【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Trent Jones Jr； ?經(jīng)營狀況 ： 1998年球場(chǎng)完工開業(yè)， 2023年成立昆明春城湖畔旅游臵業(yè)發(fā)展有限公司。 春城高爾夫發(fā)展的兩個(gè)特殊性 —— 昆明作為著名旅游城市，具備輻射全國的影響力，正如巽寮灣在珠三角的地位一樣； 東南亞門戶省份，導(dǎo)致發(fā)展初期東南亞高球客戶對(duì)其形成了良好的支撐。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 春城高爾夫的市場(chǎng)計(jì)劃 —— 初期以投資產(chǎn)品的姿態(tài)打市場(chǎng)，后期轉(zhuǎn)向度假物業(yè)和居所 后期市場(chǎng)策略 —— 立足國內(nèi)，向度假物業(yè)和居所轉(zhuǎn)型 國內(nèi)其他城市以北京、上?？蛻魹橹?，購買作為度假物業(yè)； 昆明本地的消費(fèi)者，購買作為第二居所，甚至第一居所； 利用國內(nèi)其它分公司資源，建立客戶網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)定位 —— 度假 +居住產(chǎn)品 新推的物業(yè)不參與返租計(jì)劃； 物業(yè)類型豐富，將推出的物業(yè)面積較大、豪華舒適，別墅約 400~600平方米、兩房式公寓達(dá) 170平米，一房式公寓 106平米； 小區(qū)的概念，設(shè)有社區(qū)中心，只供業(yè)主使用；業(yè)主還可以享受度假村內(nèi)的所有設(shè)施。 初期市場(chǎng)策略 —— 東南亞入手，以投資品面市 由于國內(nèi)打球與認(rèn)識(shí)高爾夫物業(yè)的人數(shù)有限，靠國內(nèi)人在昆明購買別墅物業(yè)較難實(shí)現(xiàn) 國外經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，高爾夫市場(chǎng)成熟，出外打球的度假客源充足； 外資公司，東南亞背景，利用境外客戶資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣； 購買人士以新加坡、泰國、香港為主，臵業(yè)動(dòng)機(jī)為投資 +高球運(yùn)動(dòng)。 物業(yè)定位 —— 投資 +度假產(chǎn)品 前三期物業(yè)推出“返租計(jì)劃”，以投資目的成功吸引大量國外買家； 經(jīng)濟(jì)小戶型別墅和公寓，最大戶型不超過 200平方米； 依托高爾夫球會(huì)會(huì)所，提供服務(wù)； 目前售價(jià) 15000－ 16000元 /平米，全裝修、帶會(huì)員卡 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 轉(zhuǎn)型的困難 —— 僅僅球場(chǎng)驅(qū)動(dòng)物業(yè)銷售，總價(jià)越低的產(chǎn)品相對(duì)走量越快，大戶型基本滯銷 ?從銷售的角度來講，春城別墅的銷售高度依賴球場(chǎng)的會(huì)籍；2023年，昆明第一個(gè)單價(jià)上萬元的高爾夫公寓、別墅在春城湖畔高爾夫悄然面世，總價(jià)為 100900萬元。 ?從 2023年至 2023，春城共供應(yīng)226套別墅、 42套公寓，市場(chǎng)消化速度較慢，特別是 3期別墅中總價(jià)較高的產(chǎn)品走量更加緩慢。 ?球場(chǎng)開業(yè) ?世界最佳 500個(gè)球洞之一 ?中國及香港高爾夫球度假村之冠 00年 01年 ?1期別墅 ?單價(jià) ?總價(jià) 100900萬 07年 世界百強(qiáng)球場(chǎng) 04年 ?2期別墅 ?單價(jià) ?每套均價(jià)800萬 01年 ?亞洲最佳球場(chǎng)第二名 01年 ?亞洲最佳高爾夫度假村 08年 ?3期別墅 ?別墅單價(jià) ?公寓單價(jià) 類別 建筑面積 *（約㎡） 1臥室（公寓） 68㎡ 2臥室（公寓） 112㎡ 3臥室（別墅） 173㎡ *建筑面積包括套內(nèi)面積、陽臺(tái)和停車場(chǎng) /門廊面積 ?春城高爾夫的公寓和別墅產(chǎn)品面積較小，前三期基本不超過 200平方米。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 巧妙利用坡地地勢(shì)，合理排布物業(yè)，確保景觀資源價(jià)值最大化，同時(shí)注重組團(tuán)純粹 公寓 城市中心 杜鵑豪園 1區(qū) 別墅 ?物業(yè)排布上，由于春城高爾夫湖畔別墅坡度較大，價(jià)值最高的物業(yè)排在山頂端和球場(chǎng)邊； ?主要道路骨架順應(yīng)地形脈絡(luò) 。 ?順應(yīng)在山頂綠化輪廓線； ?組織坡地綠化視覺廊： ?在符合日照、朝向、通風(fēng)條件下，住宅單體幾乎平行等高線布臵： ?整個(gè)小區(qū)及所有組團(tuán)內(nèi)放，形成豐富的視覺。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 春城的產(chǎn)品力低下，作為休閑度假產(chǎn)品缺乏對(duì)度假生活的表現(xiàn) 代表產(chǎn)品 1小獨(dú)棟 3房 建面 191平米 露臺(tái) 18平米 走廊 21平米 別墅 公寓 代表產(chǎn)品 2公寓 一房 兩房 建面 82平米 建面 131平米 從產(chǎn)品的角度來講，春城的產(chǎn)品力相對(duì)低下。 