【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 de of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 重慶購(gòu)物中心處于發(fā)展階段，為發(fā)展高品質(zhì)的購(gòu)物中心提供了良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但同時(shí)面臨重慶商業(yè)市場(chǎng)布局分散，呈組團(tuán)式發(fā)展，各自為政，五分天下；潛在購(gòu)物中心多，體量大，定位檔次高的局面。 本項(xiàng)目作為新興 CBD中的大型商業(yè)綜合體，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、前期人氣不足的市場(chǎng)時(shí)，如何準(zhǔn)確的定位，以此減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵。 Code of this report | 28 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)部分 酒店部分 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品建議 Code of this report | 29 169。 Copyright Centaline Group, 2023 企業(yè) 企業(yè)Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)結(jié)論梳理 市場(chǎng)研究主要結(jié)論 對(duì)本項(xiàng)目的影響 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市平臺(tái) 中央政府對(duì)于重慶進(jìn)行城市新定位 ， 要將其發(fā)展為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心和金融中心 ， 將為重慶提供持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力； 內(nèi)陸保稅港區(qū)和兩江新區(qū)的成立 ， 將吸引大量海內(nèi)外投資進(jìn)入 ，帶來(lái)大量資金和人流； 重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)居民收入水平的提高 ， 整體社會(huì)富裕程度將持續(xù)增加； 大量外來(lái)資本的進(jìn)入帶來(lái)全新的理念和大量收入不斷增長(zhǎng)人群 ，必將如同深圳 、 上海的發(fā)展類似 ， 產(chǎn)生新興的中產(chǎn)階級(jí)階層； 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展必將對(duì)商業(yè)零售的發(fā)展提供強(qiáng)大的支持； 外來(lái)的資本和人流將逐漸改變重慶原有的消費(fèi)理念和方式 ， 逐步提升商業(yè)理念和檔次； 預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展所產(chǎn)生新興中產(chǎn)階級(jí)階層 ， 將對(duì)商業(yè)產(chǎn)生重大的影響； 區(qū)域價(jià)值平臺(tái) 江北嘴作為重慶以商務(wù)為主的 CBD，定位為金融企業(yè)和跨國(guó)跨區(qū)域大型企業(yè)總部，將吸引大量高端企業(yè)入駐，帶來(lái)大量高端商務(wù)人群； 隨著江北嘴的逐漸成熟，未來(lái)有可能成為重慶 CBD的核心，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升，成為重慶乃至西部的制高點(diǎn)； 區(qū)域價(jià)值的提升帶來(lái)大量高端的人流 ，勢(shì)必需要江北嘴有高端的商業(yè)配套供應(yīng)； 隨著區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步提高 ， 其輻射的范圍將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出重慶 ， 面對(duì)更大的客戶群； 整體商業(yè)市場(chǎng) 版塊狀發(fā)展的城市格局決定了重慶商業(yè)呈現(xiàn)多個(gè)中心；各個(gè)商業(yè)中心都努力發(fā)展 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 各商圈首先以區(qū)域級(jí)商圈作為基礎(chǔ) ， 在此基礎(chǔ)上個(gè)別商圈開(kāi)始根據(jù)進(jìn)行富有特色的商圈升級(jí) ， 進(jìn)而吸引全市性的消費(fèi)者； 面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 必須通過(guò)特色化 、 差異化的定位贏取市場(chǎng)； 市場(chǎng)空白的頂尖高端商業(yè)可能是一個(gè)突破點(diǎn)； Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)結(jié)論梳理 