【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)同一單位）， 慎用掛靠的方式 – 增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開(kāi)具之日起 180日 內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的 次月申報(bào)期內(nèi) ，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 申報(bào)抵扣 進(jìn)項(xiàng)稅額 發(fā)票抵扣的期限 – 結(jié)論：收到增值稅專(zhuān)用發(fā)票需 及時(shí) 交給財(cái)務(wù)統(tǒng)一到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。 （發(fā)票開(kāi)票日期一個(gè)月內(nèi)） 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │19 發(fā)票認(rèn)證要求 四、政策介紹 02 03 04 納稅政策 01 抵扣政策 過(guò)渡政策 進(jìn)項(xiàng) 影響稅負(fù)因素 三流一致 ? 合同、發(fā)票、收款（交易流、票據(jù)流、資金流）必須一致（對(duì)同一單位） , 慎用掛靠的方式 – 增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機(jī)動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開(kāi)具之日起 180日 內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的 次月申報(bào)期內(nèi) ，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 申報(bào)抵扣 進(jìn)項(xiàng)稅額 發(fā)票抵扣的期限 – 結(jié)論：收到增值稅專(zhuān)用發(fā)票需 及時(shí) 交給財(cái)務(wù)統(tǒng)一到稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。 （發(fā)票開(kāi)票日期一個(gè)月內(nèi)） 要最終實(shí)現(xiàn)抵扣 ,需要通過(guò)五道關(guān)卡的考驗(yàn)： ? 符合抵扣政策 ? 符合使用要求 ? 提供合規(guī)票據(jù) ? 三流一致 ? 及時(shí)認(rèn)證 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │20 四、主要政策 對(duì)于舊苑區(qū)，可選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，稅率 5%，實(shí)際稅負(fù)% 應(yīng)交增值稅 =銷(xiāo)售額 247。 （ 1+5%） 5% 比原營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售額 5%）狀態(tài)下稍有利，變化不大 02 03 04 納稅政策 01 抵扣政策 過(guò)渡政策 過(guò)渡期安排 過(guò)渡期劃分 舊項(xiàng)目： 4月 30日 前取得施工許可證（施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在 4月 30日前）的苑區(qū)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅或一般計(jì)稅； 新項(xiàng)目： 5月 1日 后取得施工許可證的，適用一般計(jì)稅辦法。 ※ 投資拓展項(xiàng)目，可考慮過(guò)渡期的影響，如果二手項(xiàng)目已經(jīng)在 4月 30日前取得施工許可證（需在有效期內(nèi)），可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，減少高溢價(jià)影響。 影響稅負(fù)因素 由于我們公司基本都是一般納稅人，應(yīng)按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，但國(guó)家為平穩(wěn)過(guò)渡，作出一個(gè)過(guò)渡性的安排，讓一般納稅人也可以享受小規(guī)模的待遇，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅。 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │21 根據(jù)房地產(chǎn)“營(yíng)改增”的稅改政策，按 2023年集團(tuán)年報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，實(shí)施營(yíng)改增后，整體利潤(rùn)將有一定的下降 。 五、對(duì)我們的影響 ——整體影響 雖然從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，整體對(duì)我們稍有不利，但由于我們?cè)谇捌谝烟崆耙?guī)劃了多項(xiàng)的應(yīng)對(duì)方案，也安排了多個(gè)策劃，如供應(yīng)鏈方案、部門(mén)公司化方案、高稅率拆分方案等等，我們有信心能把這個(gè)影響降到最低。 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │22 六、我們的應(yīng)對(duì) 營(yíng)改增對(duì)我們的影響已經(jīng)看得見(jiàn)，我們要如何應(yīng)對(duì)？未來(lái)的方向是什么？ 我們的方向： 降稅負(fù)，保利潤(rùn)！ 如何做？ 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │23 六、我們的應(yīng)對(duì) ——區(qū)域配合開(kāi)展工作 完善管理，制度指引 處理舊事項(xiàng)，順利過(guò)渡 創(chuàng)新方案，保效創(chuàng)益 搶施工證，選計(jì)稅方法 完善上游，保障進(jìn)項(xiàng) 規(guī)范銷(xiāo)售，合理延稅 01 02 03 06 05 04 營(yíng)改增 分秒必爭(zhēng) 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │24 六、我們的應(yīng)對(duì) ——區(qū)域配合開(kāi)展工作 搶施工證，選計(jì)稅方法 01 劃分條件 ? 