【文章內(nèi)容簡介】 間的年凈收入情況如下表所示 。 如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益率為 18%， 試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ， 并判斷該投資項(xiàng)目的可行性 。 如果在 10年經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為 5%， 問公司投入該項(xiàng)目資本的實(shí)際收益率是多少 ？ CH345 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 【 解 】 （ 1） 在不考慮通貨膨脹的情況下 ， 計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)金流量的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (或稱 表面收益率 ) CH346 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 【 解 】 （ 2）計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際收益率 實(shí)際收益率 （ Rr）、 名義收益率 （ Ra）和 通貨膨脹率 （ Rd）之間的關(guān)系式為： （ 1+Ra） =（ 1+Rr） （ 1+Rd） 計(jì)算知 Ra=%，又知 Rd=5%，即： （ 1+%） =（ 1+Rt） （ 1+5%） 求得 Rr=% 因此，該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率為 %。 CH347 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 二、動態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 動態(tài)投資回收期 （ Pb） ?是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí) ， 項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間 ， 是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo) 。 ?對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說 ， 動態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起 ， 累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份 ?計(jì)算公式為 CH348 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 二、動態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 動態(tài)投資回收期 （ Pb） ?根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算 ， 計(jì)算公式為 ?????????????????????金流量現(xiàn)值當(dāng)期凈現(xiàn)流量現(xiàn)值的絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金值開始出現(xiàn)正值期數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)1bPCH349 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 二、動態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 動態(tài)投資回收期 （ Pb） ?在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中 ， 動態(tài)投資回收期 （ Pb） 與基準(zhǔn)回收期 （ Pc） 相比較 ， 如果 Pb≤Pc， 則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的 。 ?動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價(jià) 開發(fā)完結(jié)后 用來 出租經(jīng)營 或 自營 的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ， 也可用來評價(jià) 置業(yè)投資項(xiàng)目 。 CH350 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 三、靜態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 成本利潤率與銷售利潤率 ?成本利潤率（ RPC），是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。 %100%100?????項(xiàng)目總開發(fā)成本開發(fā)利潤項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)成本項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值RP CCH351 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 三、靜態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 成本利潤率與銷售利潤率 ?銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。 ?計(jì)算公式為 ? 銷售利潤率 =銷售利潤 247。 銷售收入 100%。 ? 其中： 銷售收入 為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括 現(xiàn)金 、 現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益 ； ? 銷售利潤 等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除 總開發(fā)成本和銷售稅費(fèi) ，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤率時(shí)的開發(fā)商利潤。 CH352 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 【 例 】 某房地產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000㎡ 的土地 50年的使用權(quán)， 建筑容積率 為 ， 建筑覆蓋率為 60%，樓高 14層， 1至 4層 建筑面積均相等 ， 5至 14層為塔樓（均為 標(biāo)準(zhǔn)層 ）， 建造費(fèi)用 為 3500元 /㎡ ， 專業(yè)人員費(fèi)用 為建造費(fèi)用的預(yù)算 8%， 其他工程費(fèi)用 460萬元， 管理費(fèi)用 為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他工程費(fèi)之和的 %， 市場推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi) 分別為銷售收入的 %、%和 %，預(yù)計(jì)建成后 售價(jià) 為 12023元 /㎡ 。 項(xiàng)目 開發(fā)周期 為 3年， 建造期 為 2年（還有 1年是前期），土地費(fèi)用 于開始一次投入，建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)用 在建造期內(nèi)均勻投入 ； 年貸款利率 為 12%，按季度 計(jì)息， 融資費(fèi)用 為貸款利息的 10%。 問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的 成本利潤率 與 銷售利潤率 分別是多少？ （本題未考慮土地增值稅） CH353 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 【 解 】 （ 1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（ GDV） 1）項(xiàng)目總建筑面積： 4000 ＝ 22023（㎡） 2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（ 22023－ 4000 60% 4） /10＝ 1240（㎡） 3）項(xiàng)目總銷售收入： 22023 12023＝ 26400（萬元） 4）銷售稅費(fèi)： 26400 %＝ 1716（萬元） 5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（ GDV）： 26400－ 1716＝ 24684（萬元） （ 2）項(xiàng)目總開發(fā)成本（ TDC） 1）土地費(fèi)用： 5000萬元（相當(dāng)于土地取得成本） 2）建造費(fèi)用： 22023 3500＝ 7700（萬元） 3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師、結(jié)構(gòu) /造價(jià) /機(jī)電 /監(jiān)理工程師等費(fèi)用）： 7700 8%＝ 616（萬元） 4）其他工程費(fèi)： 460萬元 5）管理費(fèi)用：（ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460） %＝ （萬元） CH354 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 【 解 】 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 a）土地費(fèi)用利息： 5000 [（ 1＋ 12%/4） 3 4－ 1]＝ （萬元） b）建造費(fèi)用 /專業(yè)人員費(fèi)用 /其他工程費(fèi) /管理費(fèi)用利息： （ 7700＋ 616＋ 460＋ ） ［（ 1＋ 12%/4） （ 2/2） 4－ 1］＝ （萬元） c）融資費(fèi)用： （ ＋ ） 10%＝ （萬元） d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)： ＋ ＋ ＝ （萬元） CH355 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 【 解 】 7）市場推廣及銷售代理費(fèi)用： 26400 （ %＋ %）＝ 924（萬元） 8）項(xiàng)目總開發(fā)成本： 5000＋ 7700＋ 616＋ 460＋ ＋ ＋ 924 ＝ （萬元） （ 3）開發(fā)利潤（銷售利潤）： 24684－ ＝ （萬元） （ 4）成本利潤率 ： 100%＝ % （ 5）銷售利潤率 ： 100%＝ % CH356 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 三、靜態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 投資利潤率 （適用開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目） ?投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。 ?開發(fā)投資的投資利潤率是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)利潤占項(xiàng)目開發(fā)成本的比率。項(xiàng)目開發(fā)成本與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異在于前者不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ?置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 CH357 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 三、靜態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 投資利潤率 （適用開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目） ?計(jì)算公式為： ?利潤總額＝經(jīng)營收入（含銷售、出租、自營）－經(jīng)營成本－運(yùn)營費(fèi)用－銷售稅金 ?銷售稅金＝營業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加 ?項(xiàng)目總投資＝項(xiàng)目總開發(fā)成本＋經(jīng)營資金 %100?? 項(xiàng)目總投資 潤總額年利潤總額或年平均利投資利潤率CH358 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 三、靜態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 資本金 利潤率 和資本金凈利潤率 ?資本金利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 ?資本金凈利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 %100?? 資本金 均稅后利潤總額年稅后利潤總額或年平資本金凈利潤率CH359 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 三、靜態(tài)盈利能力評價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算 靜態(tài)投資回收期 （適用開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目） ?是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。 ?????????????????????金流量當(dāng)期凈現(xiàn)流量的絕對值上期累計(jì)凈現(xiàn)金開始出現(xiàn)