xxxx0329百悅城4月營銷方案(loft策略修改)-定稿(編輯修改稿)
2025-01-20 10:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 9 10 10 38 金額（萬元） 198 198 220 220 836 公園大道商鋪 套數(shù) 1 0 0 1 2 金額（萬元） 180 0 0 180 360 云景底商 套數(shù) 1 2 1 2 6 金額（萬元） 100 200 100 200 600 認(rèn)購套數(shù) 53 60 53 45 211 認(rèn)購金額（萬元） 2966 3504 3118 2648 12236 小結(jié)： ? 公園大道產(chǎn)品 占據(jù)上階段出貨量 40%， 是項(xiàng)目的主力出貨產(chǎn)品， 但目前剩余貨源不足，難以支撐下階段任務(wù)； ? 天鵝湖項(xiàng)目產(chǎn)品 與公園大道約 1100元 /㎡的精裝價(jià)差讓客戶難以接受， 在不做價(jià)格調(diào)整的情況下，去化速度難以大幅提升 ； ? 142項(xiàng)目 是下階段主力出貨產(chǎn)品，但產(chǎn)品上的局限導(dǎo)致其難以在剛需版塊占據(jù)較大的市場(chǎng)份額；且就 4月份而言， 新推產(chǎn)品暫未取得預(yù)售證，不能實(shí)現(xiàn)簽約、回款； ?洋房 產(chǎn)品 不是下階段主力出貨產(chǎn)品，順推銷售即可 余貨盤點(diǎn) 余貨梳 理表 項(xiàng)目名稱 套數(shù) 套數(shù)總計(jì) 均價(jià)（元 /㎡ ） 天鵝湖 頂躍 35 277 8190 平層 200 7279 底躍 42 9951 公園大道 頂層 18 62 5900 平層 29 6210 二樓 15 5900 小時(shí)代 22單元 頂層 7 220 5100 平層 213 5300 3 頂層 6 49 5100 平層 43 5300 合計(jì) —— 608 —— 洋房余貨梳理表 位置 號(hào)位 戶型 面積 余量 均價(jià) 底躍 1， 4號(hào) A1 118,122㎡ 11 8916元 /㎡ 2， 3號(hào) A2 106㎡ 12 8608元 /㎡ 2躍 3 5， 8號(hào) A3 149， 157㎡ 9 8987元 /㎡ 6， 7號(hào) A4 158㎡ 15 9283元 /㎡ 4樓 9， 10號(hào) A5 168， 172㎡ 12 10376元 /㎡ 合計(jì) / 59 / 備注：數(shù)據(jù)截止日期為 3月 27日 項(xiàng)目反思 ? 從產(chǎn)品維度 ： 現(xiàn)房抵押多， 142產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足！ 根據(jù) 3月住宅市場(chǎng)表現(xiàn)和項(xiàng)目余貨， 4月本案主力出貨產(chǎn)品應(yīng)以 142地塊 100㎡以下小戶型為主，但產(chǎn)品表現(xiàn)和交房時(shí)間處于劣勢(shì)，同時(shí)面臨周邊同類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈 本 案天鵝湖和公園大道產(chǎn)品以改善型大戶型為主，是項(xiàng)目熱銷產(chǎn)品，但多為抵押房源，客戶簽約難度大，回款壓力大 ? 從客戶維度： 客戶熱情逐漸降低，口碑營銷作用凸顯 ！ 3月各項(xiàng)目來訪成交均呈逐漸下滑趨勢(shì)，政策刺激作用逐漸減弱，客戶購房逐漸趨向冷靜 在目前渠道為王的區(qū)域狀態(tài)下，在 繼續(xù)依靠渠道增加項(xiàng)目來訪的同時(shí)，須同時(shí)建立客戶口碑，拔升項(xiàng)目調(diào)性 現(xiàn)有產(chǎn)品存在硬傷！ 如何保證 4月份銷售產(chǎn)值？ 解決住宅難點(diǎn) 商業(yè)同期補(bǔ)貨！ 營銷策略總綱 ? 住宅： 142項(xiàng)目、天鵝湖項(xiàng)目、洋房 ? 商業(yè)： Loft、云景商鋪 推售策略 ? 線上主推現(xiàn)房住宅 ? 線下增強(qiáng)商業(yè)渠道拓客 推廣策略 ? 百悅主題活動(dòng)月 ? 專業(yè)財(cái)經(jīng)講座 活動(dòng)策略 策略總綱 推售策略思考 ?住宅 主力去化天鵝湖精裝產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)，推動(dòng)動(dòng)全月精裝房走量； 142現(xiàn)推產(chǎn)品面臨銷售瓶頸，建議選取部分房源進(jìn)行特價(jià)銷售，增加 142產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 洋房加強(qiáng)說辭培訓(xùn)和樣板間物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)客戶看房體驗(yàn) ? 商業(yè) 云景 loft銷售政策已經(jīng)落實(shí)且培訓(xùn)到位，空港經(jīng)濟(jì)中心、百悅會(huì)相關(guān)概念已初步呈現(xiàn)； 相關(guān)支撐政策已經(jīng)審批，商業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)已經(jīng)進(jìn)駐，案場(chǎng)已經(jīng)準(zhǔn)備就緒； loft交房在即 基于項(xiàng)目貨源情況、市場(chǎng)情況、后期運(yùn)營考慮，以線上主打“現(xiàn)房住宅”吸引客戶到訪，乘勢(shì)去化項(xiàng)目各條產(chǎn)品線，在“春季房交會(huì)”前快速跑量 銷售策略 142項(xiàng)目 ?22單元銷控 22單元為 3月 16日新推，第一周去化 18套，第二周去化 29套，銷售情況與預(yù)期有所差距， 目前僅朝中庭 3號(hào)房 95㎡套三戶型走量較好 。 ?銷售緩慢主要原因 樓 間距較小 ，客戶對(duì)此存在較大抗性， 區(qū)域近期來訪及成交呈下降趨勢(shì)， 該房源 面臨區(qū)域同類型產(chǎn)品的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng) ， 產(chǎn)品本身競(jìng)爭(zhēng)力不足的同時(shí)，均價(jià) 5200元 /㎡高于市場(chǎng) 加之 現(xiàn)場(chǎng)以非常規(guī)方式認(rèn)購 ，客戶對(duì)此存在較大抗性 ?22單元樓間距 75 95 95 84 93 75 93 14m 75㎡ 92㎡ 84㎡ 95㎡ 綜上 ，為避免影響近期銷售， 建議加推 2樓 1單元 ，加推房源均價(jià)定在 5300元 /㎡左右，現(xiàn)推 2單元房源均價(jià)調(diào)整至 5000元 /㎡， 利用不同樓棟的差價(jià)對(duì)客戶進(jìn)行擠壓 ，同時(shí)可以利用新開樓棟降低客戶對(duì)樓間距
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