【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)實(shí)踐中存在諸多車(chē)庫(kù)的歸屬不明的問(wèn)題，法院也無(wú)法判斷。此種問(wèn)題的解決如果僅僅依靠物權(quán)法作出統(tǒng)一的判斷，可能過(guò)于簡(jiǎn)單化，無(wú)論是歸屬于業(yè)主或者開(kāi)發(fā)商一方所有，有可能對(duì)一方嚴(yán)重不公，將會(huì)引發(fā)更大的糾紛?！?　　(三)國(guó)家所有說(shuō)　 　　此種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)屬于地下人防工程，根據(jù)《人民防空法》的有關(guān)規(guī)定的精神，應(yīng)當(dāng)推定為國(guó)家所有。北京市房屋土地管理局、北京市人民防空辦公室1998年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充通知》第2條指出：“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，未開(kāi)發(fā)使用的不交納物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)使用的人防工程，由使用人交納物業(yè)管理費(fèi)。使用人須承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)，并在人防工程使用協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中注明。”　 　　筆者認(rèn)為，車(chē)庫(kù)也不能簡(jiǎn)單地等同于地下人防工事并據(jù)此認(rèn)為車(chē)庫(kù)屬于國(guó)家所有。所謂人防工程，全稱(chēng)為人民防空工程，根據(jù)《人民防空法》第18條的規(guī)定，人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。在我國(guó)，對(duì)人防工程實(shí)行多元投資，即不僅僅由國(guó)家興建，而且在城市商品房開(kāi)發(fā)當(dāng)中也要求城市商品房開(kāi)發(fā)商為了國(guó)防利益和國(guó)家安全應(yīng)修建一定的地下防空工事。因此，隨著城市商品房的發(fā)展，我國(guó)的人防工程建設(shè)發(fā)展迅速，人防工程投資建設(shè)主體已由國(guó)家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體[7]。但是，有關(guān)地下人防工事的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題又引發(fā)了新的爭(zhēng)議。這主要是因?yàn)閷?shí)踐中大量的人防工事不可能是空閑的，都用于不同的用途，有的作為地下倉(cāng)庫(kù)，有的作為地下停車(chē)場(chǎng)，有的出租作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，大量的實(shí)際上是作為地下車(chē)庫(kù)來(lái)使用的。而作為地下車(chē)庫(kù)來(lái)使用的時(shí)候，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題也是不確定的。有的主張屬于開(kāi)發(fā)商所有，有的主張由人防辦享有所有權(quán)，由開(kāi)發(fā)商來(lái)經(jīng)營(yíng)管理。　 　　筆者認(rèn)為，首先應(yīng)當(dāng)將車(chē)庫(kù)和地下人防工事分開(kāi)，這是兩個(gè)具有聯(lián)系又具有很多差異的概念。如前所述，地下車(chē)庫(kù)和人防工事的內(nèi)涵不同。即使是很多地下人防工事用于地下車(chē)庫(kù)，但是不能完全等同為地下車(chē)庫(kù)，否則將來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的地下車(chē)庫(kù)都等同于人防工事，其結(jié)果將會(huì)導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)都由人防辦來(lái)管理維護(hù)，這顯然不合理，也不可行。至于確實(shí)是按照人防規(guī)劃修建的人防工程，后來(lái)是用作車(chē)庫(kù)使用，也應(yīng)當(dāng)屬于人防工事。如果要將人防工程改變用途，比如改成車(chē)庫(kù)，也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)人防部門(mén)的批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，小區(qū)配建人防工事在平時(shí)開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，規(guī)劃用途不得改變，為小區(qū)業(yè)主生活提供服務(wù)不得改變?！?　　即使是將地下人防工程作為車(chē)庫(kù)使用，車(chē)庫(kù)是不是屬于國(guó)家所有? 筆者認(rèn)為，北京市政府的上述規(guī)定是值得商榷的。誠(chéng)然，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人防工事的投資主要來(lái)源于國(guó)家，由于是國(guó)家投資興建，在法律上應(yīng)當(dāng)歸屬于國(guó)家所有。即使是國(guó)家企事業(yè)單位修建的地下人防工事，也應(yīng)當(dāng)屬于國(guó)家所有。但是，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人防工程投資來(lái)源已經(jīng)多元化，并非單一由國(guó)家投資，在此情況下，仍然認(rèn)為地下人防工事歸屬于國(guó)家所有顯然是不妥當(dāng)?shù)?。理由是：第一，《人民防空法》并沒(méi)有明確規(guī)定所有的地下人防工事都屬于國(guó)家所有?！度嗣穹揽辗ā返?