某地產(chǎn)深圳東海岸商業(yè)街策劃定位報告62頁(編輯修改稿)
2025-01-22 22:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 A路：布吉 ―― 大梅沙 360 路：銀湖汽車站 ―― 南澳 364 路：福田車站 ―― 大鵬 380A路：坑梓 ―― 小梅沙 380B路：龍華汽車站 ―― 小梅沙 443 路：火車站 ―― 小梅沙 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 市場調(diào)查部分要點總結(jié) ?現(xiàn)有住宅規(guī)模 567254㎡ ， 2667套。 ?現(xiàn)有酒店套房 1443套，年平均入住率約 55%。 ?大梅沙正在營業(yè)的商業(yè)面積大約 14200 ㎡ ，同時還有一些零散分布在村落里的小商店。 ?大梅沙片區(qū)商業(yè)總體檔次不高，中高及高檔消費場所偏少，未能滿足中高及高檔消費。 ?鹽田食街經(jīng)營特色以海鮮為主，總營業(yè)面積約 15000 ㎡ ，消費客戶群多為游客及市內(nèi)消費者，通常擁有自己的交通工具。 ?大梅沙旅游人數(shù)年客流量超過 400萬人次，日均約 13000人次，重大節(jié)假日高峰期達到 10萬人次。 ?大梅沙旅客自駕車輛每日平均約 6001000輛，重大節(jié)假日高峰期可超過 2023輛。 ?深鹽快速通道 將于 2023年正式開通， 西起羅沙公路，終點接鹽壩高速公路。 . 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 調(diào)查主題：東海岸商業(yè)街消費意向調(diào)查 調(diào)查目的：通過對大梅沙游客的調(diào)查，了解游客的消費需求， 為東海岸商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃及市場定位奠定基礎。 調(diào)查對象：大梅沙游客 調(diào)查地點：大梅沙海濱公園 調(diào)查時間： 2023年 9月 30日 調(diào)查形式：現(xiàn)場問卷調(diào)查 調(diào)查方法：隨機攔訪調(diào)查 樣本數(shù)量： 50份 問卷調(diào)查分析摘要 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 用餐后直接回去30%直接回去38%其他活動11%用餐后去酒吧15%沙灘通宵過夜6%問題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動？ 調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的 38%，用餐后直接回去占了 30%，用餐后去酒吧的占了 15%，后兩者合計為 45%，超過直接回去的比例，表明多數(shù)游客游玩后多會在附近就餐。 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題二，游客所使用交通工具的不同與其游玩之后的活動安排的相互關(guān)系。 %%%%%%%%%%附近用餐后回去 直接回去 沙灘通宵過夜 用餐后去酒吧 其他活動公共巴士私家車調(diào)查得出，絕大部分乘坐私家車的游客都會在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。由此表明，我們的目標客戶應著重鎖定這部分盛坐私家車的游客。 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題三，游客對大梅沙的商業(yè)需求。 調(diào)查得出：選擇特色餐飲的客戶占所訪問客戶量的 38%，休閑運動占 31%，娛樂酒吧占 27%，其它合計占 4%。以上表明在大梅沙附近特色餐飲、娛樂酒吧、休閑運動是最需求的商業(yè)。 特色餐飲38%休閑運動31%娛樂酒吧27%兒童游樂及其他0%精品服飾4% 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題四，游客對東海岸商業(yè)街的意向程度。 肯定會31%可能會44%不會10%看情況15%調(diào)查得出：如果東海岸商業(yè)街是 一條以極具特色餐飲為主，集娛樂酒吧、休閑運動、茶館棋牌、精品服飾、兒童游樂及服飾為一體的特色商業(yè)街 ，肯定會去的占 31%，可能會去的占 44%，二者合計占了四分之三，而不會去的比例只有 10%。以上表明游客對東海岸商業(yè)街的興趣非常高。 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題五，游客對東海岸商業(yè)街的意向程度與其使用交通工具的相互關(guān)系。 調(diào)查得出：乘坐私家車的游客對本項目的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。 %%%%公共巴士 % % % %私家車 % % % %不會 看情況 可能會 肯定會 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題六，游客對東海岸商業(yè)街的意向消費項目。 調(diào)查得出：特色餐飲的消費意向最高，占了 39%；其次為休閑運動，占了 31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為 6%和 8%。以上表明特色餐飲可能是我們以后商業(yè)定位的主要目標方向。 39%31%6%8%4%6% 2%4%特色餐飲休閑運動酒吧茶館棋牌KTV精品服飾兒童游樂及服飾其他 第一部分市場分析 萬科東海岸商業(yè)街 問卷調(diào)查分析摘要 問題七，游客在東海岸商業(yè)街的擬定預算人均單次消費標準。 調(diào)查得出：人均單次消費標準 101150元的占了 29%， 4170元的占了23%， 71100元的占了 21%， 2140元占了 15%，其它消費區(qū)間所占比例均在 10%以下。以上表明預算人均單次消費標準分布在 41150元之間。 %%%%%20元以下 2140元 4170元 71100元 101150元 151200元 201300元 300元以上 第二部分 項目分析 萬科東海岸商業(yè)街 一、基本資料 二、優(yōu)勢分析 三、劣勢分析 四、發(fā)展機會 五、面臨威脅 第二部分項目分析 萬科東海岸商業(yè)街 基本概況 ?建筑用地面積 ?建筑覆蓋率 小于等于 15％ ?建筑容積率 小于等于 ?總建筑面積：約 21萬平方米 ?其中：居住 （ 包括住宅 、 公寓 、 別墅 ） ： 19萬平方米 ， 共約 2023戶 。 ?商業(yè)街對外部分約 6800平方米 ， 共 26間鋪位；會所俱樂部 （ 室內(nèi) ） 約3687平方米 ， 共 11間鋪位 。 本項目位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙片區(qū)西北，介于鹽壩高速公路與周圍的坡地間。距大梅沙、小梅沙海濱約 ，西往深圳市區(qū)約 30分鐘車程，東往南澳約 30分鐘車程。 第二部分項目分析 萬科東海岸商業(yè)街 商業(yè)街面積分布情況 編號 建筑面積 編號 建筑面
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