【文章內(nèi)容簡介】 ?美國商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū) —56 層樓的共和廣場（Republic Plaza）（ 1984）總面積超過 50 年代辦公樓面積之和 — 該階段美國大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛?以公共融資方式建造圖書館、體育館和會議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）?政府建造新機場，改善交通狀況， 推動 CBD的開發(fā)工作?持續(xù)的公共投資 — 綜合表演藝術(shù)中心 — 輕軌系統(tǒng) — 推動住宅開發(fā)項目 — 發(fā)行三年期債券用于 住宅建設?私人開發(fā)商集中進行優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā) 挑戰(zhàn) 機遇 舉措 29本報告是嚴格保密的。丹佛 CBD受益于機會投資與及時的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會（丹佛 Downtown Association）文獻檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素 地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施?丹佛歷史上是美國中 /西部 的經(jīng)濟中心，地區(qū)經(jīng)濟強盛l丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐lCBD位于市中心l大量具有一定規(guī)模的本地 區(qū)公司需要大量空間設立總 部，跨國公司需建分工斯也 需要大量辦公空間l高質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置， 良好的形象定位?私人開發(fā)商在 80年代建造 了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓?財富 500強當中有 5家公司 將總部設在丹佛，如 Qwest， USWest?政府建設了世界上最大的 機場及輕軌?由政府建設的主要公共設 施提高了人民生活質(zhì)量30本報告是嚴格保密的。丹佛市的經(jīng)濟實力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了 CBD的成功美國中西部地區(qū)主要城市 2023年 GDP（ 十億美元）美國中西部地區(qū)主要城市所擁有的財富 500強企業(yè)總部另有 80家財富 500強企業(yè)在丹佛設立地區(qū)總部資料來源：文獻檢索、訪談31本報告是嚴格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部?高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功32本報告是嚴格保密的。高科技中心 CBD近年得以發(fā)展，大多位于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)u位置和規(guī)模u毗鄰大學 /研究中心u大多占地寬闊u商家u大部分企業(yè)與技術(shù)相關(guān)（如：軟件、硬件研發(fā)、 IT咨詢、生物技術(shù)）u空間 /服務特點u現(xiàn)代化設施u很高技術(shù)設施要求，如：寬帶網(wǎng)、 UPS等u由于技術(shù)含量較高，企業(yè)平均占用空間呈下降趨勢u功能組合u優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)u有針對性的零售設施u建筑u線條流暢的現(xiàn)代化建筑u盛行校園風格，不盡是高樓大廈，但通常帶有充足的綠化空間u形象定位u“ 輕松智慧 ”舉例 ：?美國德克薩斯州奧斯汀市?帕洛阿爾托市（硅谷）?英國劍橋33本報告是嚴格保密的。奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個真正的高科技中心CBD奧斯汀的主要特點u位置和規(guī)模 — 位于市中心，占地面積 — 距德州大學不到 4公里u入駐企業(yè) 70%以上的企業(yè)與 IT有關(guān)，包括： — 英特爾 —Computer Science Corpu空間 /服務特點 — 辦公總面積達 110萬平方米， 70%為甲級辦公樓 — 配備最先進 IT基礎(chǔ)設施u功能組合 專為 “ 健康生活 ” 一族設計的 60， 000多平方米的零售場地u建筑 不超過 32層樓的現(xiàn)代化建筑u形象定位 “ 理想之城 ”—— 官方形象宣傳資料來源：訪談、文獻檢索34本報告是嚴格保密的。奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實現(xiàn)了從政府機構(gòu)中心向高科技發(fā)送機的轉(zhuǎn)變資料來源：專家訪談、文獻檢索科技行業(yè)興起 德州大學上升為技術(shù)發(fā)動機 快速集中式發(fā)展階段 1： 1970年以前 階段 2： 19701987 階段 3： 1987至今?僅僅是一個政府機構(gòu)中心和大學城?有限的技術(shù)制造業(yè)務?通常情況下經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱?最大化提高德州大學的研發(fā)能力?與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展?采用激進舉措后，德州大學的研發(fā)聲望獲得提高?高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展?成立兩個財團：MCCSematech?開始尋找技術(shù)制造的機遇?市政府采用稅收激勵手段吸引高科技企業(yè)?市政府推廣 “ 理想之城 ” 的形象定位?采取 “ 巧妙發(fā)展 ” 舉措，集中發(fā)展中央商務區(qū)?提高生活質(zhì)量 — 公共設施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn) 機遇 舉措 35本報告是嚴格保密的。