條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)單位組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！贝颂幹皇且?guī)定了由投資者使用管理，收益歸投資者所有，并沒(méi)有界定人防工事的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。相反，在沒(méi)有界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為投資者就是所有者，而不能反過(guò)來(lái)認(rèn)為在沒(méi)有明確規(guī)定歸屬的情況下就可以認(rèn)為屬于國(guó)家所有。這顯然與人民防空法的規(guī)定是不吻合的。第二，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，界定產(chǎn)權(quán)最基本的原則仍然是投資者享有產(chǎn)權(quán)。對(duì)于商品房小區(qū)的地下人防工事，國(guó)家并沒(méi)有作出任何投資，因此就不存在在法律上主張產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。投資人通過(guò)投資依法使自己的一種財(cái)產(chǎn)形態(tài)物化為人防工程這樣一種不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)形態(tài)雖有變化，但其財(cái)產(chǎn)歸屬性并未改變[8]。有人認(rèn)為，地下人防工事是根據(jù)國(guó)有土地所有權(quán)中所包含的地下空間權(quán)所形成的。這個(gè)理由也是不能成立的，因?yàn)樵谖覀儑?guó)家，空間權(quán)并沒(méi)有成為一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)，其是包含在土地使用權(quán)之中。既然土地使用權(quán)已經(jīng)出讓給開(kāi)發(fā)商，而國(guó)家也沒(méi)有單獨(dú)保留地下空間的利用權(quán)，所以不能認(rèn)為歸屬于國(guó)家所有，除非政府在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之時(shí)，國(guó)家明確保留了地下空間的使用權(quán)。即便是政府保留了地下空間的利用權(quán)，也還需要投資興建人防工程，因此不能僅僅因?yàn)閾碛械叵驴臻g，就能享有地下空間權(quán)。第三，如果地下人防工事屬于國(guó)家所有，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)管理和維護(hù)的義務(wù)。但是事實(shí)上，對(duì)小區(qū)地下人防工事的管理費(fèi)用并非由國(guó)家承擔(dān)，大量的是由開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)。而由開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主承擔(dān)管理費(fèi)用而不享有所有權(quán)，這也是說(shuō)不通的。當(dāng)然，即使國(guó)家不享有所有權(quán)的情況下，地下人防工事不歸國(guó)家所有，也不會(huì)影響到國(guó)家安全。因?yàn)閲?guó)家可以基于公共利益的需要，對(duì)地下人防工事進(jìn)行征收征用。　 　　(四)約定歸屬說(shuō)　 　　此種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)車(chē)庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)通過(guò)約定來(lái)確定其歸屬。《物權(quán)法(草案) 》采納了此種觀點(diǎn)，草案第76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車(chē)庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！薄?　　筆者認(rèn)為，在目前現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)車(chē)庫(kù)的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人在合同中約定車(chē)庫(kù)的歸屬是必要的。筆者贊成《物權(quán)法(草案) 》的規(guī)定。通過(guò)約定來(lái)解決車(chē)庫(kù)歸屬問(wèn)題，除了上述理由之外，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法(草案) 》通過(guò)約定來(lái)解決歸屬還具有以下幾個(gè)方面的理由：　 　　第一，充分體現(xiàn)私法自治原則。私法領(lǐng)域中奉行的基本原理是自治[9]。物權(quán)法作為私法的重要組成部分，作為財(cái)產(chǎn)歸屬與利用的基本法，其也應(yīng)遵循自治的內(nèi)在要求。由于財(cái)產(chǎn)歸屬利用的多元化，通過(guò)私法自治，才能夠很好地協(xié)調(diào)各方利益，實(shí)現(xiàn)各種利益歸屬的最大化。因?yàn)橹挥挟?dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，法律不能越俎代庖地替當(dāng)事人進(jìn)行選擇。我國(guó)《物權(quán)法(草案) 》作出了對(duì)車(chē)庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定來(lái)進(jìn)行確定，正是體現(xiàn)了私法自治的要求。這有利于買(mǎi)受人和開(kāi)發(fā)商通過(guò)平等協(xié)商來(lái)充分地體現(xiàn)自身的意志和利益，也最有利于爭(zhēng)議的解決。在當(dāng)事人沒(méi)有在合同中作出約定的時(shí)候，才可以推定車(chē)庫(kù)歸屬于業(yè)主。