【文章內容簡介】 策。所有權 開發(fā)權 經營權 造成國內外開發(fā)流程不同的原因 三權的不同112適合國情的商業(yè)地產項目的開發(fā)流程建議可行性論證 考察定位 選擇管理團隊 主力招商規(guī)劃設計調整設計調整布局建設運營結合中國城市實際，調整開發(fā)流程確定開發(fā)模式113商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹114商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹n 綜合體項目的定性決定它的開發(fā)量 案例一：上海城開南方商務區(qū)115項目概況項目處于上海南方商城成熟商圈，欲打造具備品牌影響力的城市綜合體項目。案例一：上海城開南方商務區(qū)項目116項目定性從社區(qū)商業(yè)升級至區(qū)級商業(yè)，定性決定定量。關于體量 商業(yè)面積從3萬 ㎡至14萬 ㎡原方案開發(fā)商保守預計 3萬㎡① 周邊已存在南方購物中心、友誼商城等 成熟的集中式商業(yè) ；② 目前區(qū)域商業(yè)供應量近 50萬㎡ ；③ 開發(fā)商商業(yè)地產開發(fā)經驗有限 ，認為開發(fā)3萬 ㎡ 商業(yè)。我司方案定位測算 14萬㎡① 根據城市商業(yè)規(guī)劃定性，對 商圈性質判斷 ；② 對已有商業(yè)分析，發(fā)展 市場發(fā)展空間 ；③ 通過現(xiàn)有供應及未來需求商業(yè)體量測算，科學預測商業(yè)缺口 。④ 測算未來 商業(yè)收益 。地塊規(guī)劃指標 10萬㎡其中 4萬㎡從地下挖掘案例一：上海城開南方商務區(qū)項目117n 項目地塊指標決定項目的產品組合 案例二：南京新街口國信項目商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹118案例二：南京新街口國信項目方案一方案二項目建筑密度指標從 30％調整至 42％。119n 項目開發(fā)模式決定項目的產品配置 案例三：山東濟南英雄山路項目 商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹120案例三：濟南祥泰英雄山路項目方案一：持有模式方案二：產權模式項目零售商業(yè)體量從 10萬平方米降到 2萬平方米。121以超市賣場為主力店的，持有集中商業(yè)的城市綜合體 其特點是以超市賣場為主力店，帶動其他商業(yè)快速銷售去化，并提高售價；寫字樓布置于地塊一，臨近英雄山路，最大限度的展示項目品質，推升整體檔次。方案一以休閑商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)為主，實施全盤銷售的城市綜合體 其特點是以休閑商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)大部分集中于地塊一，臨近英雄山路，最大化商業(yè)可視性，提升售價與去化率，寫字樓受建筑密度限制騎乘于商業(yè)裙房之上。方案二案例三：濟南祥泰英雄山路項目項目的功能從零售購物中心的商業(yè)到休閑商業(yè)街區(qū)。122建筑形態(tài)定位多棟單體高層 花園式配套商業(yè)案例三：濟南祥泰英雄山路項目總體產品組合定位公寓 辦公 商業(yè) 123n 項目的開發(fā)模式 /功能定位 /客群定位/競爭格局決定建筑形態(tài)與風格 案例四：上海城開南方商務區(qū)項目 商業(yè)項目地塊利用價值最大化的案例介紹124通過對項目地塊價值的解構，為建筑設計提供依據關于地塊從不規(guī)則難點至最佳排布高商業(yè)價值區(qū)域特點： 符合商業(yè)金角銀邊的價值規(guī)律，客流導入關鍵點。利用：客流的商業(yè)受視面。，以標志性商家表達項目的商業(yè)功能和商業(yè)品質。中等價值區(qū)域特點： 非客流主要進入點，但臨街面大，展示性較好。利用： 臨街面宜有足夠的步行道路區(qū)域和收放的空間，以建筑外觀的商業(yè)元素體現(xiàn)商業(yè)的品質感。高商業(yè)價值區(qū)域中等商業(yè)價值區(qū)域價值重塑區(qū)域價值重塑區(qū)域特點： 在人流及車流導入上均不占有優(yōu)勢。利用：，延伸商業(yè)建筑， 增加情景性 。2. 