導(dǎo)致春城高爾夫的度假客戶比例長(zhǎng)期低于昆明的一般水平，當(dāng)后期的別墅總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出球場(chǎng)會(huì)籍能提供的價(jià)值感時(shí)，別墅的銷售遇到很大的困難。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 春城的會(huì)所是融合酒店、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和商業(yè)等功能為一體的社區(qū)配套，自身運(yùn)營受到自返租計(jì)劃的支撐較大 ?會(huì)所面積一萬余平方米； ?設(shè)臵 49間客房（ 6間套房和43間客房），出于反租物業(yè)的考慮，會(huì)所客房規(guī)模不大； ?設(shè)施：游泳池、 SPA、餐廳、酒吧、專賣店 、網(wǎng)球場(chǎng)、水上運(yùn)動(dòng)、健身、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、練習(xí)沙坑及果嶺等； ?業(yè)主對(duì)會(huì)所使用率高，因?yàn)楝F(xiàn)有反租型小區(qū)以這個(gè)會(huì)所為中心發(fā)展，也是目前唯一的會(huì)所。 會(huì)所功能布局及動(dòng)線設(shè)臵 ?杜鵑豪園 ?露天燒烤 ?洗衣房 ?超市 49間酒店房 ?水上運(yùn)動(dòng)中心 出發(fā)臺(tái) 湖畔球場(chǎng) 山地球場(chǎng) 高球運(yùn)作 俱樂部配套 酒店功能 春城的會(huì)所具備了運(yùn)動(dòng)酒店、俱樂部三大功能的集合體，但酒店和俱樂部的運(yùn)作和酒店、物業(yè)的入住率有很大關(guān)系，我們?cè)谇捌陔y以具備類似條件。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 總結(jié) 1—— 高爾夫別墅在產(chǎn)品上具有一定特性，但決定產(chǎn)品策略的還有其它條件 高爾夫別墅產(chǎn)品要點(diǎn) 1 2 3 4 規(guī)劃層面 —— 景觀價(jià)值最大化且組團(tuán)區(qū)隔明顯 ? 由于外部強(qiáng)勢(shì)景觀的存在，外部景觀最大化是規(guī)劃的主題； ? 在景觀價(jià)值的分級(jí)上，景觀視野 親近球場(chǎng) 二線景觀 無景觀； ? 由于別墅物業(yè)對(duì)圈層的要求，在滿足資源基本均衡的前提下，不同檔次的物業(yè)盡量按照組團(tuán)劃分開。 單體戶型層面 —— 異域風(fēng)情、大贈(zèng)送，城市居所和度假別墅區(qū)別對(duì)待 ? 基本上，國內(nèi)的高爾夫別墅都采用異域風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為主； ? 高端客戶也對(duì)性價(jià)比敏感，贈(zèng)送面積較大的別墅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度更高； ? 企業(yè)會(huì)所級(jí)和普通別墅級(jí)產(chǎn)品功能空間的上具備不同； ? 城市居所類別墅和度假類別墅具備產(chǎn)品上的不同，忽略了這類區(qū)別的春城高爾夫在產(chǎn)品上偏弱。 景觀層面 —— 立體景觀的打造和強(qiáng)調(diào)和室外景觀的互動(dòng)： ?強(qiáng)調(diào)室內(nèi)和庭院景觀的互動(dòng)：多灰空間 、 落地窗設(shè)計(jì)； ?立體景觀的打造：雙首層設(shè)計(jì)，露臺(tái)和花園的連接。 配套層面 —— 球會(huì)、旅游區(qū)、和住宅區(qū)配套功能各異： ?賽會(huì)級(jí)球場(chǎng)的配套承擔(dān)更多賽事、商務(wù)功能； ?旅游區(qū)會(huì)所承擔(dān)更多接待、休閑功能； ?而作為居住社區(qū)的麓山國際承擔(dān)了很多生活配套的功能。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 總結(jié) 2—— 高爾夫球場(chǎng)對(duì)物業(yè)的價(jià)值推動(dòng)分為兩類，我們屬于高爾夫配套型 高爾夫驅(qū)動(dòng)型 高爾夫配套型 開發(fā)特性 ?球會(huì)的強(qiáng)勢(shì)是一個(gè)必要條件； ?所以在開發(fā)的一開始就專注于球場(chǎng)的設(shè)計(jì)、管理和運(yùn)營； ?物業(yè)價(jià)值和球場(chǎng)的成敗密切相關(guān)。 ?高爾夫僅作為項(xiàng)目的增值設(shè)施； ?球場(chǎng)的管理和運(yùn)營相對(duì)較弱，甚至可以外包和完全脫鉤。 適用條件 ?運(yùn)營一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的球會(huì)； ?特別是在陌生區(qū)域開發(fā)高爾夫項(xiàng)目時(shí)驅(qū)動(dòng)型往往適用。 ?較為廣泛