【文章內(nèi)容簡介】 容積率 ：聯(lián)排別墅 +花園洋房 +高層公寓 產(chǎn)品定位聯(lián)排別墅 +花園洋房＋高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型 占地面積（ M2） 所占比例 建筑面積（ M2） 所占比例 容積率聯(lián)排別墅 38222 43% 22933 % 花園洋房 12738 15% 12738 % 1高層 41372 42% 148939 % 合計 92332 100% 184610 % 2注：花園洋房為 5層，容積率 ，高層考慮容積率 1824層左右。?財務(wù)數(shù)據(jù)估算根據(jù)前面確定的銷售價格，進行項目銷售收入的估算，結(jié)果見下表： 銷售總收入估算 :物業(yè)類型 建筑面積 （ M2） 銷售價格（元 /M2） 銷售收入（萬元）聯(lián)排別墅 22933 7000 16053花園洋房 12738 5000 6369高層 148939 4500 67023合計 184610 89445?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 89445 68945 10286 10213 %容積率 ：聯(lián)排別墅 +高層公寓 產(chǎn)品定位聯(lián)排別墅 +高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型 占地面積（ M2） 所占比例 建筑面積（ M2） 所占比例 容積率聯(lián)排別墅 55399 61% 33239 % 高層 36933 39% 132958 % 合計 92332 100% 166197 % 注：高層考慮容積率 2428層左右。?財務(wù)數(shù)據(jù)估算銷售總收入估算 :物業(yè)類型 建筑面積（ M2）銷售價格（元 /M2）銷售收入（萬元）聯(lián)排別墅 33239 7000 23267高層 132958 4500 59831合計 166197 83098?方案損益分析通過前面的收益及成本估算，可得到下面的損益簡表：方案損益表：項 目 銷售收入 開發(fā)成本 稅費 稅后利潤 稅后利潤率金 額（萬元） 83098 61984 9556 11558 %地塊三住宅類產(chǎn)品組合模式 產(chǎn)品定位方案 銷售收入（萬元） 開發(fā)成本（萬元） 稅后利潤（萬元） 稅后利潤率 （ %）一 101849 82745 7191 二 89445 68945 10213 三 83098 61984 11558 通過以上對三種建設(shè)方案在財務(wù)方面的比較，本報告建議的地塊三的建設(shè)方案為：“ 聯(lián)排別墅和高層公寓組合社區(qū) ”容積率： 聯(lián)排別墅 +高層公寓混合社區(qū)相應(yīng)的建筑指標(biāo)：物業(yè)類型占地面積（ M2） 所占比例建筑面積（ M2） 所占比例 容積率聯(lián)排別墅 55399 61% 33239 % 高層 36933 39% 132958 % 合計 92332 100% 166197 % 注：高層考慮容積率 2428層左右。財務(wù)方案比較：STEP04：本案商業(yè)產(chǎn)品分析? “ 家樂福、紅星美凱龍 ” 類型大賣場物業(yè)形態(tài)，需求面積巨大，可承受的租金有限，但進出又必須便利 ?？煽紤]建設(shè)在地塊三靠近工業(yè)南路位置；? 主力店以餐飲類為主，需求面積較大，又可承較高租金，對人氣聚集要求較高，故放在地塊三臨街位置；? 與零售賣場關(guān)聯(lián)之商業(yè)街規(guī)模不宜超過 15000平方米，因其容積率較低，易于高層物業(yè)混合；? 大規(guī)模商業(yè)持有經(jīng)營比例不低于 50%。