【文章內(nèi)容簡介】 70007500 2367 1876 3710 3233 7075 4679 3973 912 427 215 17990 11353 75008000 364 364 2755 2755 1865 1741 165 165 553 553 5777 5653 80008500 230 230 886 694 1116 924 85009000 1141 2681 1759 210 210 4033 1970 90009500 950010000 182 182 182 182 37688 29943 50244 39989 36048 25345 11709 7420 4622 2482 6819 2936 10767 4708 162278 115757 公寓是本版塊的主要產(chǎn)品 銷售率： 72% 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 顓橋 小結(jié) 1. 顓橋板塊整體去化情況都較好， 去化率為 71%，成交的主力價格段為 60007000元 /平方米，主力面積段為 80120元 /平方米，總價段為 6080萬 2. 顓橋片區(qū)是 宗地區(qū)域公寓市場的一級對手 ，別墅類聯(lián)排市場則相對沒有壓力 3. 軌道交通是外區(qū)域客戶購買的主要考慮因素，同時也攔截了市區(qū)客源向老閔行板塊的流入 4. 區(qū)域遠期軌道交通線沿線的土地非常少， 但在售項目的未來推案量為 ，其中 07年公寓供應(yīng)有 10萬 平方米，別墅有 8萬 平方米； 08年公寓供應(yīng)有 ； 08年以后公寓供應(yīng)有 ?？梢娢磥眍厴虬鍓K對本案有一定的競爭威脅。 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 顓橋 宗地 5號線 9號線 九亭 泗涇 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 九亭 ? 區(qū)域概況 —— 九亭板塊位于松江區(qū)內(nèi)，和七寶古鎮(zhèn)僅一橋之隔。板塊的開發(fā)周期很短，區(qū)域的開發(fā)是從 2023年才開始起步的，主要是受到了周邊七寶板塊的帶動。 ? 交通出行 —— 目前區(qū)域出行主要通過滬松公路轉(zhuǎn)漕寶路，公交線路眾多，但是 道路較為擁堵，出行時間較長，而且自駕車出行也比較不便，但是區(qū)域內(nèi)的軌道 9號線正在施工中，預計 07年開通，屆時區(qū)域的交通狀況將會有較大的改觀。 ? 商業(yè)配套 —— 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套主要集中在九亭大街附近，區(qū)域整體配套較少，主要依靠東面的七寶古鎮(zhèn)，但是由于目前區(qū)域內(nèi)人口的大量導入，所以未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃較好，主要集中在地鐵沿線。 ?客源分析 —— 九亭板塊是一個以公寓產(chǎn)品為主的板塊，由于板塊內(nèi)軌道 9號線即將建成，吸引了大量的徐匯、長寧兩區(qū)的客戶。同時該板塊和七寶只有一橋之隔，來往十分方便，而且目前兩個板塊之間的差價相當懸殊，所以也有很大一部分的七寶客戶選擇在九亭購房。由于單價較低，而且未來區(qū)域內(nèi)由較好的交通預期，所以目前區(qū)域內(nèi)客戶類型主要為新銳型客戶，其中還有部分的健康養(yǎng)老型客戶。 ?競爭分析 —— 由于未來九亭板塊在擁有軌道交通的同時還具備離市區(qū)更近的優(yōu)勢，且區(qū)域內(nèi)客戶主要以市區(qū)新銳型客戶為主，同時板塊內(nèi)單價也主要集中在5500－ 6000元 /平方米，基本和本案單價一致，所以九亭是未來本案公寓型產(chǎn)品的主要競爭對手。 ■ 單價和面積關(guān)系 面積 80100 100120 120130 130140 140160 160180 180以上 合計 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 45005000 11393 11393 6557 6557 5315 5315 1258 1258 1026 1026 230 230 25930 25848 50005500 43109 30212 37824 28721 13135 9132 5618 2432 3977 1421 514 514 2166 2166 107419 75548 55006000 21191 9859 73412 51361 15040 8755 9034 2840 12067 1303 1493 521 925 262 136054 76036 60006500 15133 4671 33792 22945 10620 5407 7047 1027 3390 1460 2897 2346 73716 38623 65007000 2430 2430 8869 2234 7567 4558 3607 937 3820 734 162 162 940 940 27466 12066 70007500 7552 7552 3400 3291 5279 4425 1563 406 4255 2454 2376 1872 721 721 27259 22834 75008000 7401 7401 3452 3226 5683 3955 4781 1699 1892 1604 4942 1864 382 382 29341 20938 80008500 169 169 250 250 417 417 136 136 443 443 1390 1390 427 427 3232 3232 85009000 142 142 344 344 217 217 703 703 90009500 138 138 1000010500 4335 211 4335 211 1100011500 633 633 633 633 11500以上 518 518 954 954 1472 1472 108378 73687 167558 118587 63057 41964 33044 10734 31011 10586 11739 7185 14826 9488 437699 278283 銷售率： 80% 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 九亭 小結(jié) 1. 