市場(chǎng)研究主要結(jié)論 對(duì)本項(xiàng)目的影響 已供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 各個(gè)商圈均衡分布 ， 體量較大 ， 業(yè)態(tài)多樣 ， 功能復(fù)合； 各個(gè)項(xiàng)目定位明確 ， 同時(shí)項(xiàng)目定位于商圈定位相結(jié)合 ， 形成較為鮮明的項(xiàng)目個(gè)性 ， 且一直處于升級(jí)調(diào)整中； 部分項(xiàng)目差異化的定位 ， 已不再是區(qū)域性的項(xiàng)目 ， 而是面對(duì)全市的購(gòu)物中心； 購(gòu)物中心中 ， 專賣店奠定檔次 ， 餐飲娛樂(lè)帶來(lái)人氣； 中高端 、 高端是未來(lái)購(gòu)物中心的主要發(fā)展趨勢(shì) 更加人性化的購(gòu)物環(huán)境將成為購(gòu)物中心的在未來(lái)的主要競(jìng)爭(zhēng)力之一 越來(lái)越多的購(gòu)物中心面市 ， 將逐漸改變傳統(tǒng)的購(gòu)物消費(fèi)理念； 潛在供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 傳統(tǒng)的商圈以及資源強(qiáng)勢(shì)的濱江板塊是潛在購(gòu)物中心的主要供應(yīng)區(qū)域； 潛在項(xiàng)目大多定位高端 ， 且體量較大 ， 隨著這些項(xiàng)目的面市將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位于江北嘴的商務(wù)區(qū)的核心位臵 ， 擁有良好的區(qū)位價(jià)值和商業(yè)價(jià)值； 項(xiàng)目周邊多條市政道路連接 ， 同時(shí)臨近輕軌江北城站 ， 便于匯聚人流； 良好的區(qū)域價(jià)值和便利的交通條件為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展體量了良好的條件； 綜合考慮地理優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部結(jié)構(gòu) ， 并充分利用； Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目地塊為全新的熟地 ， 內(nèi)部平坦 ， 周邊為市政干道 ， 便于規(guī)劃； ?項(xiàng)目臨近江北城輕軌站 ， 以及多條規(guī)劃公交線路 ，便于匯聚人流； ?項(xiàng)目緊鄰中央公園和綠化帶 ， 具有良好的生態(tài)環(huán)境 ， 可加以充分利用 ， 與項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境結(jié)合 ， 打造生態(tài)購(gòu)物環(huán)境； ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司九龍倉(cāng)集團(tuán)擁有多個(gè)高端購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ， 且積累了大量的商家資源 ， 項(xiàng)目成功打造奠定了一定的基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目所在的江北嘴目前商業(yè)氛圍不濃 ， 不具備良好的商業(yè)環(huán)境； 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) ?交通規(guī)劃利于項(xiàng)目匯聚人流 ?周邊良好的環(huán)境資源可以為項(xiàng)目借力 ?開(kāi)發(fā)公司深厚的商業(yè)資源積淀和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ?區(qū)域目前處于開(kāi)發(fā)階段，不具備良好的商業(yè)氛圍 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目所在的江北嘴是規(guī)劃中的以商務(wù)為主的CBD， 區(qū)域價(jià)值高 ， 已經(jīng)得到市場(chǎng)的認(rèn)可 ， 具有良好的發(fā)展前景； ?江北嘴規(guī)劃以金融行業(yè) 、 跨國(guó)跨區(qū)域企業(yè)總部為主 ， 將帶來(lái)大量高端人群 ， 為項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在需求市場(chǎng)； ?重慶已有的購(gòu)物中心存在硬件落后 、 購(gòu)物環(huán)境不夠人性化 ， 在這方面將是項(xiàng)目重要的機(jī)會(huì)點(diǎn)； ?隨著重慶經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 ， 購(gòu)買力也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)； ? 重慶多個(gè)潛在購(gòu)物中心正在規(guī)劃打造中 ， 多個(gè)項(xiàng)目定位高端 ， 勢(shì)必加劇未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ?江北嘴雖有良好的規(guī)劃前景 ， 但具體開(kāi)發(fā)推進(jìn)速度存在不確定性； 機(jī)會(huì) 威脅 ?良好的區(qū)域價(jià)值帶來(lái)大量高端的消費(fèi)人群 ?經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展催生購(gòu)買力的持續(xù)增長(zhǎng) ?已有購(gòu)物中心的短板將成為項(xiàng)目的重要機(jī)會(huì)點(diǎn) ?未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇 ?江北嘴的開(kāi)發(fā)進(jìn)度存在不確定性 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 市場(chǎng)空白點(diǎn) 主力客戶年齡 大 小 高 低 檔次 大都會(huì)廣場(chǎng) 消費(fèi)理念 前衛(wèi) 傳統(tǒng) 高 低 檔次 大都會(huì)廣場(chǎng) 北城天街 西城天街 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 北城天街 西城天街 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 空白 空白 ?主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中 ， “ 北城天街 ” 和 “ 大都會(huì) ” 有著較為鮮明的定位 ， 其余兩個(gè)項(xiàng)目目前處于未定型階段； ?隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購(gòu)買力的持續(xù)增強(qiáng) ， 新興產(chǎn)業(yè)輸入帶來(lái)的大量中高端消費(fèi)群體已逐漸被商家重視； ?重慶市場(chǎng)缺乏人性化購(gòu)物環(huán)境 、 主題鮮明 、 休閑消費(fèi)為主導(dǎo)的特色高端商業(yè)； ?綜合項(xiàng)目地塊價(jià)值 、 區(qū)域價(jià)值以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部其他物業(yè)檔次 ， 定位為高端是可行的方案 。 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目位于高區(qū)域價(jià)值的江北嘴商務(wù) CBD核心 ， 有著極度稀缺的土地價(jià)值； 項(xiàng)目的其他物業(yè)定位為 “ 市場(chǎng)標(biāo)桿 ” ， 高標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)定位將為項(xiàng)目帶來(lái)高端的消費(fèi)群體； 江北嘴區(qū)域大量高端寫字樓和公寓面市 ， 將吸引大量高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)入 ， 從而帶來(lái)大量高端消費(fèi)群體； 隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而催生消費(fèi)購(gòu)買力的增加 ， 同時(shí)大量外來(lái)高端消費(fèi)群體的注入 ， 將逐漸提升重慶已有消費(fèi)理念； 重慶已有購(gòu)物中心存在硬件和環(huán)境方面的不足 ， 同時(shí)定位存在空白 ， 為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)； 全感官體驗(yàn)型休閑購(gòu)物中心 提供視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)全方位的購(gòu)物體驗(yàn) Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 生態(tài) 、 體驗(yàn) 、 休閑 不同于傳統(tǒng)意義上的購(gòu)物中心 ， 它是生態(tài)的購(gòu)物公園 ， 是最具品味的一站式休閑購(gòu)物場(chǎng)所 ， 是有趣的樂(lè)享天地 ， 是充滿健康人文氣息的舞臺(tái) ， 是時(shí)尚動(dòng)感的活動(dòng)策源地 …… 將時(shí)尚 、 休閑 、 娛樂(lè) 、 文化 、 品牌 、 互動(dòng)和體驗(yàn)很好地結(jié)合在一起 ， 給消費(fèi)者帶來(lái)了非凡的感官享受和與眾不同的休閑購(gòu)物體驗(yàn) 。 將中央公園 、 項(xiàng)目中心花園與項(xiàng)目?jī)?nèi)部生態(tài)小品有效地融合在一起 ， 形成重慶前所未有的生態(tài)購(gòu)物體驗(yàn) ， 讓消費(fèi)者徜徉于生態(tài)公園中購(gòu)物 。 