèi)容簡介】 評 價 高檔 TOP1 位于城市稀缺地段 占有稀缺資源 城市地段不夠稀缺，不占有稀缺資源。 ╳ G1 1）地塊商務屬性高，周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套； 2）交通噪音干擾大，周邊人群復雜； 3）商業(yè)價值高 注重工作便利的商務型客戶，關注產(chǎn)品服務及品質(zhì) 項目現(xiàn)階段周邊商業(yè)氣氛不濃厚。 ╳ 城市住宅 G2 1）周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜； 2）適宜居住 追求居住改善和品質(zhì)的客戶 周邊配套完善，生活便利，較為安靜。片區(qū)潛在客戶的身份感和開發(fā)商的文化底蘊。 ╳ G3 1）公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)； 2）周邊有大超市 對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶 根據(jù)土地屬性，以及項目自身的 9萬平米商業(yè)配套（占總體的 37%) *從產(chǎn)品核心價值研判，本項目地塊適合做以便捷的城市生活為核心，對產(chǎn)品總價敏感的首次置業(yè)客戶的 G3類城市住宅產(chǎn)品。 √ 53 土地屬性判定 但隨著城市化進程的發(fā)展，雨花區(qū)政府的核心號召力的開啟，片區(qū)成熟度逐漸完善。項目將在未來的 3－ 5年由 G3類型 轉(zhuǎn)入以商業(yè)為核心賣點的城市 CBD類的 G1類型 。 54 項目開發(fā)戰(zhàn)略第一次修正 以 G3類型 滿足于“ 對總價較為敏感的客戶” 產(chǎn)品入市，隨著城市化進程以及片區(qū)逐漸成熟，由 G3向 G1類型產(chǎn)品“ 注重工作便利的商務型客戶，關注產(chǎn)品服務及品質(zhì) ”的客戶轉(zhuǎn)變。 產(chǎn)品由：低總價，高單價產(chǎn)品入市，繼而轉(zhuǎn)向全方面的產(chǎn)品。 55 競爭分析 客戶分析 發(fā)展戰(zhàn)略 項目界定 經(jīng)濟測算 競爭分析 項目定位 地塊 項目界定56 從三個方面去分析項目面臨的市場競爭 ； ； 57 58 中國“十一五”規(guī)劃 城市化進程將會刺激房地產(chǎn)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)結構將由第二產(chǎn)業(yè)為核心轉(zhuǎn)換為以第三產(chǎn)業(yè)為核心。 59 可支配收入的增加必將提高人們對于居所的需求。 60 個人住房貸款（ 20230927） 新政前 新政后 第二套房首付 23成 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% 第二套房貸款利率 可享受最高 15%的優(yōu)惠利率 貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次 基準利率的 ； 而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高 追加貸款 無此項規(guī)定 商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)， 在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款 61 本次的調(diào)整主要是針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機行為。 對象：已有一套住房使用了貸款，再申請第二套或以上住房貸款的購房者。而對于第一套住房是一次性付款的購房者不適用。 首付、利率雙重調(diào)控 對于第二套房貸款者，不僅首付提高至 4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎上還上浮 10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對投機行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。 個人住房貸款 如： 價值 100萬房產(chǎn)，按照最新五年期貸款利率 %的基準利率計算。 新政前，首付 30萬，使用 10% 的優(yōu)惠利率后一年的利息約為 70*%= 新政后，首付 40萬，使用 60*%= 即：購房者需要使用更多的資金，支付更高的資金成本，投資成本大大提高，利潤空間壓縮，同樣的資金進入房地產(chǎn)市場交易的換手率也要下降，有利于抑制房地產(chǎn)的惡意炒作。 62 個人住房貸款 不得隨房產(chǎn)升值追加貸款 房地產(chǎn)辦理按揭貸款后，不能因為房產(chǎn)升值而追加貸款從銀行再次套得現(xiàn)金。這主要是為了防止房價快速上漲過程中商業(yè)銀行積聚了較大風險。 “第二套房”的界定 政策層面提高首付主要對同一個人的第二套貸款購房，使用不同人名購房可適當規(guī)避貸款政策。 這對于市場上的以投資客為主的小戶型項目極為不利，對于一人購買多套單位的情況能起到抑制作用，而對于雙拼戶型，可寫兩個客戶名、或者將總價較高的一套作為第一套首付 3成，總價小的一套首付 4成規(guī)避利率的不利影響。 63 對于新政的發(fā)布，市場的反映為： 在 2023年 9月 19日至2023年 11月 13日之間的 8個星期中，長沙市房地產(chǎn)均價并沒有因新政而產(chǎn)生明顯變化；銷售量趨于平衡是因為 11月房地產(chǎn)淡季的來臨。 據(jù)中原市場對于各個樓盤的調(diào)查，退房率極低。 新政的發(fā)布，市場并無明顯波動 長沙市成交套數(shù)2 0 0 7 0 9 1 9 2 0 0 7 1 1 0 302004006008001000120020070919200709212007092320070925200709272007092920071001200710032007100520071007200710092007101120071013200710152007101720071019200710212007102320071025200710272007102920071031200711022007110420071106200711082007111020071112長沙市房地產(chǎn)均價2 0 0 7 0 9 1 9 －2 0 0 7 1 1 0 300 . 511 . 522 . 533 . 544 . 5520070919200709212007092320070925200709272007092920071001200710032007100520071007200710092007101120071013200710152007101720071019200710212007102320071025200710272007102920071031200711022007110420071106200711082007111020071112千64 客戶信息反饋 新出臺政策對市民影響程度影響很大，暫緩購房19%影響不大，按原計劃購房63%不太清楚這個政策18%通過對房交會 500張有效問卷調(diào)查得知，長沙市場僅有 19%的客戶認為新政對其影響較大，會暫緩購房。 資料來源：中原數(shù)據(jù)庫 65 總結 中國邁入第“十一五”規(guī)劃，推動城市化進程，以及產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整對未來房地產(chǎn)市場無疑打了針強心劑。 由央行 2023年 9月 29日發(fā)布新政對于市場以及客戶暫無明顯影響；無論從成交套數(shù)，以及價格都無明顯浮動。 后市行情有待觀察 To be continued? 66 67 2023年 2023年土地市場供應達到 2117萬 ㎡， 未來市場競爭將日趨激烈。 ?據(jù)中原市場統(tǒng)計： 2023年至2023年 10月，土地供應量高達2117萬平米（未考慮容積率因素） 。 ?開福區(qū)位于全市第一； 岳麓區(qū)排名第三， 3年總供應量為 394萬平米，占市場總額的 19％。 長沙市2 0 0 5 、2 0 0 6 、2 0 0 7 年1 －1 0 月份土地供應面積 0246810芙蓉區(qū) 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū)單位：百萬平米2023年 2023年 2 0 0 7 年1 1 0 月土地成交量 總計68 從長沙市 2023年 1－ 06月房屋施工、新開工面積來看