商業(yè)位置 產(chǎn)品建筑面積（ M2） 規(guī)模等級容積率經(jīng)營模式地塊一 商業(yè)街 15000 高 銷售（ 47%）酒店式公寓 40590 高地塊三 專業(yè)賣場 35000 中 租賃（ 53%）生活賣場 15000 中主力店 10000 中合計 115590 項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /產(chǎn)品面積配比 產(chǎn)品定位存在賣場市場空白本案? 大型綜合超市即大賣場是20世紀(jì) 90年代中后期進入濟南的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，以銷售大眾化實用品為主，平均輻射人口為 20萬至 30萬。目前大賣場正處于高速發(fā)展期，進入濟南的外資超市品牌有：家樂福、易初蓮花、大潤發(fā)、沃爾瑪。截至目前，濟南外資大賣場的總數(shù)已經(jīng)達 11家? 目前，本項目周邊無大型綜合超市。作為現(xiàn)代化城市日常生活必須的商業(yè)業(yè)態(tài) —— 零售大賣場在本區(qū)域存在市場空白。項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /零售賣場 產(chǎn)品定位濟南市零售大賣場相關(guān)數(shù)據(jù)表賣場日均營業(yè)額（元）單位面積日均營業(yè)額（元 /M2）單位面積毛利潤（元 /年 /M2）目前預(yù)計值 615206 25552023年預(yù)計值 861300 3563根據(jù) 2023年高新區(qū)域人口 12萬人（高新產(chǎn)業(yè)人員 6萬人）、到 2023年至少新增 建商品房入住 人口， 2023年濟南市居民的消費場所（大賣場消費在居民消費中占 37%）與 2023年周邊人口的年消費能力中食品和家庭用品消費量（ %）推算得出的，相比標(biāo)準(zhǔn)大賣場（規(guī)模 萬平方米）單位面積 2500元的毛利潤、 360元的年租金來看， 本項目大賣場存在合理利潤空間，可見賣場有可行性。產(chǎn)品定位20232023年濟南市居民消費結(jié)構(gòu)比較2023年個人平均消費總支出：人民幣 9,227元 2023年個人平均消費總支出：人民幣 10,636元2023年濟南市居民消費場所比較 :項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /零售賣場 ?完善的配套生活服務(wù)設(shè)施將使住宅區(qū)居民充分享受生活的便利和舒適概念 說明 內(nèi)容 特色社區(qū)之家 在會所及住宅區(qū)的其它區(qū)域，建立功能齊全的生活服務(wù)區(qū)，既為住宅區(qū)居民的生活提供方便，又是公共活動和社交的場所。?雙語幼兒園 雙語幼兒園為住宅區(qū)及附近地區(qū)的兒童提供良好的教育環(huán)境。?老人活動服務(wù)中心 滿足老年人供養(yǎng)、醫(yī)療、活動和教育的公建配套設(shè)施，起到家庭養(yǎng)老的輔助作用。?運動健身中心 健身房、游泳池、網(wǎng)球場、桑拿中心、壁球館、乒乓房、桌球室等為居民提供休閑、健身場所。?兒童游樂園 室內(nèi)和室外游樂園，為住宅區(qū)內(nèi)兒童提供一個安全的游戲、玩耍場所。?家政服務(wù)中心 綜合服務(wù)中心為住宅區(qū)居民提供保姆、購物、照看小孩等各種家政服務(wù)。?其他生活服務(wù)設(shè)施 洗衣房、社區(qū)聚會場所、停車服務(wù)等。?中高檔次的商業(yè)有助于塑造本項目 “ 生活中心 ” 的形象概念 可能的消費客戶 支柱商家或商家組合主題商街 以獨具特色的商業(yè)主題和中、高檔次品牌吸引本區(qū)域范圍內(nèi)的中、高檔收入消費者?！裆蠉u、星巴克、避風(fēng)塘、和路雪、博卡燒烤、●茂昌眼鏡、 ESPRIT●香山瘦身、休閑網(wǎng)吧小區(qū)生活購物中心 與大賣場相錯位的、齊全的日常必需品滿足小區(qū)及周邊社區(qū)內(nèi)居民的生活所需。 ●便利店、西餅屋、中國工商銀行等集中商場 專業(yè)化、規(guī)?；?、時尚化的市場特色，滿足區(qū)域范圍內(nèi)中、高檔次收入消費者、年輕白領(lǐng)和時尚人士的需要?！衿嚦恰?shù)碼城、家居城●魚翅皇宮●美格菲健身、中體倍力健身項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /其他業(yè)種 產(chǎn)品定位項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /產(chǎn)品類型選擇產(chǎn)品定位零售賣場、專業(yè)市場、主題商街、生活配套商業(yè)是最適合的開發(fā)模式。關(guān)鍵成功因素大型購物中心? 地點形象? 便捷交通? 致勝概念? 供給壓力中競爭優(yōu)勢綜合適合程度 *****？*適合程度關(guān)鍵成功因素綜合百貨? 地點形象? 便捷交通? 商家的選擇? 供給壓力中競爭優(yōu)勢綜合適合程度 *****？*適合程度關(guān)鍵成功因素大賣場? 居住人口? 便捷交通? 稀缺性? 具有規(guī)模綜合適合程度 ***************適合程度關(guān)鍵成功因素專業(yè)市場? 便捷交通? 商家的選擇? 具有規(guī)模? 供給壓力中競爭優(yōu)勢綜合適合程度 ************適合程度關(guān)鍵成功因素主題商街? 鮮明的特色? 便捷交通? 社區(qū)形象? 消費需求***********適合程度關(guān)鍵成功因素生活配套商業(yè)? 居住人口? 消費需求綜合適合程度 *********適合程度項目商業(yè)產(chǎn)品分析 /產(chǎn)品組合模式比較 產(chǎn)品定位類別 組合模式一 組合模式二產(chǎn)品形態(tài) 區(qū)域商業(yè)中心復(fù)合功能專業(yè)建材MALL整盤概念“ 一站購物、一家休閑、一天逛街 ”“ 輻射全市的建材一條龍 MALL”市場接受程度 較佳 需詳細(xì)驗證利潤實現(xiàn)速度 一般不可確認(rèn)，快慢都有可能對住宅提升度 較強 較弱優(yōu)勢分析增強區(qū)域配套能力、提升項目賣點 拓寬目標(biāo)客戶范圍劣勢分析短期內(nèi)市場有效需求不足主力店的經(jīng)營狀況關(guān)系全局產(chǎn)品決策 進入 等待進入通過對上述兩種方案對比分析，本報告建議采用模式一的產(chǎn)品組合方式，即發(fā)展 大賣場、主力店、商業(yè)街、酒店公寓 4種產(chǎn)品類型，以大賣場為核心的區(qū)域商業(yè)中心。 STEP05：本案客戶定位目標(biāo)客戶定位 客戶定位濟南城市中堅階層目標(biāo)客戶消費偏好描述 客戶定位項目 公寓產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品主力置業(yè)客戶群2535歲，目前工作或居住在中心城區(qū)，特別是城市東區(qū)的客戶有實力的購買年齡段， 3245歲，目前居住或工作在區(qū)域周邊或城市東區(qū)板塊，工作在周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶購買用途 自用為主，基本為首次置業(yè)，對配套有較高的要求 自用為主，改善目前的居住環(huán)境，基本為首次購買類別墅產(chǎn)品，對品質(zhì)和身份有一定的需求行業(yè)可能一類：濟南本地客戶，企事業(yè)單位工作人員居多；二類：市中心工作的白領(lǐng)，工作地點便于到達項目所在地；三類：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員（中層技術(shù)人員）一類：區(qū)域周邊工作的中高管理層、教師、律師、醫(yī)生等二類：產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高層管理者三類：私企經(jīng)營業(yè)主（全市范圍）購房者愿承擔(dān)的總價 