【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 策。所有權(quán) 開發(fā)權(quán) 經(jīng)營(yíng)權(quán) 造成國(guó)內(nèi)外開發(fā)流程不同的原因 三權(quán)的不同112適合國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程建議可行性論證 考察定位 選擇管理團(tuán)隊(duì) 主力招商規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)調(diào)整布局建設(shè)運(yùn)營(yíng)結(jié)合中國(guó)城市實(shí)際，調(diào)整開發(fā)流程確定開發(fā)模式113商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例介紹114商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例介紹n 綜合體項(xiàng)目的定性決定它的開發(fā)量 案例一：上海城開南方商務(wù)區(qū)115項(xiàng)目概況項(xiàng)目處于上海南方商城成熟商圈，欲打造具備品牌影響力的城市綜合體項(xiàng)目。案例一：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目116項(xiàng)目定性從社區(qū)商業(yè)升級(jí)至區(qū)級(jí)商業(yè)，定性決定定量。關(guān)于體量 商業(yè)面積從3萬(wàn) ㎡至14萬(wàn) ㎡原方案開發(fā)商保守預(yù)計(jì) 3萬(wàn)㎡① 周邊已存在南方購(gòu)物中心、友誼商城等 成熟的集中式商業(yè) ；② 目前區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量近 50萬(wàn)㎡ ；③ 開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限 ，認(rèn)為開發(fā)3萬(wàn) ㎡ 商業(yè)。我司方案定位測(cè)算 14萬(wàn)㎡① 根據(jù)城市商業(yè)規(guī)劃定性，對(duì) 商圈性質(zhì)判斷 ；② 對(duì)已有商業(yè)分析，發(fā)展 市場(chǎng)發(fā)展空間 ；③ 通過現(xiàn)有供應(yīng)及未來需求商業(yè)體量測(cè)算，科學(xué)預(yù)測(cè)商業(yè)缺口 。④ 測(cè)算未來 商業(yè)收益 。地塊規(guī)劃指標(biāo) 10萬(wàn)㎡其中 4萬(wàn)㎡從地下挖掘案例一：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目117n 項(xiàng)目地塊指標(biāo)決定項(xiàng)目的產(chǎn)品組合 案例二：南京新街口國(guó)信項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例介紹118案例二：南京新街口國(guó)信項(xiàng)目方案一方案二項(xiàng)目建筑密度指標(biāo)從 30％調(diào)整至 42％。119n 項(xiàng)目開發(fā)模式?jīng)Q定項(xiàng)目的產(chǎn)品配置 案例三：山東濟(jì)南英雄山路項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例介紹120案例三：濟(jì)南祥泰英雄山路項(xiàng)目方案一：持有模式方案二：產(chǎn)權(quán)模式項(xiàng)目零售商業(yè)體量從 10萬(wàn)平方米降到 2萬(wàn)平方米。121以超市賣場(chǎng)為主力店的，持有集中商業(yè)的城市綜合體 其特點(diǎn)是以超市賣場(chǎng)為主力店，帶動(dòng)其他商業(yè)快速銷售去化，并提高售價(jià)；寫字樓布置于地塊一，臨近英雄山路，最大限度的展示項(xiàng)目品質(zhì)，推升整體檔次。方案一以休閑商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)為主，實(shí)施全盤銷售的城市綜合體 其特點(diǎn)是以休閑商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)為主，商業(yè)大部分集中于地塊一，臨近英雄山路，最大化商業(yè)可視性，提升售價(jià)與去化率，寫字樓受建筑密度限制騎乘于商業(yè)裙房之上。方案二案例三：濟(jì)南祥泰英雄山路項(xiàng)目項(xiàng)目的功能從零售購(gòu)物中心的商業(yè)到休閑商業(yè)街區(qū)。122建筑形態(tài)定位多棟單體高層 花園式配套商業(yè)案例三：濟(jì)南祥泰英雄山路項(xiàng)目總體產(chǎn)品組合定位公寓 辦公 商業(yè) 123n 項(xiàng)目的開發(fā)模式 /功能定位 /客群定位/競(jìng)爭(zhēng)格局決定建筑形態(tài)與風(fēng)格 案例四：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目地塊利用價(jià)值最大化的案例介紹124通過對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值的解構(gòu)，為建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)關(guān)于地塊從不規(guī)則難點(diǎn)至最佳排布高商業(yè)價(jià)值區(qū)域特點(diǎn)： 符合商業(yè)金角銀邊的價(jià)值規(guī)律，客流導(dǎo)入關(guān)鍵點(diǎn)。利用：客流的商業(yè)受視面。，以標(biāo)志性商家表達(dá)項(xiàng)目的商業(yè)功能和商業(yè)品質(zhì)。中等價(jià)值區(qū)域特點(diǎn)： 非客流主要進(jìn)入點(diǎn)，但臨街面大，展示性較好。利用： 臨街面宜有足夠的步行道路區(qū)域和收放的空間，以建筑外觀的商業(yè)元素體現(xiàn)商業(yè)的品質(zhì)感。高商業(yè)價(jià)值區(qū)域中等商業(yè)價(jià)值區(qū)域價(jià)值重塑區(qū)域價(jià)值重塑區(qū)域特點(diǎn)： 在人流及車流導(dǎo)入上均不占有優(yōu)勢(shì)。利用：，延伸商業(yè)建筑， 增加情景性 。2. 適宜設(shè)置目的性較強(qiáng)及客群集聚效應(yīng)較好的業(yè)態(tài)。對(duì)本項(xiàng)目地塊價(jià)值進(jìn)行全面研判：案例四：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目125關(guān)于地塊從不規(guī)則難點(diǎn)至最佳排布在地塊價(jià)值判斷基礎(chǔ)上，做出整體規(guī)劃布局：商業(yè)地標(biāo)生活型商業(yè)（主力店區(qū)）Block精品餐飲購(gòu)物街區(qū)與中小型主力店單體式組合大型主力店區(qū)品牌旗艦形象店商業(yè)地標(biāo)機(jī)械穹頂規(guī)避建筑視線阻擋，最大限度輻射兩大人流集聚點(diǎn)。