【文章內(nèi)容簡介】 的。武漢中高端樓盤目前普遍達(dá)到 1： 1： 1以上的戶車比，同時考慮項目商業(yè)部分有可能帶來的部分停車需求 :w 建議戶車比為 1:1樓盤 車位類型 /戶車比尚隆地球村 地上，戶車比 ： 1藍(lán)灣俊園地下車庫， 918000元 /個，只賣給業(yè)主，戶車比： 1常陽麗江城 主要為地上車位和車庫江南明珠園停車位小高層架空層和地面車位，戶車比 3： 1左右嘉和陽光水岸地上 2地下 78共 102個，戶車比 3： 1美城清芷園停車位地上和小高層地下 ，戶車比 ： 1鳳凰大廈停車位為地下 ,部分停在大廈后面山體上。五 .規(guī)劃建議?停車方式 : 建議以 地下停車為主 .?可將嘗試將首層及地下一層作為停車庫，入戶平臺抬至二層，在豎向上形成人車分流，同時在單體之間設(shè)置環(huán)形采光庭院，為停車庫提供了良好的采光和通風(fēng)。五 .規(guī)劃建議w 樓型配比五 .規(guī)劃建議w 兩梯三戶：w 三戶的廳，室均可朝南，通風(fēng)采光卓越，明廚明衛(wèi)w 私密性，尊貴感，居住密度低w 成本高，占地面積大，公攤大，實用率低w 兩梯四戶：w 可保證戶戶朝南，但通風(fēng)采光性，朝南面難及兩梯三戶w 最適宜設(shè)置于正南北朝向，北面有景觀的位置w 前面兩戶宜為小戶型，收緊，最大程度優(yōu)化后兩戶的通風(fēng)采光。w 相對兩梯三戶較為經(jīng)濟(jì)，易于成本控制，規(guī)劃布局，提高實用率五 .規(guī)劃建議w 樓型配比建議：－－結(jié)合物業(yè)類型定位，檔次定位純高層 中高端，高端戶數(shù)比 ：兩梯三戶：兩梯四戶 =4： 6面積比 ：兩梯三戶：兩梯四戶 =5： 5高層，中高層 中端，中高端戶數(shù)比 ：兩梯三戶：兩梯四戶 =６：４ 面積比 ：兩梯三戶：兩梯四戶 =７： ３五 .規(guī)劃建議w 樓型朝向：w 建議本項目布局為 正南北 為主，主要滿足朝向和南面景觀和北面內(nèi)部景觀。部分位置可偏轉(zhuǎn) 1530度，一定程度上顧及東北面景觀。利用轉(zhuǎn)角飄窗，陽臺等的設(shè)計利用西面景觀。w 樓型分布：w 好位置配好房子的基本原則。小區(qū)南部，中心位置，中 ,大戶型配置為兩梯三戶，臨路，小區(qū)北部無顯著景觀資源處設(shè)置兩梯四戶的中小戶型。南面朝向好，景觀近，有多個層次，無遮擋北面可營造小區(qū)內(nèi)景西面景觀有遮擋，朝向差東北面景觀今后將有遮擋，利用性不高，朝向欠佳武漢氣候差，夏熱冬冷武漢居民對朝向敏感朝向為基礎(chǔ)條件景觀為附加利益朝向 景觀五 .規(guī)劃建議w 周邊樓盤配套 ,會所 ,商業(yè)規(guī)劃現(xiàn)狀 :樓盤 配套 /商業(yè) /會所尚隆地球村 4棟臨街商鋪，會所內(nèi)設(shè)有乒乓球、臺球、健身房藍(lán)灣俊園 3000平米新古典主義會所，無商鋪。臨江大道為卡拉 ok一條街常陽麗江城 臨江大道為商鋪，主入口兩邊為商鋪。售價 8000－ 13000元 /平方米江南明珠園 2層圓塔型會所。商鋪和車位價格未定， 9月底開盤定。嘉和陽光水岸 臨友誼大道商業(yè)街 ,主入口兩邊均連成一個整體美城清芷園臨友誼大道會建一小高層，地下商業(yè)， 2023平方米中心綠化廣場，會所臨友誼大道，三層鳳凰大廈無商業(yè)，底商裙樓，其中一座底商作為兒童醫(yī)院和婦幼保健院的門診部，無會所商業(yè)在功能設(shè)定上既要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣 ,也要考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)和街區(qū)功能 .五 .規(guī)劃建議w 街區(qū)商業(yè)功能分析 :w 項目臨近武昌的老商業(yè)中心 —— 司門口商圈 （中低檔服飾用品，休閑運動，飾物，零散街鋪，中華路餐飲娛樂為主）和現(xiàn)在武昌最興旺的商業(yè)中心 —— 中南商圈 （中高檔集中型，百貨商場、通訊、音像書店為主） 商業(yè)氣氛濃。w 地塊周邊，和平路和中山路沿線均 無大型主題商業(yè)或超市 ，除部分餐飲規(guī)模較大外?；径紴榱闵⑿∨R街鋪面。行業(yè)主要為小型超市，雜貨店，低檔美容美發(fā)，汽車維修服務(wù)為主，功能性不強(qiáng)，為滿足最基本的家居生活的業(yè)態(tài)。五 .規(guī)劃建議w 分析本項目商業(yè)條件 :1. 地理位置 —— 優(yōu)越，商圈邊，老城區(qū)，消費性強(qiáng)2. 周邊配套 —— 齊全但仍有空白點3. 小區(qū)自身規(guī)模 —— 具備一定規(guī)模和支撐力4. 輻射范圍內(nèi)的人流量 —— 交通發(fā)達(dá)，人流量多，未來周邊樓盤聚集5. 