30萬 60萬花園洋房： 7090萬聯(lián)排別墅： 120150萬主力戶型需求 2房、 3房 3房、 4房及以上面積區(qū)間 70M2 –90M 2 150 M2—200 M 2 配套需求 對于配套要求較高，特別喜歡集中性的商業(yè)賣場，完善的教育和交通配套也是必須的 對于配套要求相對較低，要求有必須的商業(yè)設(shè)施和快捷的交通配套風(fēng)格需求 要求風(fēng)格的出挑及與眾不同 對于風(fēng)格，特別是外立面的品質(zhì)感要求較高景觀需求 精致園景 精致園景 水景附加需求室內(nèi)：露臺、陽臺、凸窗等細(xì)部設(shè)計室外：運動設(shè)施與完善的生活配套設(shè)施需求：總價控制，性價比高室內(nèi)：結(jié)構(gòu)可調(diào)性較大室外：高尚的運動設(shè)施與園林景觀需求：安全且私密性，有充足的車位STEP06：本案產(chǎn)品定位項目市場定位 產(chǎn)品定位集高檔居住、完善配套為一體的東部 CLD標(biāo)桿住宅項目市場定位 /市場定位的支撐點 產(chǎn)品定位?全國區(qū)域標(biāo)桿樓盤的分析城市 項目 實現(xiàn)標(biāo)桿的立勢點 市場反映北京 建外 SOHO 概念創(chuàng)新 ★★★★上海 世茂濱江花園 海派 +高貴 ★★★★廣州 鳳凰城、星河灣 規(guī)模 +高性價比 +郊區(qū)大盤 ★★★★深圳 華僑城 旅游與地產(chǎn)資源整合 ★★★★★萬科系列 精準(zhǔn)定位 +模式創(chuàng)新 +品牌策略 ★★★★★桃園居 清華學(xué)校 ★★★★?濟南區(qū)域標(biāo)桿樓盤的分析項目 實現(xiàn)標(biāo)桿的立勢點 共性點名士豪庭 景觀＋配套 景觀好 +產(chǎn)品線豐富 +戶型豐富魯能領(lǐng)袖城 品牌 +大盤翡翠郡 建筑產(chǎn)品 +教育配套模式 樓盤 適合條件 風(fēng)險評估 操作性 價值實現(xiàn)資源取勢東海岸、桃源居翡翠郡大規(guī)模海景 /湖景 /山景 /公園 /學(xué)校資源小 易 總體價值較高，內(nèi)部價值不均衡區(qū)域整合 華僑城 區(qū)域多種資源 大 難總體較高，價值均勻分布營銷模式 四季花城 新模式推廣 中 中等 中等概念創(chuàng)新 建外 SOHO 資源較少 大 難 高強勢價格 世茂濱江 獨特資源 大 難 高規(guī)模取勢鳳凰城、魯能領(lǐng)秀城 適合大盤 小 易 較低品牌取勢 萬科系樓盤 適合中等規(guī)模樓盤 中 易 中等項目市場定位 /三個核心支撐 產(chǎn)品定位東部 CLD標(biāo)桿住宅支撐一現(xiàn)代互動運動主題文化支撐二獨創(chuàng)性產(chǎn)品生活支撐三社區(qū)商業(yè)中心品牌取勢 營銷模式、概念創(chuàng)新 資源取勢模式 本項目具備條件與模式具備條件擬和分析 可行度 取勢價值點分析營銷模式 ?中齊集團系列模式樓盤開發(fā)是空白點 ★★★★ ?取勢高度提升概念創(chuàng)新 ?新概念在濟南接受度強 ★★★★ ?創(chuàng)新概念，聚焦?jié)鲜袌鲎⒁饬Y源取勢 ?商業(yè)中心?社區(qū)內(nèi)部景觀配套 ★★★ ?后期取勢重點商業(yè)中心品牌取勢 ?中齊取勢模式延伸 ★★★ ?中齊優(yōu)勢發(fā)揮區(qū)域整合 ?區(qū)域界定?區(qū)域具備資源多 ★★ ?實現(xiàn)時間長，難度高強勢價格 ?資源與強勢價格存在矛盾 —— ?客戶面窄，與項目規(guī)模矛盾規(guī)模取勢 ?規(guī)模取勢與項目利潤目標(biāo)存在矛盾 ★ ?對利潤實現(xiàn)有貶損性定位思考 項目定位什么樣的建筑才是符合我們客戶需求的，能夠體現(xiàn)居住者身份的？ 關(guān)于運動健康走進社區(qū)p 運動健身普及化p 高