奧斯汀擁有自身優(yōu)勢，同時滿足了高科技中心 CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素 高科技模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施l位于奧斯汀的德州大學長期以來是領(lǐng)先的工學研究機構(gòu)l自 1984年以來， Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)l臨近主要的技術(shù)研究與工程設施l擁有投資資本l優(yōu)質(zhì)高科技辦公場地l其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)l有吸引力的地段?為吸引風險投資，本地企業(yè)增加了專利申請?本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定 IT需求進行施工?由于政府對公共設施的投資，奧斯汀市被選為 “ 最適合生活、工作與休閑的地方 ”36本報告是嚴格保密的。德克薩斯大學的優(yōu)勢和聲譽一直是吸引投資資金的主要動因德州大學奧斯汀分校在學術(shù)上的排名 排名u學校綜合 11thu工學院 11thu計算機工程系 7thu電氣工程 10th奧斯汀地區(qū)風險投資總額百萬美元資料來源：美國新聞和報道、 PWCNE/NVCA37本報告是嚴格保密的。數(shù)碼港是香港發(fā)展成為亞洲 IT中心的遠景目標的一部分香港數(shù)碼港的關(guān)鍵特點u位置和規(guī)模 240， 000平方米，位于薄扶林，距中環(huán)僅 15分鐘的路程、半小時可 到達機場u入駐企業(yè) 第一期竣工時，僅有 3家商戶準備入駐（原本共有 115家表示具有入駐 意向）u空間 /服務特點 一流的建筑，配有智能 IT設施u功能組合 —120 ， 000平方米的辦公區(qū) —27 ， 000平方米的數(shù)碼港中心，包括會展、零售，教育和娛樂設施u建筑 現(xiàn)代、新潮u形象定位 香港 IT業(yè)的旗艦資料來源：文獻檢索遠景目標 ：?建立眾多領(lǐng)先 IT公司和人才的中心?吸引跨國公司和本地小型專業(yè)公司將其總部設在香港項目安排：?投資額： 20億美元?開發(fā)商：電訊盈科?時間：共三期，將于 2023年全部完成38本報告是嚴格保密的。但迄今為止，它未能為 IT中央商務區(qū)創(chuàng)造充足的關(guān)鍵成功因素資料來源：文獻研究數(shù)碼港的定位 高科技中心的關(guān)鍵成功因素l香港大學周邊無側(cè)重于 IT的設施l臨近主要技術(shù)研究和工程設施l需求疲軟，原先承諾的 15家跨國公司及 100多家當?shù)仄髽I(yè)中僅 3家入駐lIT公司核心集團需要場地l最新技術(shù) l高科技大廈l獲得政府認可，以及來自電訊盈科和政府的投資l投資資本l交通不便 l具吸引力、便捷的位置l盡管早期吸引了微軟、思科等公司的最初興趣，但場地需求一直不高并隨著高科技的不景氣而迅速消失l許多位于本地且較廉價的選擇（例如：香港其他地區(qū)、深圳）同樣削弱了對數(shù)碼港場地的需求l政府和開發(fā)商未能實現(xiàn)建立便捷交通的承諾，如取消了原定的渡運服務、推遲了高速公路的改善等39本報告是嚴格保密的。香港缺乏強大的地方 IT業(yè)來吸引跨國企業(yè)香港沒有強大的 IT基礎(chǔ)u與臨近國家相比，香港的 IT人員供應和投資都相對落后u香港數(shù)碼港最初被視為 IT發(fā)展的跳板，試圖通過吸引思科、微軟、 IBM、惠普等全球IT巨人作為支柱商家，來創(chuàng)造一個 IT中心資料來源：文獻研究40本報告是嚴格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散?企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功41本報告是嚴格保密的。企業(yè)服務中心模式 CBD正逐漸走俏u位置和規(guī)模u市中心及周邊u占地不等u入駐企業(yè)u跨國企業(yè)的公司服務部門，如文檔處理，電話銷售等u為跨國企業(yè)服務的專業(yè)公司u場地 /服務特點u職業(yè)性樓宇u可靠的 IT設施u由于職員密度較高，應提供更多公共空間和交通服務u功能組合u主流零售與住宅u建筑u現(xiàn)代但不追求標新立異u形象定位u“ 具有特長的城市 ”舉例 ：?美國堪薩斯城?印度 Gurgoan?美國 Baton Rouge42本報告是嚴格保密的?？八_斯城 CBD是美國領(lǐng)先的公司服務中心堪薩斯城 CBD的主要特點u位置和規(guī)模 堪薩斯城中心 — 占地面積 —120 萬平方米的辦公空間u入駐企業(yè) —Sprint （電話服務中心） —ATT （電話服務中心） —DST （負責保管金融服務記錄）u空間 /服務特點 — 實用的辦公樓 — 約 4萬個停車車位u功能組合 大量主流零售專賣店u建筑 兼有現(xiàn)代與傳統(tǒng)風格，以噴泉眾多而聞名美國u形象定位 “ 美國的電話服務中心 ”資料來源：文獻檢索43本報告是嚴格保密的。堪薩斯城的內(nèi)在條件幾乎完全符合企業(yè)服務中心的關(guān)鍵成功因素，這使其收益匪淺資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析堪薩斯市的內(nèi)在因素 企業(yè)服務中心關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施l堪薩斯州的中學畢業(yè)率在全美名列第十l生活成本指數(shù)低出全國平均水平 4%lSprint的總部設在堪薩斯城，擁有 21000名員工， DST占用了 10座大樓，擁有 5200名員工l作為主要電信中心，堪薩斯城是美國 “ 聯(lián)網(wǎng)程度最高的 ” 地區(qū)之一l穩(wěn)定的高素質(zhì)勞動力市場l低經(jīng)營成本l吸引支柱商家l價格適當?shù)牧己棉k公空間l可靠的 IT基礎(chǔ)設施?開發(fā)商建造適于 “ 服務運作 ” 而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實用型大樓，有吸引力，但不是景觀標志44本報告是嚴格保密的。SPRINT作為本地支柱商家催化了堪薩斯城成為電話服務中心資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析8730個崗位Sprint政府支持：l改進基礎(chǔ)設施l教育l環(huán)境 /文化公司建立后臺運作機構(gòu)能力改進競爭優(yōu)勢得到加強作為領(lǐng)先的企業(yè)所在地的聲望得到加強l后臺運作機構(gòu) /管理層l輔助職能（如：電信、 IT、金融服務）催化劑Sprint電話服務中心199145本報告是嚴格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，