【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樣的做法使萬科在開發(fā)規(guī)模成倍增加的同時(shí) ,員工數(shù)量和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在合理水平 ,同時(shí)企業(yè)更加專注于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的鞏固。走專業(yè)化的道路這也是美國模式與香港模式、以 Pulte Homes為標(biāo)桿的萬科與港資背景家族式企業(yè)的富力、珠江的最大區(qū)別。 外部整合對(duì)于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面就提出了更高的要求 , 從而保證合作伙伴的質(zhì)量輸出都保持在一個(gè)較高的水平上。 星河灣和 Moma 的復(fù)制模式使得其獨(dú)一無二的精髓在不同的項(xiàng)目中得以延續(xù) , 保證了品質(zhì)和獨(dú)特性 , 但是項(xiàng)目開發(fā)周期并沒有因?yàn)閺?fù)制而縮短 。星河灣北上 , 為了選擇適合北方氣候特點(diǎn)的植物 , 費(fèi)了頗多周折。 Moma從萬國城到上第 , 再到 Steven Holl的 “ 手拉手 ”, 也是一變?cè)僮?,這都是為了 創(chuàng)造出足夠的賣點(diǎn) 。宏宇和當(dāng)代兩個(gè)企業(yè)雖然通過類似走高端的模式在諸多中小開發(fā)商中創(chuàng)出了品牌 , 但以這種模式卻無法大批量復(fù)制 ,企業(yè)也無法做大。 珠江與萬科在標(biāo)準(zhǔn)化的過程中逐漸積累 , 使得以往項(xiàng)目中的優(yōu)點(diǎn)在后續(xù)項(xiàng)目中得以延續(xù)的做法 , 值得學(xué)習(xí)。從對(duì)萬科標(biāo)準(zhǔn)化工作的重點(diǎn)解讀 , 可以看出 , 標(biāo)準(zhǔn)化工作的過程相對(duì)漫長(zhǎng) , 需要逐漸的積累 , 逐漸形成具有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。萬科北方地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的戶型產(chǎn)品目前也不過只有 情花 RS 住宅、 U5 住宅三大類 ,覆蓋的容積率范圍相對(duì)較窄 , 并且標(biāo)準(zhǔn)化工作在外立面的效果上并不理想。萬科今后如何應(yīng)對(duì)這些問題 , 值得我們持續(xù)關(guān)注。 32 ■ 首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn) 33 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的目的 縮短周期，提高收益率： 隨著招排掛土地成本的大幅上升， 7090、限價(jià)房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時(shí)代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。（ Pulte Homes的銷售利潤(rùn)率在 68%，凈資產(chǎn)回報(bào)率卻在 1721%；萬科的銷售利潤(rùn)率 10%，凈資產(chǎn)回報(bào)率只有 12%） 快速擴(kuò)張的需要： 土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)?；焖贁U(kuò)張的同時(shí)，必然帶來管理上和融資上的難度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。 統(tǒng)一采購、降低成本： 統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對(duì)簡(jiǎn)化開發(fā)企業(yè)與供方關(guān)系，規(guī)范管理人員行為也很有利。 提高設(shè)計(jì)質(zhì)量： 一次性設(shè)計(jì)，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)推敲得來的，并經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計(jì)水平，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益： 將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營(yíng)銷策略，形成品牌效應(yīng)，增加項(xiàng)目附加值。 bE 革 34 資源保證 搭建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)，需要各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作與配合。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組： 公司領(lǐng)導(dǎo) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 成本管理部 招標(biāo)采購部 運(yùn)營(yíng)管理部 外部資源： 設(shè)計(jì)院、測(cè)量師行、顧問公司 王鴻麗 邱曉隼 劉新梅 袁慶華 李明宇、夏偉、趙平 沈猛 趙輝 付東輝 相關(guān)人員 相關(guān)人員 相關(guān)人員 相關(guān)人員 資金支持 費(fèi)用項(xiàng)目：咨詢費(fèi)（設(shè)計(jì)院、顧問公司）、項(xiàng)目考察費(fèi) 資金來源： 2023年規(guī)劃設(shè)計(jì)部專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)化工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi) ? 35 工作模式 首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái) 市場(chǎng)營(yíng)銷 （產(chǎn)品定位及檔次） 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 2 產(chǎn)品 3 土建 設(shè)備 電氣 門 保溫材料 涂料 配電箱 鋼制戶門 2 木質(zhì)戶門 2 成本分析 規(guī)劃設(shè)計(jì) （材料選型及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)） 成本管理 （造價(jià)分析及成本信息） 可視對(duì)講 紅外對(duì)射 彩色對(duì)講 黑白對(duì)講 上水管 空調(diào) PPR PB 價(jià)格 廠家 3 廠家 2 廠家 1 招采 （廠家信息） 結(jié)合具體項(xiàng)目 , 逐漸完善 . 36 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作思路 標(biāo)準(zhǔn)化工作，不僅僅是對(duì)產(chǎn)品本身的完善和研究，同時(shí)會(huì)帶來工作流程和工作方式的改變。 