重慶未來(lái)頂級(jí)購(gòu)物中心 過(guò)去 15年大都會(huì)代表著重慶最高端的購(gòu)物中心 ， 未來(lái) 15年本項(xiàng)目代表著重慶最高端的購(gòu)物中心 ； 主要體現(xiàn)在品牌更高端 、 高端品牌的比例更高 、 品牌設(shè)店等級(jí)更高等幾方面 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)態(tài)定位建議 商業(yè)類型 1 主題性休閑購(gòu)物中心 以主題專賣店形式為主 打破傳統(tǒng)百貨布局形式，不以性別作為樓層分割 以明確的功能主題為線索，提供良好的購(gòu)物體驗(yàn) 參照中國(guó)主要購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合模式 以“ 主力店 +品牌專賣店 +餐飲休閑娛樂(lè) ”等業(yè)態(tài)為主 業(yè)態(tài)分布構(gòu)想 2 業(yè)態(tài)組合構(gòu)想 3 品牌專賣店： 樹(shù)立購(gòu)物中興形象檔次 餐飲休閑娛樂(lè)： 匯聚人流，吸引人氣 主力店： 吸引人氣，豐富購(gòu)物中心業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)功能組合 4 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力店定位建議 形式建議 百貨 +高端超市 檔次建議 百貨： 中高端百貨（類似遠(yuǎn)東百貨），以國(guó)際一線品牌為主 超市： 高端，國(guó)際化商品組合，精致包裝（類似 OLE精致超市） 體量建議 百貨： 左右（占商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的 30%左右） 超市： 2700平米 左右（占百貨營(yíng)業(yè)面積的 10%左右） 目標(biāo)客戶群 百貨： 消費(fèi)理念比較前衛(wèi)、具有較強(qiáng)購(gòu)買能力的時(shí)尚潮流人群 超市： 追求品質(zhì)生活的中高端人群 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 品牌專賣店定位建議 體量建議 業(yè)態(tài)組合建議 檔次建議 目標(biāo)客戶群 4萬(wàn)平米 左右 （ 占項(xiàng)目商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積的45%左右 ） 以服裝 、 飾品 、 鐘表 、 珠寶 、 鞋帽箱包為主； 輔以部分頂級(jí)汽車展廳 、 汽車用品 ，Golf用品 ， IT電子等 重慶最高端 （ 超越大都會(huì) ） 匯聚大量世界頂級(jí)品牌 ， 包括已經(jīng)進(jìn)駐重慶的和部分未進(jìn)駐的奢侈品牌； 頂級(jí)品牌的比例相比大都會(huì)和協(xié)信中心更高 。 設(shè)店級(jí)別在專賣店以上 ， 引入幾家西部旗艦店 。 專賣店以重慶及周邊區(qū)縣 、 周邊省市富裕階層組成的高端客戶為主； 新興高端產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的高端消費(fèi)群體； Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 餐飲休閑娛樂(lè)定位建議 （本項(xiàng)目餐飲休閑娛樂(lè)比例相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大，主要是考慮前期吸引人流，經(jīng)營(yíng)后期可適當(dāng)縮小比例） 體量建議 1 業(yè)態(tài)組合建議 2 檔次建議 3 左右（占項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)業(yè)面積的 25%左右） 影院 6000平米左右，餐飲 8000平米左右，其余 8000平米左右 餐飲 +休閑 +娛樂(lè) +文化 +美容護(hù)理 主題餐飲、專業(yè)影院、藝術(shù)酒廊、咖啡廳、運(yùn)動(dòng)會(huì)館、頂級(jí) SPA、 KTV等 以 中高端檔次為主，部分高端特色品牌， 具有很強(qiáng)的目的性消費(fèi)導(dǎo)向 目標(biāo)客戶群 4 餐飲： 盡量抓住 CBD區(qū)域的商務(wù)客戶，作為區(qū)域內(nèi)商務(wù)宴請(qǐng)的首選場(chǎng)所； 休閑娛樂(lè)： 吸引人氣最佳業(yè)態(tài)，主要針對(duì)消費(fèi)理念叫前衛(wèi)的高端群體； 文化藝術(shù)主體會(huì)館： 主要針對(duì)高端商務(wù)人群和較高品位的消費(fèi)群體； 美容護(hù)理：追 求品質(zhì)生活的中高端人群，以女性消費(fèi)群體為主； Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)演繹說(shuō)明 ?這是一個(gè)現(xiàn)代都市人的生活方式 、 生活節(jié)奏 、 情感世界度身定做 ， 成為國(guó)際畫廊 、 主題餐館 、 咖啡酒吧 …… ?法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂(lè)餐廳夜夜搖滾樂(lè)繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演 …… ?華美的家具 、 時(shí)尚的藝術(shù)品 、 成熟的設(shè)計(jì) 、 舒適的音樂(lè) 、 魅力的鮮花組成的閑散時(shí)光 ， 緩緩地細(xì)品 …… Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)態(tài)布局建議 B2層（平街） B1層 LG層