【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 推廣對(duì)策： 利用返鄉(xiāng)節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)宣傳，再結(jié)合優(yōu)惠促銷措施，一舉突破；突出宣傳項(xiàng)目投資前景和回報(bào)，以新的商業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)富模式吸引他們關(guān)注。 D、客戶圈四：外地整體招商客戶 思路： 由于整體商業(yè)體量較大 ， 市場(chǎng)購(gòu)買人數(shù)和購(gòu)買力有限 ， 必須開拓一部份整體商業(yè) ， 以去化存量 。 這部份客戶主要是賓館 、商超等整體招租商業(yè)客戶 。 特點(diǎn)： 他們關(guān)注商業(yè)未來前景 ， 商業(yè)商圈價(jià)值的考量比較慎重；利潤(rùn)回報(bào)周期的考核也很理性 。 同時(shí) ， 面對(duì)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈 ，愿意嘗試到基層投資 ， 對(duì)新的商業(yè)形式也很有獨(dú)道眼光 。 推廣對(duì)策： 聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一招租 、 經(jīng)營(yíng)和管理 ， 同時(shí) ， 利用他們的獨(dú)特資源 ， 對(duì)口招商；塑造項(xiàng)目獨(dú)特商業(yè)價(jià)值和前景 ，以切實(shí)可行的優(yōu)惠政策比如前期免租等方式吸引這部份客戶進(jìn)駐 。 殺傷力強(qiáng)的針對(duì)推廣 找準(zhǔn)客戶圈 牢牢抓住客戶需求心理 一舉突破， 100%至勝 合理的推廣節(jié)奏 完美殺客“五步曲” 第一步： 第二步： 第三步： 第四步 ： 第五步： 總結(jié) 二、六大核心策略 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五 街一體 七大主題 實(shí)力加盟 合作共贏 科學(xué) 整體 有效 策略一：專業(yè)規(guī)劃 策略二：合作共贏 策略三：打政府牌 策略四：捆綁銷售 策略五：加大優(yōu)惠 策略六：投資回報(bào) 引爆江淮商圈 IDEA 寶麗新街： 149家 東大街： 81家 寧徐路： 76家 建設(shè)路： 55家 經(jīng)營(yíng)業(yè) 態(tài) 商家情況租鋪經(jīng)營(yíng)商家 2 13 1 3 1 4 4 1 1 2 5 1 1 2 11 5 3 60自家商鋪經(jīng)營(yíng)商家 4 41 3 4 2 4 4 16 28 5 5 8 6 22 6 12 5 8 5 19 35 8 8 2 2 7 5 274潛在商家（目前已打算經(jīng)營(yíng)，但未購(gòu)商鋪的）1 4 3 4 10 1 1 2 2 5 2 5 1 3 1 1 6 3 1 2 3 1 3 3 68長(zhǎng)線商家（目前無購(gòu)鋪打算，未來想投資經(jīng)營(yíng)的）1 2 3 1 3 1 2 6 1 1 1 5 1 3 1 1 2 2 3 2 2 2 2 2 4 54小計(jì) 7 57 4 14 3 11 5 26 48 6 2 3 8 12 21 25 15 15 9 11 6 29 52 16 15 7 5 12 12累計(jì)沿街推售套數(shù)及主題規(guī)劃456汽車汽貿(mào)酒店賓館文具彩票器械累計(jì)電腦手機(jī)小百貨電焊家具地板油漆器械五金水暖郵政銀行美發(fā)服裝化妝品洗浴美容婚紗攝影兒童內(nèi)衣超市餐飲火鍋燒烤面館41 64 98 31 34醫(yī)院藥店批發(fā)推車散戶電器太陽能飾品85101煙草教育路：文化體育街約3 0套 ，未規(guī)劃其他恒基大道：潮流女人街/時(shí)尚休閑美食街145 套，已售23套 。江淮路：電子街/小吃百貨街55套 ，已售1 套淮海路：農(nóng)資建材街77套 ，已售1 套寧徐路：酒店汽貿(mào)街56套 ，已售9 套規(guī)劃依據(jù)： 百種業(yè)態(tài) 專業(yè)規(guī)劃 五街一體七大主題 業(yè)態(tài)定位：恒基大道 —— 潮流女人街 /休閑美食街 目標(biāo)市場(chǎng)定位： 女性時(shí)尚用品 、 高檔美食餐飲 、 娛樂休閑 、 大型商超等 定位思路： 恒基大道兩側(cè)共推出 145套 （ 聯(lián)體合一 ） 商鋪 ， 目前推出 122套 ， 約占總體量的 2/5， 目前已售 23套 。 雖然地段相對(duì)較好 ，但因體量大 ， 必會(huì)導(dǎo)致銷售周期較長(zhǎng)通過上表數(shù)據(jù)顯示 ， 女性時(shí)尚品店及時(shí)尚餐飲等已在經(jīng)營(yíng)商家及潛在商家共計(jì) 186家 ， 因而把主流消費(fèi)群體所需求的 業(yè)態(tài)產(chǎn)品集中 于此街 ， 利于快速形成商業(yè)氣候以及樓盤整體形象的提升；恒基大道是政府重點(diǎn)打造的景觀大道 ，有 政府保駕護(hù)航 ， 因?yàn)楸景缚山枇Πl(fā)力 ， 高打政府牌 ， 招商引資 ，必定會(huì)吸引大量投資自營(yíng)商家 。 主題特色： 針對(duì)女性主流消費(fèi)群體的時(shí)尚 、 購(gòu)物 、 休閑場(chǎng)所 業(yè)態(tài)定位：寧徐路 —— 酒店、汽車美容街 寧徐路 （ 1 20共 56套）定位為餐飲、酒店、汽車美容貿(mào)易一條街，對(duì)面是雙溝酒廠，酒廠客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：淮海路 —— 農(nóng)資建材街 淮海路 （ 6共 76+1套）定位為農(nóng)資建材一條街（建材、電器、器械、家具、水暖、農(nóng)產(chǎn)品等），這條街相對(duì)恒基大道比較偏靜。 