【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地價(jià)急劇上升。到 1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房?jī)r(jià)最高的地區(qū)。 1984年 —1997年，香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過(guò) 20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬(wàn)港元，一些黃金地段的寫(xiě)字樓甚至到了每平方米近20萬(wàn)港元的天價(jià)。香港的房地產(chǎn)投機(jī)迅速盛行起來(lái)，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的 “ 炒樓族 ” 。 上漲原因：一是蕭條后補(bǔ)漲；二是中央政府干預(yù)港英政府賣(mài)地；三是投機(jī)資金跟進(jìn) 。 就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)，東南亞金融危機(jī)降臨了。 1998年 — 2023年，香港樓價(jià)大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)就從最高時(shí)的 平方英尺下跌到四五千元。在這場(chǎng)泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失 267萬(wàn)港元，有十多萬(wàn)人由百萬(wàn)“富翁”一夜之間變成了百萬(wàn)“負(fù)翁”。 （ 2）香港房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的原因 ： 一是香港回歸前后港人大量移民，紛紛賣(mài)房，有賣(mài)無(wú)買(mǎi)；二是董建華政府宣布每年建 ，而香港市場(chǎng)常規(guī)每年只能吸收 2萬(wàn)套左右，形成超量供應(yīng)；三是東南亞金融危機(jī)的影響；四是香港是個(gè)極端自由的市場(chǎng)，資金進(jìn)出方便，便于投機(jī)性資金進(jìn)入；五是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小，本身容易產(chǎn)生波動(dòng)。 ● 日本房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩：東京都一地的地價(jià)曾超過(guò)了美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和 ▲房?jī)r(jià)的上漲與下跌 20世紀(jì) 80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金流入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。 1985年 9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了 “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” ，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國(guó)際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房?jī)r(jià)的上漲，而此時(shí)城市化進(jìn)程又比較快，1986至 1989年，日本房?jī)r(jià)整整漲了兩倍。 受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑 ， 投機(jī)活動(dòng)增加 。 到 1989年 ， 國(guó)土面積相當(dāng)于美國(guó)加利福尼亞州的日本 ， 其地價(jià)市值總額竟相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的 4倍 。 到 1990年 ， 僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的總地價(jià) 。 一般工薪階層購(gòu)房吃力 ， 能買(mǎi)得起住宅的只有高收入階層 。 1991年后 ， 隨著國(guó)際資本獲利后撤離 ， 由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)上漲發(fā)生逆轉(zhuǎn) ， 開(kāi)始暴跌 。 到 1993年 ， 日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰 ， 企業(yè)紛紛倒閉 ， 遺留壞賬高達(dá) 6000億美元 。 ? 從后果上看，這次房?jī)r(jià)下跌是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。不僅本行業(yè)受到影響，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。但大部分學(xué)者把日本后來(lái)經(jīng)歷的漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退（長(zhǎng)達(dá) 15年的蕭條和低迷）歸咎于房地產(chǎn)泡沫的破滅，并稱是 “ 二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗 ” ， “ 失去的十年 ” 。其實(shí)隨著日本逐步追上西方科技水平，主要靠自主創(chuàng)新能力后，發(fā)展速度就下降了，如 60年代平均年增速是 10%， 70年代降至 5%， 80年代進(jìn)一步降至 4%。后來(lái)城市化速度的下降、人口的老齡化也加劇了經(jīng)濟(jì)的衰退。 ▲原因分析 （ 1）金融政策出了問(wèn)題，過(guò)度寬松 （ 2）日元升值帶來(lái)的影響 （ 3）私有制下的土地供應(yīng)：炒賣(mài)地皮缺乏監(jiān)管 （ 4）城市化進(jìn)程從 1990年開(kāi)始放緩，后來(lái)幾乎停滯 （ 5）人口增長(zhǎng)率下降，老齡化加快 （ 6）膨脹的自大認(rèn)識(shí)：日本經(jīng)濟(jì)第一 以上條件在中國(guó)大陸不同時(shí)具備 ● 佛羅里達(dá)的瘋狂： 的城市， 2023多家地產(chǎn)公司， ▲泡沫的形成與破滅 佛羅里達(dá)州位于美國(guó)東南端 ， 地理位置優(yōu)越 ， 冬季氣候溫暖而濕潤(rùn) 。 一戰(zhàn)后 ， 這里迅速成為冬日度假勝地 。 由于佛羅里達(dá)的地價(jià)一直遠(yuǎn)低于美國(guó)其他州 ， 因此該州成為了理想的投資地 。 許多美國(guó)人來(lái)到這里 ， 迫不及待地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn) 。