適宜設置目的性較強及客群集聚效應較好的業(yè)態(tài)。對本項目地塊價值進行全面研判：案例四：上海城開南方商務區(qū)項目125關于地塊從不規(guī)則難點至最佳排布在地塊價值判斷基礎上，做出整體規(guī)劃布局：商業(yè)地標生活型商業(yè)（主力店區(qū)）Block精品餐飲購物街區(qū)與中小型主力店單體式組合大型主力店區(qū)品牌旗艦形象店商業(yè)地標機械穹頂規(guī)避建筑視線阻擋，最大限度輻射兩大人流集聚點。作為主力店間的連接空間，與餐飲休閑業(yè)態(tài)配合形成核心聚集點。作為主力店間的連接空間，與餐飲休閑業(yè)態(tài)配合形成核心聚集點。作為主廣場的氣候調節(jié)閥時尚購物與娛樂業(yè)態(tài)集中布局區(qū)于最佳形象展示面布置，體現(xiàn)品質形象。綠化隔離區(qū)阻止消費者沿西北東南動線撤離；與北部菜市場和居民區(qū)進行分隔。案例四：上海城開南方商務區(qū)項目通過對項目地塊價值的解構，為建筑設計提供依據1264家國際知名設計公司方案：第一家第三家 第四家第二家案例四：上海城開南方商務區(qū)項目127為設計公司提供國際最新商業(yè)綜合體設計的參考案例我司提供的實地考察項目案例：關于建筑設計從相信品牌至回歸訴求香港國金中心將寫字樓入口設置在商場 1樓香港圓方商業(yè)廣場將寫字樓入口設置在商場B1F香港新城市廣場將酒店入口與商場相連通案例四：上海城開南方商務區(qū)項目128最終設計稿商業(yè)、寫字樓、酒店相互連通，實現(xiàn)聯(lián)動集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)相結合案例四：上海城開南方商務區(qū)項目129中國商業(yè)地產的未來發(fā)展趨勢130拉動內需的國策與城市化進程繼續(xù)推 動商業(yè)地產的持續(xù)開發(fā)商業(yè)同質化現(xiàn)象將繼續(xù)存在發(fā)展持有開發(fā)經營的比重會不斷上升地產開發(fā)資本與商業(yè)資本的緊密結合中國商業(yè)地產的未來發(fā)展趨勢131低能級城市開發(fā)城市綜合體的風險趨大商業(yè)的購物功能弱化，綜合消費功能提升商業(yè)地產專業(yè)化分工的作用會逐漸顯現(xiàn)商業(yè)地產呼喚專業(yè)商業(yè)設計公司 /運營公司中國商業(yè)地產發(fā)展特征與未來發(fā)展趨勢132三、中國商業(yè)地產項目典型開發(fā)模式的介紹133案例：綜合體商業(yè)案例 ——萬象城商業(yè)系列產品分工定位的典范1341997年 2023年 2023年后 ……華潤置地第一個商業(yè)項目 “上海華潤時代廣場 ” 開業(yè)。深圳萬象城開業(yè)，標志華潤商業(yè)地產之路開啟。萬象城模式逐漸復制到杭州沈陽等城市。2023年后 ……歷經 7年發(fā)展，萬象城系列已成功布局全國15大城市。華潤發(fā)展歷程上海華潤時代廣場 深圳萬象城 成都萬象城135華潤華潤電力 華潤金融華潤燃氣華潤微電子華潤水泥華潤置地 華潤創(chuàng)業(yè)華潤零售集團物業(yè)管理住宅開發(fā) 萬象城五彩城中藝華潤萬家華潤零售集團（香港） Vivo＋ GaladayPacificCoffee Leonardo華潤堂 華潤萬家 歡樂頌 Voila! Ole VANGO Bit華潤萬家（香港） 華潤蘇果華潤商業(yè)物業(yè)品牌管理架構136華潤萬象城建筑設計團隊強強聯(lián)手，精英團隊，群英薈萃137沈陽萬象城 塑造生活地標合肥萬象城 開啟城市萬象青島萬象城 城中之城 鄭州萬象城 鑄造中原核心商圈 南寧萬象城 再續(xù)萬象傳奇 成都萬象城 掌控一城脈搏 杭州萬象城 城市精粹所在 深圳萬象城 永不落幕的時尚舞臺 萬象城各地項目經營主題138華潤萬象城的系列產品內容139高端品牌：華潤置地萬象城系列購物中心主力店：國際一線品牌、泰國 CENTRAL百貨、嘉禾影院、 OLE超市、 “ 冰紛萬象 ” 真冰滑冰場、TOYS“R”US 玩具 “ 反 ” 斗城、 NOVO新概念、大食代美食廣場、蘇浙匯、 NIKE等。大型購物中心5A寫字樓 高尚住宅超五星酒店 酒店式公寓高端品質消費140中高端品牌：華潤五彩城 livingmall系列購物中心主力店：沃爾瑪超市、屈臣氏、 SASA、熱風、星巴克、浩泰冰上運勱中