【文章內(nèi)容簡介】 政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 縱觀上世紀(jì) 90年代以來國內(nèi)各地政府基礎(chǔ)設(shè)施投融資創(chuàng)新的實 踐，其核心是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的多元化、社會化和市場化，其主 要手段是引進社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 新頤華卓 ? 嚴(yán)謹(jǐn) 創(chuàng)新 務(wù)實 高效 29 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 引進社會資本的必要性及意義 ■ 國家投融資改革的大勢所趨 ■ 解決項目建設(shè)資金的重要途徑 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多元化投資的必由之路 引進社會資本 必要性及意義 ■ 克服目前政府舉債建設(shè)的局限性的迫切需要 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 新頤華卓 ? 嚴(yán)謹(jǐn) 創(chuàng)新 務(wù)實 高效 30 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 引進社會資本的必要性及意義 ■ 國家投融資改革的大勢所趨 ■ 解決項目建設(shè)資金的重要途徑 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多元化投資的必由之路 □ 2023年 5月，五部委嚴(yán)禁政府“打捆貸款”，地方政府或各級 開發(fā)區(qū)、政府窗口公司靠一紙安慰函、承諾函向銀行貸款的格局 已經(jīng)發(fā)生改變。 2023年底，國家出臺將土地出讓金納入財政預(yù)算， 實行收支兩條線的政策，此舉直接導(dǎo)致地方政府的預(yù)算外開支 急劇減少，依靠土地開發(fā)來平衡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式舉步維艱。 上述政策均對傳統(tǒng)的融資方式產(chǎn)生了巨大沖擊，各地政府項目投 資紛紛受阻。 引進社會資本 必要性及意義 ■ 克服目前政府舉債建設(shè)的局限性的迫切需要 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 新頤華卓 ? 嚴(yán)謹(jǐn) 創(chuàng)新 務(wù)實 高效 31 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 引進社會資本的必要性及意義 ■ 國家投融資改革的大勢所趨 ■ 解決項目建設(shè)資金的重要途徑 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多元化投資的必由之路 引進社會資本 必要性及意義 ■ 克服目前政府舉債建設(shè)的局限性的迫切需要 □ 2023年 7月，國務(wù)院發(fā)布 《 國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定 》 ， 肯定了目前的 “投資主體多元化、資金來源多渠道、投資方式多樣化、項目建設(shè)市場化 ”的投融資格局，并且明確了鼓勵社會化投資的指導(dǎo)性意見。該 《 決定 》 正式從政策上表明了國家對社會資本進入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的充分認(rèn)可及支持。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 新頤華卓 ? 嚴(yán)謹(jǐn) 創(chuàng)新 務(wù)實 高效 32 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 引進社會資本的必要性及意義 ■ 國家投融資改革的大勢所趨 ■ 解決項目建設(shè)資金的重要途徑 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多元化投資的必由之路 引進社會資本 必要性及意義 ■ 克服目前政府舉債建設(shè)的局限性的迫切需要 □ 要實現(xiàn)市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)對地方的宏觀經(jīng)濟、社會環(huán)境、 招商引資環(huán)境等巨大的促進作用，必須依托城市道路交通、市政配套 等完整的基礎(chǔ)設(shè)施體系。而市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施的完備，需要大量建 設(shè)資金的投入，在目前銀根緊縮、銀行借貸日益困難的背景下，單靠 政府財力資金存在一定難度，而引進社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)， 無疑是一條行之有效的途徑。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 新頤華卓 ? 嚴(yán)謹(jǐn) 創(chuàng)新 務(wù)實 高效 33 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 引進社會資本的必要性及意義 ■ 國家投融資改革的大勢所趨 ■ 解決項目建設(shè)資金的重要途徑 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)多元化投資的必由之路 引進社會資本 必要性及意義 ■ 克服目前政府舉債建設(shè)的局限性的迫切需要 □ 從 上世紀(jì) 90年代后期開始，各地加快了基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革的步伐， 通過市場化的運作，先后將經(jīng)營性的高速公路推向市場，準(zhǔn)經(jīng)營性的 污水處理、環(huán)保等引進社會資本，并且采用 BOST等方式將非經(jīng)營性的 市政項目也納入市場化運作的范疇。可以預(yù)計各地政府將繼續(xù)大力推 進市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的多元化投資戰(zhàn)略。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 34 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資概述 基礎(chǔ)設(shè)施融資模式介紹 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施融資模式總述 □ 20世紀(jì) 90年代以來，我國各地政府在吸收引進世界各國先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，積極探索基礎(chǔ)設(shè)施投融資的新思路、新方法，并逐漸形成了比較成熟的融資模式，具有一定的參考價值和借鑒意義。 □ 從最廣義的角度看， BOT、 BT、 BOO等模式都是 PPP的衍生，都來源于公私合 作。近幾年來，隨著各地城市化進程的大力推進，市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施項目建 設(shè)資金的 “瓶頸 ”現(xiàn)象日益嚴(yán)重，各地紛紛采取了基礎(chǔ)設(shè)施多種改革和創(chuàng)新的 措施。 □ 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投融資方式普遍采用的是 BT和 BOT模式。其中，對于非經(jīng)營性 的無現(xiàn)金流入的市政道路基礎(chǔ)設(shè)施項目，普遍采用的是 BT方式；對于經(jīng)營性及 準(zhǔn)經(jīng)營性的有現(xiàn)金流入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，普遍采用的是 BOT方式。 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 35 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資概述 基礎(chǔ)設(shè)施融資模式介紹 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 ■ 基礎(chǔ)設(shè)施融資主要模式 投融資模式 定義 特點 BOT 建設(shè)－運營－移交 投資者出資建設(shè)項目，政府給予投資一定年限 的項目運營特許，到期后無償轉(zhuǎn)讓給政府 BOT衍生模式 BT BOST BOLT BOO 建設(shè)－移交 建設(shè)－ 運營 － 補償 －移交 投資者建設(shè)項目，政府分期實施項目資產(chǎn)回購 投資者建設(shè)項目，政府給予一定年限特許經(jīng)營， 不夠最低收益部分由政府補償給投資者 建設(shè)－ 運營 － 租賃 －移交 投資者建設(shè)項目，一定期限內(nèi)，政府負(fù)責(zé)租賃 項目設(shè)施，期滿后投資者無償轉(zhuǎn)讓給政府 建設(shè)－運營－所有 投資者出資建設(shè)項目、運營項目、擁有項目 PPP 公共－私人－合伙制 政府通過政府采購形式與中標(biāo)單位組成的特殊 目的公司簽訂特許合同 ， 由特殊目的公司負(fù)責(zé) 籌資、建設(shè)及經(jīng)營 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 36 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資概述 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施融資模式的選擇 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 ■ 融資模式選擇的總體思路 在開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及其他配套設(shè)施的建設(shè)過程中，有各類大大小小的項目，如修 路、平整土地、供水、供電等。各類項目都不相同，其中最大的 區(qū)別之一就是項目的盈 利能力不同。 開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施項目融資方案的設(shè)計和選擇，應(yīng)首先區(qū)分項目的盈利性 和非盈利性， 基礎(chǔ)設(shè)施 項目 盈利性 項目 非 盈利性 項目 有現(xiàn)金流入項目 無現(xiàn)金流入項目 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 37 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資概述 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施融資模式的選擇 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 ■ 融資模式選擇的選擇 □ 對于無現(xiàn)金流入的非盈利性項目宜采用 BT融資方式 □ 對于盈利性項目及有現(xiàn)金流入的非盈利性項目宜采用 BOT及其衍生方式 □ 對于基礎(chǔ)物業(yè)項目，大部分有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可以考慮借鑒以上 BOST的運作思路 基礎(chǔ)設(shè)施 項目 盈利性 項目 非 盈利性 項目 運營收入足以作為建設(shè)期投資回報 （ BOT) 無現(xiàn)金流入項目 （ BT） 有現(xiàn)金流入項目 （ BOST、 BOLT或 BT） 運營收入作為建設(shè)期投資回報不足（ BOST、 BOLT） 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 新頤華卓 ? 嚴(yán)謹(jǐn) 創(chuàng)新 務(wù)實 高效 38 演講提綱 ● 國內(nèi)開發(fā)區(qū)融資概況 ● 國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施融資綜述 ● 開發(fā)區(qū)融資方案建議 ○ 融資原則 ○ 融資方案 ● BT和 BOT的運作方案 ● 開發(fā)區(qū)融資案例 ● 總結(jié) 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 39 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資原則 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 開發(fā)區(qū)在擬定各基礎(chǔ)設(shè)施項目的融資方案時，應(yīng)考慮以下 五 項原則： ■ 資源有效配置 ■ 多種融資方式組合 ■ 加大開發(fā)區(qū)的經(jīng)營力度 ■ 積極引進社會資本 ■ 選擇長期合作銀團 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 40 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資原則 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 開發(fā)區(qū)在擬定各基礎(chǔ)設(shè)施項目的融資方案時，應(yīng)考慮以下 五 項原則： ■ 資源有效配置 開發(fā)區(qū)須按照市場經(jīng)濟規(guī)律，綜合運用資金資源、土地資源、地域空間以及 其他經(jīng)濟要素，從總體上整合開發(fā)區(qū)各項資源的配置，從而使開發(fā)區(qū)經(jīng)濟效益達 到最大化。 ■ 多種融資方式組合 ■ 加大開發(fā)區(qū)的經(jīng)營力度 ■ 積極引進社會資本 ■ 選擇長期合作銀團 開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)物業(yè)投融資 41 開發(fā)區(qū)融資方案建議 融資原則 （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓） （產(chǎn)業(yè)用地協(xié)議出讓、綜合用地拍賣出讓）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用） 土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）土地開發(fā)費用（征地、拆遷、配套、財務(wù)費用）基礎(chǔ)設(shè)施及配套物業(yè)（市政道路、管網(wǎng)、廠房） 運營型財政支出（行政支出、市政維護） 商業(yè)信用貸款。通過與有實力的大企業(yè)建立良好關(guān)系，以其信譽為擔(dān)保，爭取向銀行貸款。 開