項目定位檔次 —— 中高，高 —— 便利 +品位6. 業(yè)主的消費取向 —— 健康便利居家 +高水準(zhǔn)，高品位7. 物業(yè)自身類型 —— 住宅，周邊具備商業(yè)，政治，金融貿(mào)易需求五 .規(guī)劃建議w 項目位置 ,規(guī)模 ,并不具備做大型綜合商業(yè)的可行性 .w 項目所 包裹地塊 目前的用途不明 ,有拍賣 ,做住宅 ,公建的等等可能性 ,但根據(jù)其兩面臨主干道 ,處于主干道交匯點的 ,規(guī)模偏小的特點 ,預(yù)計做大型綜合性商業(yè)的可能性較大 .w 根據(jù) 城開地塊 位置 ,地形 ,預(yù)計其不會做大體量的商業(yè) ,項目有可能成為聯(lián)系大型商業(yè)和城開項目 ,后期拆遷住宅項目的 聯(lián)系 點 .w 本項目商業(yè)有可能借助大型商業(yè)的 商業(yè)效應(yīng) ,依靠周邊大規(guī)模住宅群的 商業(yè)需求 ,實現(xiàn)更大的商業(yè)價值 .w 商業(yè)功能定位 : 配套型商業(yè)五 .規(guī)劃建議w 商業(yè)建議 : :w 建議主要設(shè)置在項目 和平大道的臨街面 .2.商業(yè)樓層 :建議 2層 :建議均價 10000元 /平方米 左右方案 1：大招商 +小銷售商業(yè)面積 :建議 6000平方米 左右商業(yè)業(yè)態(tài) :招商一家 4000平方米左右的主力店 (可引入綜合品牌超市 ,如萬家或特色消費品牌店如安利，屈臣士 )銷售2023平方米的臨街商業(yè)品位走廊 .（但基本業(yè)態(tài)要控制，體現(xiàn)文化，品位）五 .規(guī)劃建議方案 2：小招商 +大銷售商業(yè)面積 :建議 4000平方米 左右商業(yè)業(yè)態(tài) :臨街特色商業(yè)街，主要以銷售為主，部分主題性行業(yè)招商，如書店等。方案 1方案 2初期收益小 風(fēng)險小 大提升人氣提升銷售面積商業(yè)價值過多商業(yè)對檔次的影響后期持續(xù)招商風(fēng)險初期收益大 風(fēng)險大 小2層銷售困難后期業(yè)態(tài)難以控制，空置回款及時，面積適中五 .規(guī)劃建議w 售樓處 :w 建議將售樓處設(shè)于 臨入口處 ,集中綠化帶的休閑會所內(nèi) .w 售樓處色彩 .立面感覺與樓盤 整體主題 ,風(fēng)格相協(xié)調(diào) ,視覺舒適感 ,沖擊力強(qiáng)w 功能分區(qū)：內(nèi)部分區(qū)包括：接待區(qū)、電子演示區(qū)、展示區(qū)（總體模型區(qū)、單體及建材示范區(qū)、廣告展板展示區(qū)）、簽約區(qū)、休閑廳、銷控及洽談區(qū)。 232。 功能分區(qū)明確，平面間隔需動靜分區(qū)、動線流暢、空間分明的規(guī)劃，同時考慮到項目開售引爆時，空間能容納大量客戶。232。 空間分隔可通過高差、不同材質(zhì)、不同顏色進(jìn)行有效分割。232。 室內(nèi)的廣告包裝、指示系統(tǒng)等必須沿襲統(tǒng)一 VI。五 .規(guī)劃建議w 主入口 :w 設(shè)置 入口廣場 ,將集中綠化帶納入規(guī)劃 ,進(jìn)行展示 ,吸引客戶w 主入口廣場以 綠色植物和小型噴泉 為主題，綠色呼應(yīng)山景 ,水給人清新、雅致的感覺，能舒緩心情。w 將 樓盤名稱 的 小雕塑 嵌入廣場，增強(qiáng)標(biāo)識性。w 注重 背景音樂及夜視 效果 五 .規(guī)劃建議w 會所 :w 建議設(shè)立 新古典主義 雙會所w 品位休閑會所 (1200平方米 )——SPA ，桑拿，主題觀景咖啡酒吧等娛樂休閑為主，前期作為售樓處。與入口綠化 ,入口廣場相結(jié)合 .w 運動會所 (2300平方米 )—— 羽毛球，乒乓球，桌球等運動設(shè)施?？膳c內(nèi)部水景 ,景觀軸相結(jié)合 .w 會所應(yīng)具備 對外經(jīng)營功能 ,彌補(bǔ)周邊現(xiàn)有樓盤空白 .利于會所后續(xù)經(jīng)營 .w 其他可設(shè)置配套設(shè)施 :w 泳池w 網(wǎng)球場五 .規(guī)劃建議w 規(guī)劃方案 1:商業(yè)w 自然形成的院落設(shè)計 ,流動的風(fēng)和陽光 ,自然和諧 ,隨意舒適感的科學(xué)結(jié)構(gòu) .w 不同層次庭院移步換景 ,中央運動休閑會所 ,小區(qū)中心 .可制造坡地或水景 .五 .規(guī)劃建議w 規(guī)劃方案 2:商業(yè)w 平面魚骨型設(shè)計 ,層次分明 ,邏輯性強(qiáng)w 樓層天際線交錯 ,輪廓標(biāo)識性性強(qiáng)w 整體性強(qiáng) ,獨特w 中央水系 ,景觀軸線貫穿小區(qū) ,聯(lián)系性強(qiáng) .w 有效連接和利用兩塊集中綠地 .w 入口休閑品位