作為主力店間的連接空間，與餐飲休閑業(yè)態(tài)配合形成核心聚集點(diǎn)。作為主力店間的連接空間，與餐飲休閑業(yè)態(tài)配合形成核心聚集點(diǎn)。作為主廣場(chǎng)的氣候調(diào)節(jié)閥時(shí)尚購(gòu)物與娛樂業(yè)態(tài)集中布局區(qū)于最佳形象展示面布置，體現(xiàn)品質(zhì)形象。綠化隔離區(qū)阻止消費(fèi)者沿西北東南動(dòng)線撤離；與北部菜市場(chǎng)和居民區(qū)進(jìn)行分隔。案例四：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目通過對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值的解構(gòu)，為建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)1264家國(guó)際知名設(shè)計(jì)公司方案：第一家第三家 第四家第二家案例四：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目127為設(shè)計(jì)公司提供國(guó)際最新商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的參考案例我司提供的實(shí)地考察項(xiàng)目案例：關(guān)于建筑設(shè)計(jì)從相信品牌至回歸訴求香港國(guó)金中心將寫字樓入口設(shè)置在商場(chǎng) 1樓香港圓方商業(yè)廣場(chǎng)將寫字樓入口設(shè)置在商場(chǎng)B1F香港新城市廣場(chǎng)將酒店入口與商場(chǎng)相連通案例四：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目128最終設(shè)計(jì)稿商業(yè)、寫字樓、酒店相互連通，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)相結(jié)合案例四：上海城開南方商務(wù)區(qū)項(xiàng)目129中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)130拉動(dòng)內(nèi)需的國(guó)策與城市化進(jìn)程繼續(xù)推 動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象將繼續(xù)存在發(fā)展持有開發(fā)經(jīng)營(yíng)的比重會(huì)不斷上升地產(chǎn)開發(fā)資本與商業(yè)資本的緊密結(jié)合中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)131低能級(jí)城市開發(fā)城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)趨大商業(yè)的購(gòu)物功能弱化，綜合消費(fèi)功能提升商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化分工的作用會(huì)逐漸顯現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)呼喚專業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司 /運(yùn)營(yíng)公司中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征與未來發(fā)展趨勢(shì)132三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目典型開發(fā)模式的介紹133案例：綜合體商業(yè)案例 ——萬(wàn)象城商業(yè)系列產(chǎn)品分工定位的典范1341997年 2023年 2023年后 ……華潤(rùn)置地第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目 “上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng) ” 開業(yè)。深圳萬(wàn)象城開業(yè)，標(biāo)志華潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)之路開啟。萬(wàn)象城模式逐漸復(fù)制到杭州沈陽(yáng)等城市。2023年后 ……歷經(jīng) 7年發(fā)展，萬(wàn)象城系列已成功布局全國(guó)15大城市。華潤(rùn)發(fā)展歷程上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng) 深圳萬(wàn)象城 成都萬(wàn)象城135華潤(rùn)華潤(rùn)電力 華潤(rùn)金融華潤(rùn)燃?xì)馊A潤(rùn)微電子華潤(rùn)水泥華潤(rùn)置地 華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)華潤(rùn)零售集團(tuán)物業(yè)管理住宅開發(fā) 萬(wàn)象城五彩城中藝華潤(rùn)萬(wàn)家華潤(rùn)零售集團(tuán)（香港） Vivo＋ GaladayPacificCoffee Leonardo華潤(rùn)堂 華潤(rùn)萬(wàn)家 歡樂頌 Voila! Ole VANGO Bit華潤(rùn)萬(wàn)家（香港） 華潤(rùn)蘇果華潤(rùn)商業(yè)物業(yè)品牌管理架構(gòu)136華潤(rùn)萬(wàn)象城建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精英團(tuán)隊(duì)，群英薈萃137沈陽(yáng)萬(wàn)象城 塑造生活地標(biāo)合肥萬(wàn)象城 開啟城市萬(wàn)象青島萬(wàn)象城 城中之城 鄭州萬(wàn)象城 鑄造中原核心商圈 南寧萬(wàn)象城 再續(xù)萬(wàn)象傳奇 成都萬(wàn)象城 掌控一城脈搏 杭州萬(wàn)象城 城市精粹所在 深圳萬(wàn)象城 永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái) 萬(wàn)象城各地項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題138華潤(rùn)萬(wàn)象城的系列產(chǎn)品內(nèi)容139高端品牌：華潤(rùn)置地萬(wàn)象城系列購(gòu)物中心主力店：國(guó)際一線品牌、泰國(guó) CENTRAL百貨、嘉禾影院、 OLE超市、 “ 冰紛萬(wàn)象 ” 真冰滑冰場(chǎng)、TOYS“R”US 玩具 “ 反 ” 斗城、 NOVO新概念、大食代美食廣場(chǎng)、蘇浙匯、 NIKE等。大型購(gòu)物中心5A寫字樓 高尚住宅超五星酒店 酒店式公寓高端品質(zhì)消費(fèi)140中高端品牌：華潤(rùn)五彩城 livingmall系列購(gòu)物中心主力店：沃爾瑪超市、屈臣氏、 SASA、熱風(fēng)、星巴克、浩泰冰上運(yùn)勱中