業(yè)態(tài)定位：教育路 —— 文化、體育街 教育路 （ 2 28月 20套）定位為文具用品、小百貨一條街，教育路是雙溝中學(xué)必經(jīng)之路，學(xué)生客源豐富。 業(yè)態(tài)定位：江淮路 —— 電子產(chǎn)品街 /餐飲百貨街 江淮路 （ 16南、 17南、 18南、 2 24共 68套）定位為美食（大排檔）、小百貨一條街，這條路的西頭是塊大空地，并且這條路位于小區(qū)純住宅區(qū)與商住區(qū)交界處，人流量密集。 通過上表商業(yè)業(yè)態(tài)分布數(shù)據(jù)顯示： 目前自營(yíng)商家 334組 ， 租鋪經(jīng)營(yíng)的 60家 ， 自家商鋪經(jīng)營(yíng)的 274家；潛在商家 68組 ， 長(zhǎng)線商家 54組 ， 共計(jì) 456組 。 其中 274家自鋪經(jīng)營(yíng)商家 ， 再去買鋪?zhàn)誀I(yíng)的概率會(huì)非常小 ， 但是買鋪投資的概率還是可觀的 ， 這就需要本案的大力引導(dǎo)和優(yōu)惠支持吸引其購(gòu)鋪； 租鋪經(jīng)營(yíng)商家與潛在商家共計(jì)的 128組 ， 是本案要從根本挖掘 、 全力牽引的商家； 又因本案的推廣戰(zhàn)線較長(zhǎng) ， 因此長(zhǎng)線商家的 54組同時(shí)需要本案的跟進(jìn)與引導(dǎo) ， 為后續(xù)開盤房源進(jìn)行遠(yuǎn)期蓄水 。 值得深思 （ Ⅰ ） 雙溝總?cè)丝冢?5萬人 外出務(wù)工人口： 雙溝鎮(zhèn)總商家： 456組 ， 自營(yíng)商家 334組 。 本案商鋪體量： 360套 ， 其中大部分為兩層聯(lián)體和三層聯(lián)體 ， 按照單層計(jì)算 ， 約 500套 。 客戶瓜分：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未來將推出 ， 加上本案 ， 共計(jì)約 。 問題： 如此大的體量 ， 雙溝本地市場(chǎng)是否足夠消化 ？ 解決： 供 ， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求 。 招外來商客入駐本案 ， 勢(shì)在必行 。 新問題： 誰來招商 ？ 值得深思 （ Ⅱ ） 問題： 7條主題商業(yè)街的專業(yè)規(guī)劃 ， 如何著手 ， 如何運(yùn)營(yíng) ？ 解決： 勢(shì)必需要有實(shí)力 ， 有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)來整體包裝運(yùn)營(yíng) 。 新問題： 誰來招商 ？ 誰 來 做 招商 ？ ? 通過引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)商 ， 完善項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作體系 七大主題規(guī)劃 如果實(shí)行單一的銷售策略 ， 而在沒有后期的招商管理和規(guī)劃跟進(jìn)的情況下 ， 銷售將面臨難以承擔(dān)的壓力 ， 同時(shí)在客觀上無法具體執(zhí)行項(xiàng)目前期定位和業(yè)態(tài)具體規(guī)劃 ， 如切實(shí)可行的主題街因非專業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理而枉費(fèi) ， 一切規(guī)劃將前功盡棄 ， 因此引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)商勢(shì)在必行 ！ ? 通過招商引入品牌商家 ， 推動(dòng)商鋪項(xiàng)目的銷售 項(xiàng)目通過實(shí)質(zhì)招商策略 ， 通過對(duì)市場(chǎng)知名商家和主力業(yè)態(tài)的專向?qū)?， 將更好地提高項(xiàng)目的整體市場(chǎng)吸引力 ， 進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)的發(fā)展前景信心和項(xiàng)目投資價(jià)值預(yù)期的信心 。 開發(fā)商 運(yùn)營(yíng)商 客戶業(yè)主 新客戶 返租給新客戶 三年租金 招商 得以 實(shí)現(xiàn)的 支撐點(diǎn) ？ 利好于雙溝鎮(zhèn)政府及居民 江淮商城開創(chuàng)新的商業(yè)模式 ， 引進(jìn)外地招商項(xiàng)目 ， 一則將衍生出更多的就業(yè)機(jī)會(huì) ， 有利于當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平的提高；二則人均 GDP的增加 ， 政府打造的景觀大道恒基大道形成商業(yè)氣候 ， 更助于提升政府形象和政績(jī) 。 因此 ， 對(duì)于招商項(xiàng)目的順利引進(jìn) ， 更寄望與當(dāng)?shù)卣拇罅Ψ龀?， 易于更多的優(yōu)惠政策 。 商鋪已購(gòu)客戶中 25%用于自營(yíng) 。 政府將商鋪運(yùn)營(yíng)上繳稅收的部分用于返還自主創(chuàng)業(yè)商家和投資商家 ， 對(duì)于家庭較困難卻想自主創(chuàng)業(yè)的客戶 ， 政府應(yīng)給予一定的扶持 、 保障優(yōu)惠政策 ， 減免部分稅收 ， 以此鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè) 。