隨著需求的增加 ， 佛羅里達(dá)的土地價(jià)格開(kāi)始逐漸升值 。 尤其在 1923— 1926年間 ， 佛羅里達(dá)的地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅 。 例 如棕櫚海灘上的一塊土地 ， 1923年值 80萬(wàn)美元 ， 1924年達(dá)150萬(wàn)美元 ， 1925年則高達(dá) 400萬(wàn)美元 。 一股炒賣(mài)房地產(chǎn)的狂潮越來(lái)越?jīng)坝颗炫?。 據(jù)統(tǒng)計(jì) ， 到 1925年 ， 邁阿密市居然出現(xiàn)了 2023多家地產(chǎn)公司 ， 當(dāng)時(shí)該市僅有 ， 其中竟有 人 ， 平均每三位居民就有一位專(zhuān)做地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 。 當(dāng)時(shí) ， 地價(jià)每上升 10%， 炒家的利潤(rùn)幾乎就會(huì)翻一倍 。 在那幾年 ， 人們的口頭禪就是 “ 今天不買(mǎi) ， 明天就買(mǎi)不到了 ” ！ 在這種狂潮的催動(dòng)下 ， 一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列 。 然而好景不長(zhǎng)，到 1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。 ▲原因分析 全國(guó)性資金涌入，逐利意識(shí)瘋狂，沒(méi)有真實(shí)需求做支撐。 ?泡沫?？ ● 認(rèn)為中國(guó)存在房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 一方的普遍的依據(jù) （ 1）中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)以遠(yuǎn)超過(guò) 10%的高發(fā)展速度持續(xù)增長(zhǎng) 5年后，按照其固有周期必然調(diào)整，但未調(diào)整（由于其它因素影響這個(gè)上升階段延長(zhǎng)了，房地產(chǎn)周期的特殊性 —— 指數(shù)波動(dòng)，非價(jià)格波動(dòng)）； （ 2）房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比超出可接受范圍。房?jī)r(jià)收入比的合理水平是 3～ 6∶ 1，但各地遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字； （ 3）把住宅作為投資品。保守估計(jì)已有 20%以上的購(gòu)房者是出于投資或者投機(jī)目的。 （ 4） 租金售價(jià)比超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（房屋每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，國(guó)際成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家 1： 200）； （ 5）房地產(chǎn)貸款超常增長(zhǎng)。 （ 6）空置率很高。 （ 7）炒賣(mài)地皮現(xiàn)象明顯。 注：以上判斷依據(jù)基本都不科學(xué) ● 最科學(xué)、最簡(jiǎn)單的判斷方式 理財(cái)投資中用于出租的房屋不多 ，準(zhǔn)備短期炒賣(mài)的比重過(guò)大，就是有泡沫了。 3 房地產(chǎn)投資與股票投資的回報(bào)比較：誰(shuí)是贏家？ ▲ 房地產(chǎn)投資回報(bào)問(wèn)題 ★公式：房地產(chǎn)投資回報(bào)率＝ [投資升值率＋租金凈收益率－投資的機(jī)會(huì)成本（利率）－使用費(fèi)率 ]*（ 1/貸款比率）。 注：折舊率實(shí)際已經(jīng)在升值率評(píng)估中扣除 ； 使用費(fèi)主要指物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等。 ★ 舉例：某市房地產(chǎn)投資回報(bào)率＝ [投資升值率 20％＋租金凈收益率 5％－投資的機(jī)會(huì)成本（利率 7％）－使用費(fèi)率1%]]*（ 1/貸款比率 ） =57%。 ▲ 房地產(chǎn)投資與股票投資的比較 ★ 房市與股市的價(jià)格變化曲線不一樣； 某股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)變化 ★ 當(dāng)前，從回報(bào)看，一個(gè)關(guān)注短期，一個(gè)關(guān)注長(zhǎng)期； ★風(fēng)險(xiǎn)控制難度不一樣，房市安全性高，流動(dòng)性差，股市相反； ★進(jìn)入門(mén)檻不一樣； ★買(mǎi)房子可以以小博大，股市還不可以； ★有房子在手中，意味著財(cái)富增加，有股票在手中，永遠(yuǎn)不要說(shuō)你很有錢(qián)，因?yàn)楣善眲?dòng)蕩隨時(shí)可以將你的財(cái)富蒸發(fā)掉。 ★房市適合投資，股市適合投機(jī)。對(duì)中國(guó)目前來(lái)說(shuō)，房市里全是贏家，股市里很少有贏家。 ★這次股市一定會(huì)塌下來(lái)，將很多財(cái)富蒸發(fā)掉。 附：北京天則經(jīng)濟(jì)研究所段紹譯調(diào)查 —— 全國(guó)（湖南、湖北、北京、廣東、云南、四川、河北、廣西、上海、浙江、江蘇、山東） 12個(gè)省市的 200位有 10年以上炒股經(jīng)歷的股民，其投資回報(bào)結(jié)果如下： 這 200個(gè)股民在 2023年股指最低點(diǎn)的時(shí)候，沒(méi)有一個(gè)人賺了錢(qián)； 截止 2023年 6月 25日 15： 00時(shí)，還有 31%的人凈虧損， 61%的人 10年平均贏利率為 0%6%（不含 6%），只有 8%的人年平均回報(bào)率在 6%以上，這 16個(gè)年平均回報(bào)率在 6%以上的 人的平均回報(bào)率為 %。 但即使是年平均回報(bào)率在 6%以上的人，他們?cè)谟?jì)算年平均回報(bào)率的時(shí)候完全沒(méi)有計(jì)算自己 10年來(lái)的工資及投入資金的利息。 這一調(diào)查結(jié)果任何人可以隨機(jī)再找 200個(gè)有 10年以上炒股經(jīng)歷的股民驗(yàn)證。 4 較高的房?jī)r(jià)：中國(guó)的特色 ● 人多地少 ● 人口繼續(xù)增長(zhǎng) ● 城市化進(jìn)程加劇 ● 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng) ● 城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重 ● 家庭規(guī)模小型化 ●生活方式的變化 供給 需求 決定了長(zhǎng) 期的明顯 的求大于 供局面 三大制度背景 ● 住