舊項(xiàng)目：簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅； ? 新項(xiàng)目：一般計(jì)稅 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一） 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開(kāi)工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二） 《 建筑工程施工許可證 》 未注明合同開(kāi)工日期或者未取得 《 建筑工程施工許可證》 但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年 4月 30日前的建筑工程項(xiàng)目。 計(jì)稅方法 高利潤(rùn)、高溢價(jià)、高拆遷項(xiàng)目選簡(jiǎn)易計(jì)稅 ? 搶施工證、搶合同，到住建局、稅局備案、罰款、公證、其他方法； 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │25 六、我們的應(yīng)對(duì) ——區(qū)域配合開(kāi)展工作 搶施工證，選計(jì)稅方法 01 搶后操作要求 業(yè)務(wù)類(lèi)型 簡(jiǎn)易計(jì)稅 一般計(jì)稅 銷(xiāo)售端 ? 1）取消為了“快收款快開(kāi)票”稅務(wù)方面的激勵(lì)政策，但依然鼓勵(lì)快速回款及開(kāi)票； 2） 應(yīng)收未收樓款的 ，暫不繳納營(yíng)業(yè)稅不開(kāi)發(fā)票，按增值稅要求達(dá)到納稅義務(wù)時(shí)才開(kāi)具發(fā)票； 3） 已收樓款的， 必須 4月 30日前完成開(kāi)票并申報(bào)營(yíng)業(yè)稅； ? 1）延遲開(kāi)票 時(shí)間，開(kāi)收據(jù)（按揭）； 2）拆分 收入，降低適用稅率 支出端 （采購(gòu)、工程） ? 1）不需考慮進(jìn)項(xiàng)，原則上沿用舊供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)； 2）可沿用舊合同模板； 3）可收增值稅普通發(fā)票，但新增固定資產(chǎn)需取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票 ? 1） 新合同 ，新舊苑區(qū)分開(kāi)簽訂； 2）舊合同范圍的苑區(qū)（部分適用一般計(jì)稅、部分適用簡(jiǎn)易計(jì)稅），發(fā)票需分別開(kāi)具（專(zhuān)用票、普通票） ； 3）應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)公司的增值情況，判斷施工單位適用的新舊計(jì)稅 方法 施工單位加價(jià)問(wèn)題 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │26 六、我們的應(yīng)對(duì) ——一般計(jì)稅下 完善上游，保障進(jìn)項(xiàng) 02 原則：進(jìn)項(xiàng)足、開(kāi)票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購(gòu) 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) ? 《 銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注析 》 第（五）第 1點(diǎn)第三款 ―以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)， 按照貸款服務(wù)繳納增值稅 。 ‖ ※ 日后的投資合同，必須避免出現(xiàn)固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)。 針對(duì)固定利潤(rùn)或保底利潤(rùn)的認(rèn)定 購(gòu)地支出策略 ? 《 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 第一條第（三）點(diǎn)“ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向 政府部門(mén) 支付的 土地價(jià)款 后的余額為銷(xiāo)售額。 ‖ ※ 日后拓展的項(xiàng)目，費(fèi)用盡量以“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”出現(xiàn)，如拆遷補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償、政府規(guī)費(fèi)等，并入政府收取的土地價(jià)款。 內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 │27 六、我們的應(yīng)對(duì) ——一般計(jì)稅下 完善上游，保障進(jìn)項(xiàng) 02 原則：進(jìn)項(xiàng)足、開(kāi)票快 01 02 03 04 土地策劃 工程及采購(gòu) 結(jié)算控制 固定資產(chǎn) ? 增值稅“價(jià)稅分離”，采購(gòu)總價(jià)相同情況下的丌含稅采購(gòu)價(jià)對(duì)比，例如鋼材市場(chǎng)價(jià)為 3000元 /噸，則丌同稅率情況下的采購(gòu)成本 存在差異 項(xiàng)目 A供應(yīng) 商 （ 增值稅一般納稅人 ） B供應(yīng) 商 （ 小規(guī)模納稅人，國(guó)稅代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票） C供應(yīng) 商 （ 小規(guī)模納稅人，自開(kāi)普通發(fā)票） 鋼材市場(chǎng)價(jià) 3,000 3,000 3,000 稅金