認(rèn)清差距，博采眾長(zhǎng)；后發(fā)優(yōu)勢(shì)，學(xué)習(xí)創(chuàng)新 一種心態(tài) 縮短周期 降低成本 提高品質(zhì) 三個(gè)目標(biāo) 技術(shù)措施 管理手段 計(jì)劃管理 流程管理 材料標(biāo)準(zhǔn)： 工程做法： 標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫 設(shè)計(jì)資源管 理 知識(shí)管理 二類措施 七項(xiàng)工作 37 首創(chuàng)臵業(yè)業(yè)務(wù)管理流程框架－規(guī)劃設(shè)計(jì)流程 一級(jí)流程 二級(jí)流程 三級(jí)流程 圖 例 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì) (D) 產(chǎn)品管理 D110景觀施工圖設(shè)計(jì)管理 D020產(chǎn)品專題研究 D040建筑概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 D120精裝修方案設(shè)計(jì)管理 D050建筑方案設(shè)計(jì) 管理 D060建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理 D070建筑施工圖設(shè)計(jì)管理 D100景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì) 管理 D030產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究 D130精裝修交樓設(shè)計(jì)管理 策略管理 D010規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 管理 D090景觀方案設(shè)計(jì)管理 D080景觀概念方案設(shè)計(jì)管理 D140規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批 D150項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià) D031可研階段規(guī)劃設(shè)計(jì)支持 D011規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工作計(jì)劃編制管理 38 D 0 3 0 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 研 究規(guī)劃設(shè)計(jì)部運(yùn)營(yíng)管理部成本管理部招標(biāo)采購部市場(chǎng)營(yíng)銷部產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究組決策委員會(huì)產(chǎn)品通 過通 過未 通 過從 設(shè) 計(jì) 角 度 細(xì)化 方 案從 成 本 角 度 對(duì)初 步 方 案 提 出意 見從 市 場(chǎng) 角 度 細(xì)化 方 案從 設(shè) 計(jì) 角 度 提出 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化思 路 和 要 點(diǎn)從 采 購 獲 得 性角 度 提 出 意 見經(jīng) 驗(yàn) 總 結(jié)從 市 場(chǎng) 角 度 提出 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化思 路 和 要 點(diǎn)M S 0 2 0 營(yíng) 銷策 略 管 理提 出 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)化 研 究 計(jì) 劃 安排總 裁 辦 公 會(huì) 審批確 定 / 修 改 產(chǎn) 品標(biāo) 準(zhǔn) 化 初 步 方案推 廣 應(yīng) 用為 設(shè) 計(jì) 提 供 相關(guān) 機(jī) 電 、 水 暖等 技 術(shù) 支 持D 0 1 0 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì)策 略 管 理行 業(yè) 內(nèi) 相 關(guān) 產(chǎn)品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 研 究協(xié) 調(diào) 、 匯 總 / 修改 形 成 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)化 方 案制 訂 / 修 改 產(chǎn) 品標(biāo) 準(zhǔn) 化 研 究 策略D 1 5 0 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì)后 評(píng) 價(jià)總 結(jié) 已 有 項(xiàng) 目的 標(biāo) 準(zhǔn) 化 經(jīng) 驗(yàn)招 標(biāo)采 購部運(yùn) 營(yíng)管 理部成 本管 理部委 員 會(huì) 提 出 評(píng)審 意 見產(chǎn) 品 策 略產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 方案I M 0 1 0 投 資 策略 制 訂產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 化 初步 方 案開 始結(jié) 束通 過委 員 會(huì) 確 認(rèn) 通 過未 通 過D 0 2 0 產(chǎn) 品 專題 研 究P 0 1 0 采 購 策略 管 理39 設(shè)計(jì)管理面臨的難題 bE 革 ? 隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。 ? 隨著競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)手不斷進(jìn)步，單純與優(yōu)秀的境外設(shè)計(jì)公司合作取得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越不容易，無法形成集團(tuán)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 人力資源不斷攤薄。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)沒有被充分利用，項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)。 ? 總部負(fù)責(zé)方案 ,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖 ,責(zé)任主體不一致 ,管理連貫性差。 ? 計(jì)劃管理缺乏預(yù)見性，設(shè)計(jì)周期經(jīng)常被壓縮，導(dǎo)致圖紙深度不足。 ? 施工圖紙缺少二次設(shè)計(jì)部分，無法指導(dǎo)總包招標(biāo)。 ? 