法律上沒(méi)有明確規(guī)定的話，表明法律上沒(méi)有作出預(yù)先的判斷，實(shí)際上留給雙 方自己去解決。　 　　第二，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過(guò)約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決糾紛。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，將此問(wèn)題交給市場(chǎng)來(lái)解決，通過(guò)交易，在車(chē)庫(kù)的歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。當(dāng)然這里也存在著一種風(fēng)險(xiǎn)。如果是一個(gè)完整的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。但是如果房屋市場(chǎng)是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，房屋仍然是供不應(yīng)求，在此情況下，開(kāi)發(fā)商有可能通過(guò)格式合同保留車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，這有可能對(duì)業(yè)主不利。開(kāi)發(fā)商都是精明的商人，他們訂立合同都是請(qǐng)了律師進(jìn)行了反復(fù)推敲的，所以，在合同里面肯定要規(guī)定有關(guān)車(chē)庫(kù)的歸屬歸開(kāi)發(fā)商所有；而且合同都是格式合同，業(yè)主都只能被迫接受。解決這個(gè)問(wèn)題，有待于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和完善。在實(shí)踐中，這個(gè)問(wèn)題很大程度上是由房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)決定的，如果房屋處于賣(mài)方市場(chǎng)，車(chē)位價(jià)值就會(huì)升高，即使將車(chē)庫(kù)作為共有財(cái)產(chǎn)，也不一定可以降低業(yè)主使用車(chē)庫(kù)的成本，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有可能將車(chē)庫(kù)納入房屋的價(jià)格。如果房屋處于買(mǎi)方市場(chǎng)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子根本賣(mài)不出去，他就不可能把車(chē)位的價(jià)格抬得過(guò)高，為了賣(mài)掉房子，他可能會(huì)把車(chē)位進(jìn)行搭售，也就是贈(zèng)送，這是完全可能的。所以，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，要獲得較好的居住配套環(huán)境，就要付出合理的成本和對(duì)價(jià)[10]?！?　　第三，有利于對(duì)車(chē)庫(kù)有效利用和管理。車(chē)庫(kù)是一個(gè)整體，如果再區(qū)分各個(gè)車(chē)位，簡(jiǎn)單地歸業(yè)主所有，也無(wú)法找到一個(gè)合適的標(biāo)準(zhǔn)，將各個(gè)車(chē)位公平地劃分給每個(gè)業(yè)主。在實(shí)踐中，有些車(chē)庫(kù)的價(jià)值非常大，而且車(chē)庫(kù)的位置、大小不同，相應(yīng)地價(jià)值也不同。有的人有車(chē)，有的人沒(méi)有車(chē)；有的人車(chē)大，有的人車(chē)小。如果要?dú)w業(yè)主共同管理，怎么協(xié)調(diào)是一個(gè)大問(wèn)題。在業(yè)主人數(shù)眾多的情況下，即使通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)分配，在使用管理方面的效率也會(huì)大大降低，這勢(shì)必也會(huì)引發(fā)諸多糾紛。 　　第四，有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建車(chē)庫(kù)。多年來(lái)，我國(guó)城市建設(shè)忽略了車(chē)位的建設(shè)，造成了目前城市車(chē)位緊張的狀況，停車(chē)難的問(wèn)題非常突出，當(dāng)然，這也與我們汽車(chē)市場(chǎng)發(fā)展太快有關(guān)系。我們已經(jīng)成為世界第二大市場(chǎng)消費(fèi)國(guó)家，將來(lái)還會(huì)進(jìn)一步發(fā)展。這就需要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商盡可能開(kāi)發(fā)更多的車(chē)位，來(lái)緩解目前這種緊張的局面。車(chē)庫(kù)具有獨(dú)立的使用價(jià)值與交換價(jià)值，其是一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在停車(chē)難的問(wèn)題越來(lái)越突出的情況下，車(chē)庫(kù)的價(jià)值也會(huì)增長(zhǎng)。正如美國(guó)學(xué)者Henry Hansmann認(rèn)為，如果某些財(cái)產(chǎn)成為共有物，需要采取一種對(duì)開(kāi)發(fā)商形成強(qiáng)有力的刺激的機(jī)制， 使其提供高質(zhì)量的房屋產(chǎn)品[11]。這就有必要刺激投資，使開(kāi)發(fā)商從利益驅(qū)動(dòng)考慮為小區(qū)業(yè)主提供必要的、合理的車(chē)位。但如果將車(chē)庫(kù)規(guī)定為業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，那么，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有足夠的動(dòng)力來(lái)解決建筑車(chē)庫(kù)。最后，因?yàn)檐?chē)庫(kù)非常緊張，停車(chē)越來(lái)越難，受