房地產投資基本問題(編輯修改稿)
2025-01-16 04:02 本頁面
【文章內容簡介】 地產投資的收益。 （ 3）其他劃分的標準 按照投資對象的物業(yè)類型 居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)、特殊物業(yè) 按照投資收益的實現形式 售、租、自營、混合經營 按照投資主體 房地產私人（企業(yè)和個人）投資和房地產公共投資 按照投資區(qū)域 境內房地產投資和境外房地產投資 按照投資策略 進攻性投資和防御性投資 債權 權益 主動 建設貸款、長期貸款 在二級市場購買貸款 出租的物業(yè)的所有權 購買或開發(fā) 被動 轉付證券 抵押房地產投資信托 房地產企業(yè)股份 有限合伙企業(yè)股份 房地產投資信托權益 主動投資人（ Active investors）：對其投資的房地產享有直接產權，或者親自管理，或者負責雇傭專業(yè)資產管理公司，其決策直接影響到經營結果。 被動投資人（ Passive investors）：對房地產經營活動不作任何決策，或其決策不直接影響到經營結果。 房地產 投資的形式或品種是無限的， 受限于投資人的想象與創(chuàng)造！ 【 例 】 某公司以 300萬元投資購買了一個 250m2的寫字樓，將其中 100m2用作本公司辦公室，另外 150m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入為 50萬元。 10年后，該公司因財務安排的需要，將寫字樓出售，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為 450萬元。 思考：投資抑或融資？可獲哪些利益？可在此基礎上創(chuàng)造更多形式嗎？ 3. 房地產投資與房地產投機 房地產投機：主要通過房地產價格變動而獲取高額利潤的房地產短期買賣行為 。 與典型房地產投資形式的聯系 ——一種房地產投資 ， 與其他形式之間會相互轉化。 與典型房地產投資形式的區(qū)別 ——比較明顯的短期性； 期望利潤和承擔的風險通常遠大于投資者； 在市場景氣時比較容易出現； 成敗關鍵在于對價格走勢判斷的正誤。 如何看待房地產投機 房地產投機的積極性 房地產投機的消極性 活躍市場 穩(wěn)定市場 幫助形成價格 分散風險 引發(fā)市場混亂 導致多重無效率現象的發(fā)生 拉大貧富差距 4. 房地產投資的特點 ： 以實物投資為例 投資對象不可位移 投資數額較大且開發(fā)經營周期較長 投資的流動性較差 投資的不確定性較大 保值增值性較好 具有較高的財務杠桿性 對專業(yè)知識和經驗具有依賴性 思考 ： 房地產金融資產投資具有哪些特點呢？ 說明 ： 關于房地產投資績效的觀點 （ 1）房地產投資是許多人夢寐以求的，世界上 90%的百萬富翁是由于擁有房地產或從而擁有房地產。 （ 2）在房地產開發(fā)投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到 20%的水平；在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，該收益率會超過 100%。 （ 3）在房地產置業(yè)投資中，在持有期內獲得 15~20%的股本收益率是非常普遍的。 （ 4）國外的研究表明，房地產投資（基金）回報率與普通股票的回報率之間不存在顯著差異；但通脹時期，前者優(yōu)于后者。 銀行存款； 傳統壽險 國債；債券基金；分紅、萬能保險 保本型 收入型 成長型 /投資型 房地產 ；投資連結保險 ；股票 ；基金 投機型 收藏品、彩票 ；期貨期權 收益 風險 從收益、風險、流動性、投資期限等方面考察，房地產，最理想的 投資工具之一！ 當房地產被視為一種商業(yè)機會時， 其吸引力會進一步增大。 思考： 世界各國都有一個被稱為“白領地主”的群體，只不過在發(fā)展時間和規(guī)模上存在差異。請搜集相關資料，了解這個群體的所作所為，并從中總結一些有意思的信息。 房地產投資：如何運用該投資工具？ 5. 房地產投資的一般程序 資金籌集 投資分配 投資實施 投資回收與增值 貨幣資金 在建品 建成品 貨幣資金 獲得目標房地產 房地產金融資產 投資者 自我積累 補償生產消耗 投入 產出 房地產開發(fā)投資的一般程序 機會選擇與決策分析 前期工作 建設階段 租售階段 根據公司戰(zhàn)略，由投資規(guī)劃（拓展）部進行初步和詳細可行性研究；相關專家評估與論證（風險等級、資源測算
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