目前 九亭板塊主力去化面積段為 80－ 130平方米，整體去化率為基本在 70％左右 2. 除了本地客戶外，區(qū)域還吸引了大量的城市中心客戶，是宗地區(qū)域 公寓的一級競爭對手 3. 目前面積在 130平方米以上的房源去化情況則相對較差，去化率在 30％左右，主要是由于九亭板塊的通往市區(qū)道路狀況較差，交通擁堵，出行十分不便 4. 9號線 07年底通車，軌道線優(yōu)勢明顯，會進一步帶動來自徐匯和長寧的客源 5. 遠期， 9號線沿線的泗涇的供應(yīng)量，都會對宗地區(qū)域造成一定的壓力 6. 130平米以上中大面積產(chǎn)品以及特色產(chǎn)品機會明顯 7. 將來九亭板塊的總的推案量仍然相當驚人，是未來本案公寓產(chǎn)品的主要競爭對手。其中 07年推量達到 平方米， 08年推量 ， 08年以后推量還有 12萬平方米 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 九亭 宗地 5號線 9號線 新橋 莘松路 ? 區(qū)域概況 —— 新橋板塊位于松江與閔行交界，是上海房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的成熟別墅社區(qū)，目前區(qū)內(nèi)有近 30個已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，區(qū)域整體別墅氛圍濃厚 ? 交通出行 —— 目前主要依賴于地鐵一號線、莘松線、各小區(qū)班車，班次很少，莘松路道路擁堵，交通出行十分不便 ? 商業(yè)配套 —— 生活配套方面盡管已建成了樂購、巴比倫生活廣場等商業(yè)設(shè)施，但由于人口密度低，商業(yè)發(fā)展緩慢，還是 難以完全滿足區(qū)內(nèi)居民 的需求。 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 新橋 ?產(chǎn)品分析 —— 目前區(qū)內(nèi)有近 30個已建成和在建樓盤，其中大部分為別墅社區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售的項目約有 4個，基本都為別墅和公寓的混合社區(qū)其中公寓占有較大的比例，目前區(qū)域內(nèi)公寓的售價主要集中在 5500－7000元 /平方米 ?客源分析 —— 新橋距離莘莊很近，一直以來新橋都定位為莘莊的別墅區(qū)，所以區(qū)域內(nèi)莘莊的客戶比例很大約占 50－ 60％，其余的客戶主要為來自徐匯區(qū)的客戶。由于新橋是一個別墅型板塊，別墅氛圍濃厚，環(huán)境較好，所以區(qū)域內(nèi)別墅的客戶主要以富貴 1和富貴 2為主，而公寓的客戶類型主要為社會新銳。 ■ 單價和面積關(guān)系 面積 60100 100120 120140 140180 180190 190210 210以上 合計 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 供應(yīng) 需求 40004500 0 0 45005000 92 92 207 207 750 750 1048 1048 50005500 5615 184 23416 3665 3445 1048 32476 4897 55006000 13418 640 24979 6683 13096 2582 1447 312 3829 194 636 651 58056 10411 60006500 1545 1545 453 347 2774 2642 321 817 5911 4535 65007000 4751 3516 2172 1337 4432 760 1420 12776 5614 70007500 559 559 1224 1224 948 948 429 429 369 369 1774 982 212 212 5515 4723 75008000 283 283 268 268 747 747 1421 600 881 881 3599 2778 80008500 138 138 1363 520 3144 738 2575 199 212 212 7432 1807 85009000 175 175 440 212 615 387 90009500 99 99 123 123 189 189 411 411 950010000 98 98 189 189 287 287 1000010500 90 90 219 219 309 309 1050011000 0 0 1100011500 438 438 438 438 11500以上 0 0 26550 7106 52450 13462 25975 9260 5155 1436 8467 2426 7222 1780 3054 2175 128873 37645 銷售率： 90% 市場機會尋找 同級別競爭板塊分析 新橋 小結(jié) 1. 目前該區(qū)域整體去化情況不佳， 板塊總?cè)セ蕿?29%別墅成交情況基本好于公寓成交情況 2. 其中面積在 210平方米以上的別墅去化情況最好，去化率為 71％， 主要是由于新橋板塊是一個傳統(tǒng)的成熟別墅板塊，別墅氛圍濃厚，高端客戶接受度高 3. 公寓的去化基本在 25％以下，主要是由于區(qū)域內(nèi)沒有軌道交通，公交線路不發(fā)達，商業(yè)配套也不成熟