某地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品開發(fā)的思考概述(編輯修改稿)
2025-01-22 22:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 營風(fēng)險，但 315億美元的進(jìn)出口貿(mào)易總額， 對國民經(jīng)濟(jì)有相當(dāng)?shù)睦瓌幼饔? 城市人民生活 28 地塊解析及市場背景 182。 地塊解析 182。 城市背景 182。 房地產(chǎn)市場 29 房地產(chǎn)市場 ?南京市總體市場分析 ?區(qū)域市場分析 30 20232023年全市、八區(qū)土地成交走勢 ? 土地推出速度加快，全市土地出讓規(guī)模逐年擴(kuò)張； ? 06年，江南八區(qū)土地成交量明顯下降，成交比重降至為全市的 %； ?城墻以內(nèi)開發(fā)用地更為珍惜，紛紛走豪宅路線。 土地供應(yīng)由城市中心區(qū)向邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移，主城區(qū)可開發(fā)土地逐漸稀缺 土地市場 31 主城地價高速上漲，剛性成本帶動房價大幅攀升 土地市場 32 市場供應(yīng)減少，需求穩(wěn)定擴(kuò)大，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商惜售現(xiàn)象明顯，住宅價格大幅攀升 ?全市住宅市場表現(xiàn) ?八區(qū)住宅市場表現(xiàn) 房地產(chǎn)市場 33 主城土地供應(yīng)稀缺 主城地價高速增長 開發(fā)成本大幅提高 市場需求旺盛 供不應(yīng)求開發(fā)商惜售 造成價格持續(xù)上漲的源動力 供應(yīng)饑渴居民心理恐慌 供求關(guān)系嚴(yán)重不足 市場啟示 推理結(jié)論 未來，江南八區(qū)特別是城墻內(nèi)物業(yè)將普遍高端化，成為高端公寓市場主流發(fā)展與競爭熱點 總體市場總結(jié) 34 房地產(chǎn)市場 ?南京市總體市場分析 ?區(qū)域市場分析及趨勢預(yù)測 35 河西房地產(chǎn)市場 —— 在徘徊中起步，在發(fā)展中提升 本地塊所處的區(qū)位界定為河西板塊范圍，同時主要受奧體板塊的輻射 河西市場現(xiàn)狀 河西前景預(yù)判 36 河西市場現(xiàn)狀 —— 隨客戶認(rèn)知度、接受度的提高，奧體已成為江南八區(qū)商品住宅成交的主力區(qū)域 2023年 2023年 2023年 河西 江南八區(qū) 河西 江南八區(qū) 河西 江南八區(qū) 上市面積（萬 m2） 河西占比（ %） 銷售面積（萬 m2） 402 河西占比（ %） ■□ 奧體成交量占江南八區(qū)份額逐年遞增，年均升幅 84％，06年上半年達(dá) 24％，全年上市面積占全市的 %， 但仍未南京市區(qū)商品房去化的主力區(qū)域之一 ； ■□ 奧體的板塊的銷售去化面積占到了江南八區(qū)的比例更大，說明 2023年 河西板塊為江南八區(qū)的熱點區(qū)域； ■□ 河西和城南 的銷售比例明顯較上市比例高，反應(yīng)出2023年這兩大板塊為南京市區(qū)的熱點。 市場現(xiàn)狀 37 新 區(qū) 功 能 規(guī) 劃 以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心功能 以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽功能 居住與就業(yè)相協(xié)調(diào)的中高檔居住區(qū)功能 河西 CBD市場發(fā)展支撐條件 市場現(xiàn)狀 38 2023年 2023年 2023年 2023年 河西城建投資 180億元 320億元 累積發(fā)生 建設(shè)周期 總投資 目前進(jìn)度 建成 地鐵二號線 5年 105億元 已開工，建設(shè)中 09年通車 會展中心 一期 29億元 打樁 08年一期 緯七路過江隧道 4年 30億元 已開工，建設(shè)中 09年通車 合計 164億元 ■□ 截止 2023年，政府對奧體板塊累積投資 ■□ 20232023年，政府已確定的投資額為 164億元 河西前景預(yù)判 —— 高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)投入保障奧體新城可持續(xù)發(fā)展 市場前景 39 已投入使用 名稱 投入使用 備注 交通 地鐵 1號線 2023年 9月 日運營 120車次，間隔 68分鐘 /班 長江三橋 2023年 10月 無 為奧體中心配套公交線路 16條，其中新辟線路 9條，延伸和調(diào)整線 7條。 