某地產(chǎn)物業(yè)調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-01-22 23:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 通過持續(xù)優(yōu)化公司的業(yè)務(wù)流程，整合運(yùn)營管理平臺、財務(wù)系統(tǒng)、人事系統(tǒng)、資金系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)，知識管理系統(tǒng)，深化運(yùn)用物業(yè)管控系統(tǒng)，打通各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù) 流，消滅信息孤島，將先進(jìn)的管理思想，管理理念融合信息平臺，充分利用 IT系統(tǒng)驅(qū)動標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模優(yōu)勢，從而最終給公司帶來了商業(yè)價值 。 品質(zhì)管控 ——“ 金鑰匙 ” 服務(wù)為例 客戶關(guān)系管理 重大變革 BRIEF 萬科物業(yè)的重大變革 從萬科物業(yè)的發(fā)展歷程看，萬科物業(yè)歷經(jīng)了多次變革，值得我們高度關(guān)注的是 2023年 9月萬科集團(tuán)在引進(jìn)仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事和資產(chǎn)管理總監(jiān)許國鴻先生后所發(fā)生的重大變革。本次變革的主要舉措有： 變革舉措之一： 2023年萬科地產(chǎn)與萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)建管分離，物業(yè)脫離與地產(chǎn)的行政隸屬關(guān)系； 變革舉措之二： 2023年撤銷集團(tuán)物業(yè)管理部，將全國所有地區(qū)一線物業(yè)公司集中統(tǒng)一歸屬到集團(tuán)物業(yè)事業(yè)部，形成萬科集團(tuán)一個獨(dú)立的事業(yè)單元； 變革舉措之三：確定集團(tuán)物業(yè)事業(yè)部下屬所有一線物業(yè)公司 3年內(nèi)扭虧的目標(biāo)并制定詳細(xì)的執(zhí)行計劃。 萬科物業(yè)的重大變革 變革所產(chǎn)生的主要結(jié)果有： 結(jié)果之一：萬科物業(yè)在實(shí)現(xiàn)建管分離，脫離與地產(chǎn)的行政隸屬關(guān)系之后，自我生存能力得到了一定的提升，如：搞活副營業(yè)務(wù)增強(qiáng)了物業(yè)的造血功能； 結(jié)果之二：截至 2023年底，在兩年多的時間內(nèi)，集團(tuán)物業(yè)事業(yè)部下屬各地一線物業(yè)公司基本實(shí)現(xiàn)了扭虧，并初見經(jīng)濟(jì)效益 ； 結(jié)果之三： 2023年度萬科業(yè)主滿意度調(diào)查中發(fā)現(xiàn)業(yè)主滿意度較之變革以前下降了 10多個點(diǎn)； 結(jié)果之四：實(shí)施改革兩年間萬科物業(yè)系統(tǒng)的中高層管理人員流失十分嚴(yán)重，對萬科物業(yè)骨干管理團(tuán)隊的穩(wěn)定性產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。 萬科物業(yè)的重大變革 萬科系統(tǒng)部分高管人士看萬科的這一變革： 許國鴻的變革更多的是想的萬科更長遠(yuǎn)的未來，隨著集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)大，物業(yè)終究不能全靠地產(chǎn)也靠不住，想法應(yīng)該是不錯的； 許國鴻大力度扭虧，針對以前靠地產(chǎn)補(bǔ)貼的萬科物業(yè)要在 3年內(nèi)扭虧，在沒有萬科地產(chǎn)補(bǔ)貼的情況下，立竿見影的辦法就是減人和節(jié)能降耗，這必然影響業(yè)主的直觀感受，業(yè)主滿意度直線下降便毫不意外； 業(yè)主滿意度直線下降很快就反應(yīng)到萬科地產(chǎn)的銷售上，用 科業(yè)主 10多個點(diǎn)的滿意度下降，這是與萬科集團(tuán)價值鏈相悖的事情，因為萬科集團(tuán)的決策層很清晰的知道集團(tuán)再花 2個 10多個點(diǎn)的滿意度； 物業(yè)是地產(chǎn)品牌的一個支撐，是地產(chǎn)品牌不可或缺的一部分，因為物業(yè)好，所以品牌好，所以銷售好，物業(yè)的價值需要從地產(chǎn)的收益中得到有效回饋和體現(xiàn)，建管分離后，這種回饋鏈條就斷裂了，物業(yè)享受不到這種利益回饋，斷掉以后，物業(yè)人的成就感沒有了，收益、地位低下，自然留不住優(yōu)秀的人才； 許國鴻發(fā)起的萬科物業(yè)變革，其本身不是不好，只是沒有把握好時機(jī)與火候，沒有弄清楚萬科集團(tuán)的價值鏈傳遞的規(guī)律，故其未能成功在所難免，其轉(zhuǎn)崗也就成了必然。 地產(chǎn)與物業(yè) BRIEF 萬科地產(chǎn)與物業(yè)關(guān)系 萬科地產(chǎn)與萬科物業(yè)在萬科集團(tuán)物業(yè)系統(tǒng)重大變革前后其關(guān)系發(fā)生了明顯變化，主要分三個階段： 第一階段：變革前，萬科物業(yè)從行政關(guān)系上講隸屬于萬科地產(chǎn)，此階段可謂“ 父子關(guān)系 ” ，俗話說 “ 肉爛了爛在鍋里 ” ，萬科物業(yè)主要依靠萬科地產(chǎn)進(jìn)行各種形式的補(bǔ)貼，來維持其高水平的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)； 第二階段：變革期，萬科物業(yè)從與萬科地產(chǎn)的行政隸屬關(guān)系中分離出來即實(shí)現(xiàn)了 “ 建管分離 ” ， “ 父子 ” 一夜之間變成了兄弟，俗話說得好 “ 親兄弟要明算賬 ” ，自此萬科地產(chǎn)除了過渡期的 “ 品牌支持費(fèi) ” 幾乎不再對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，物業(yè)的服務(wù)水平隨著其扭虧為盈明顯下降，兄弟之間的不協(xié)調(diào)開始凸顯； 第三階段：變革后，萬科地產(chǎn)和萬科物業(yè) “ 兄弟關(guān)系 ” 依舊
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