缺乏圖紙內(nèi)審機(jī)制，圖紙審查要點(diǎn)； ? …… 40 首創(chuàng)臵業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化策略 計(jì)劃管理 流程管理 材料標(biāo)準(zhǔn)： 工程做法： 標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫 七類工作 統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ,提高集團(tuán)采購成本管理水平 按照市場(chǎng)定位，形成相對(duì)應(yīng)的材料、部品、設(shè)備清單，降低目標(biāo)成本偏差 參照萬科 ”雙標(biāo) ”、珠江“住標(biāo)”，形成首創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)體系 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn) ——新紀(jì)元 含鋼量、停車方式、降低成本控制要點(diǎn) ——北京院 與營(yíng)銷部討論總圖戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 按不同容積率建立戶型庫 更新戶型庫的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制 總部對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行計(jì)劃管理，規(guī)定各個(gè)設(shè)計(jì)階段的標(biāo)準(zhǔn)周期 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的分解與對(duì)應(yīng) 標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)守則 把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標(biāo) 設(shè)計(jì)資源管理 建立設(shè)計(jì)資源庫，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位進(jìn)行后評(píng)價(jià) 列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設(shè)計(jì) 知識(shí)管理 新材料新技術(shù)成果匯編（生態(tài)、節(jié)能） 成本優(yōu)化方法 41 6月 7月 8月 9月 10月 11月 W 1 W2 W3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 W 1 W 2 W 3 W 4 ： ?集團(tuán)采購設(shè)備材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ?產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單 ?材料設(shè)備分解成本表 ?成本優(yōu)化研究 ?工程做法標(biāo)準(zhǔn) ?建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn) ?容積率研究 ?戶型庫收集 ?評(píng)價(jià)、分類整理 ?設(shè)計(jì)計(jì)劃管理方法研究 ?計(jì)劃管理周期 ?計(jì)劃管理規(guī)定編制 ?統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ?輸入輸出文件管控要點(diǎn) ?表單編制 工作計(jì)劃 注：以完成基本架構(gòu)為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)完善工作未計(jì)入 42 ■ 標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 ◆ 材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ◆ 工程做法和成本措施 ◆ 產(chǎn)品庫 ◆ 計(jì)劃管理 ◆ 流程管理 ◆ 資源管理 ◆ 知識(shí)管理 43 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容 材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 工程做法和成本措施 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫 流程管理 計(jì)劃管理 …… 設(shè)計(jì)資源管理 知識(shí)管理 44 材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) (硬標(biāo)準(zhǔn)） 統(tǒng)一技術(shù)要求 ，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購廠家后），明確建筑面積，能否優(yōu)化招標(biāo)模式？ 鎖定目標(biāo)成本 優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì) 便于集中采購 建立可以集團(tuán)采購材料設(shè)備清單，完成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 近期目標(biāo) 在可研階段就明確材料標(biāo)準(zhǔn)，用結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算； 建立住宅建設(shè)中材料設(shè)備清單（通用材料、替代材料、推薦材料），提高產(chǎn)品匹配度。 遠(yuǎn)期目標(biāo) 建立營(yíng)銷定位 ——材料設(shè)備 ——目標(biāo)成本聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)庫，選擇高檔次材料設(shè)備，即時(shí)生成目標(biāo)成本，和對(duì)售價(jià)提升的要求。 材料設(shè)備模塊 拆解項(xiàng)目成本，確定成本控制的分解目標(biāo)。比如外飾面材料目標(biāo)成本、門窗目標(biāo)成本等。在設(shè)計(jì)階段中精確制導(dǎo)。 成本分解目標(biāo) 提前招標(biāo)采購 45 材料的拆分及標(biāo)準(zhǔn)（框架示意） 材料 建筑實(shí)體基本元素 建筑實(shí)體分系統(tǒng) 圍護(hù)體系 內(nèi)部交通體系 內(nèi)裝與分隔體系 水暖電設(shè)備體系 智能化設(shè)備體系 環(huán)境裝置體系 屋面系統(tǒng) 外墻系統(tǒng) 水泥瓦屋面 玻纖瓦屋面 鋼板瓦屋面 保溫上人平屋面 保溫不上人平屋面 保溫隔熱平屋面 不保溫上人平屋面 不保溫不上人平屋面 ……… 基本建材 部品 構(gòu)件 設(shè)備 器械 結(jié)構(gòu) 構(gòu)件 鋼筋、水泥、砂子、木材 建筑組成分系統(tǒng) 子系統(tǒng) 材料 構(gòu)造做法 設(shè)計(jì)要求 工程標(biāo)準(zhǔn) 整體性能標(biāo)準(zhǔn) 材料選擇標(biāo)準(zhǔn) 材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 施工標(biāo)準(zhǔn) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)