基建 奧體中心 2023年 9月 舉辦十運會 \演唱會及體育活動 . 游泳館 \冰場 \體育館均對外開放 綠博園 2023年 9月 園內(nèi)園不斷豐富中 CBD十大建筑 宋都奧體名座 2023年 7月 CDE三棟辦公 ,93家公司購買 商業(yè)配套 紫鑫中華菜場 2023年 4月 無 興隆社區(qū)中心 2023年 7月 南京最大 光明城市好的超市 2023年 9月 無 教育配套 六所中小學(xué) 至 2023年 7月 金陵中學(xué)河西分校，萬達(dá)地塊內(nèi)的中學(xué)，銀城地塊、順馳和奧體新城的小學(xué)，順馳幼兒園 ■□ 已投入使用的公建配套 河西前景預(yù)判 —— 公建配套的迅速形成與完善，區(qū)域價值將躍升 市場前景 40 名稱 投入使用 備注 交通 地鐵 2號線 2023年 無 緯七路過江隧道 2023年 無 基建 藝蘭齋 2023年底 目前已主體竣工 金陵圖書館 2023年 2023年底建成 會展中心 2023年 2月一期 總建 30萬平方米 ,一期 10萬平方米 . CBD十大 5至 7大 20232023 入住企業(yè) 180家以上 商業(yè) 中央公園地下購物中心 2023年 已由家樂福 (中國 )和江蘇金源買斷 ,招商中 CBD部分配套商業(yè) 2023年 預(yù)計約 15萬平方米的商業(yè)可開業(yè) .主要引進(jìn)銀行 \商場 \特色餐飲等 ■□ 本項目銷售期將投入使用的公建配套 市場前景 41 河西前景預(yù)判 —— 河西入住率及區(qū)域成熟節(jié)點分析 ■□ 初步設(shè)定： （ 1）規(guī)律進(jìn)程：房屋銷售后一年交付、交付后一年入??； （ 2）入住人口 =總建 /戶均面積 *戶均人口 *入住率； （ 3）假定奧體 0 0 09年的平均入住率為 50%。 ■□ 06年 4月，奧體進(jìn)入第一批大規(guī)模交付期，目前已經(jīng)交付 60余萬平米，至 07年初預(yù)計入住人口達(dá) 1萬余人。 ■□ 按目前的銷售速度，年住宅銷售規(guī)模 =65*2=130萬平米。 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 年新增入住人口 （ 萬人 ） 1 3 4 4 3 累計入住人口 （ 萬人 ） 1 4 8 12 15 市場前景 42 新城發(fā)展階段一般模型 河西前景預(yù)判 —— 根據(jù)新城研究模型，河西處于區(qū)域價值躍升階段 市場前景 43 龍江發(fā)展階段回顧與借鑒 時點 開始發(fā)展 A點 B點 持續(xù)發(fā)展 特征描述 住宅為主導(dǎo)，沒有 商業(yè) 社區(qū)小型商業(yè) 大型社區(qū)商業(yè)出現(xiàn) 商業(yè)網(wǎng)點增多、少 量辦公進(jìn)駐 時點 1993年 1999年 2023年上半年 2023年 標(biāo)志性事件 開始發(fā)展 第一批商品房入住，社區(qū)超市開業(yè) 金潤發(fā)開業(yè) 描述 商品房較少，僅教 工公寓 商品房價格較大提 升 商品房價格進(jìn)一步 提升 商品房價格穩(wěn)定 主流價格 1500元 /m2 3000元 /m2 6000元 /m2 8000元 /m2 價格離散度 5% 8% 10% 10% 特異性產(chǎn)品 無 無 出現(xiàn) 接受度提升 客戶 經(jīng)濟(jì)務(wù)實＋ 少量經(jīng)濟(jì)務(wù)實＋ 城市新銳＋ 城市新銳＋ 少量城市新銳 城市新銳 少量富貴之家 少量富貴之家
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