dcy【地產(chǎn)前沿】長(zhǎng)葛高爾夫花園推廣最終(編輯修改稿)
2025-01-16 01:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ？ 二、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 普通多層住宅？ 普通購(gòu)房者一般不會(huì)來(lái)這里購(gòu)房， 他們要的是第一居所，他們對(duì)交通、生活配套要求較高， 他們會(huì)首選老城區(qū)，這里的生態(tài)環(huán)境、發(fā)展前景不是他 們購(gòu)房的首要條件和必要條件。 我們的核心優(yōu)勢(shì)也無(wú)法彰顯。 別墅？ 周邊的資源條件可以滿足，但是該產(chǎn)品受制于政策因素， 同時(shí)其市場(chǎng)面非常狹窄，回旋余地較小，存在較大的風(fēng) 險(xiǎn)。香格里拉的別墅應(yīng)該銷售非常一般。 建議暫不考慮該產(chǎn)品。 小高層、高層住宅？ 長(zhǎng)葛已有同類項(xiàng)目，銷售雖然沒(méi)有多層住宅好，但是也基本可以 得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 但是在很多像長(zhǎng)葛這樣的四線城市的新城區(qū)起步階段不宜以小高 層、高層產(chǎn)品入市。 但是該產(chǎn)品經(jīng)過(guò)改良，依托高爾夫的優(yōu)勢(shì)可在后期考慮。 城市綜合體？ 該區(qū)域目前的條件尚不支持該類產(chǎn)品。 二、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位建議： 情景花園洋房 + 觀景小高層 或 高層！ 為什么是 “情景花園洋房 +觀景小高層或高層”！ 從更高層面上來(lái)講： 我們不能簡(jiǎn)單的模仿，我們必須在挑戰(zhàn)中超越； 我們不能簡(jiǎn)單的迎合市場(chǎng)，我們必須有所突破； 我們不是慈善機(jī)構(gòu)，我們必須企業(yè)利益最佳化； 我們不僅建一個(gè)小區(qū)，我們還要留下建筑豐碑； 為什么是 “情景花園洋房 +觀景小高層或高層”！ 從現(xiàn)實(shí)層面上來(lái)講： 很多同類城市同類區(qū)域有很多成功的經(jīng)驗(yàn)； 該產(chǎn)品是介于別墅和普通住宅之間的一種改善型居住產(chǎn)品，為多 次置業(yè)者所追捧； 項(xiàng)目前期以花園洋房入市，后期在臨近高爾夫的北側(cè)或文化廣場(chǎng) 的西側(cè)規(guī)劃改良后的小高層或高層住宅， 借高爾夫和文化廣場(chǎng)之 勢(shì)同樣是對(duì)土地資源、景觀資源的最好利用。 花園洋房通過(guò)層層退臺(tái)處理，形成高樓層和低樓層的情景變化， 可以滿足不同經(jīng)濟(jì)條件的中高端客戶的需要。 三、本項(xiàng)目的客戶定位 我們目標(biāo)客戶是那些人？ 當(dāng)大部分的中產(chǎn)們還在一面積累財(cái)富，一面灰頭土臉的追求世俗成功時(shí)，“ 精英人群 ” 進(jìn)入 “ 有錢 ” 、 “ 有閑 ” 、 “ 有情 ” 的 “ 自我 ” 境界，這些人擁有財(cái)富和知識(shí)，更擁有自己的圈子文化和圈子語(yǔ)言（商人、企業(yè)高管、私企老板、藝術(shù)家、政商、獨(dú)立職業(yè)者等等），他們已經(jīng)渡過(guò)事業(yè)成長(zhǎng)期，正處于事業(yè)成熟期，已經(jīng)習(xí)慣于位于事業(yè)與人生顛峰，習(xí)慣于人生頂峰的生活，并形成與大眾不同的生活觀（或生活態(tài)度）。而這些擁有足夠財(cái)富、個(gè)人信仰和圈層精神的財(cái)智人群正是我們的目標(biāo)客層， 我們稱之為 “ 長(zhǎng)葛的名士階層 ” 我們的客戶在什么地方？ 基于本項(xiàng)目 200畝的大盤客觀現(xiàn)實(shí)， 根據(jù)本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境， 我們的目光就不能僅僅盯住區(qū)域有限的 客源，還應(yīng)該放眼更為廣闊的視野。 我們的客戶在什么地方？ 在整個(gè)長(zhǎng)葛市城區(qū)！ 他們看好長(zhǎng)葛新區(qū)的發(fā)展前景和這里的資源，他們喜歡本項(xiàng)目 的景觀、戶型、立面，他們對(duì)美盛地產(chǎn)品牌情有獨(dú)鐘，他們被 項(xiàng)目的廣告所感動(dòng)，總之他們想在這里買一套房子。 我們的客戶在什么地方？ 在長(zhǎng)葛市周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)！ 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的行政官員、老師、醫(yī)生； 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的業(yè)主； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖的“專業(yè)戶”、打工成功者。 我們的客戶在什么地方？ 在許昌！ 許昌離長(zhǎng)葛很近，又有地域、歷史的淵源，長(zhǎng)葛有更好的房子，他們也會(huì)來(lái)買。 我們的客戶在什么地方？ 在河南??！ 一些在河南各地發(fā)展的長(zhǎng)葛人。 我們的客戶在什么地方？ 在全國(guó)各地！ 全國(guó)各地發(fā)展的長(zhǎng)葛人。 我們知道了目標(biāo)客戶在哪里， 也知道了目標(biāo)客戶的需求點(diǎn)在哪里， 于是，我們就知道我們的產(chǎn)品該怎么做！ Part 1：我們必須統(tǒng)一的指導(dǎo)思想 Part 2：我們必須明確的定位方向 Part 3：我們必須做好的產(chǎn)品策略 Part 4：我們必須進(jìn)行的整合營(yíng)銷 一、本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原則： 第一、在長(zhǎng)葛市一定要有適度的超前性； 第二、要有一定的文化性、耐久性、品質(zhì)感； 第三、要一定與香格里拉有一定的差異化； 第四、要有利于對(duì)項(xiàng)目紅線之外資源的利用。 二、本項(xiàng)目的產(chǎn)品概念： 多層住宅產(chǎn)品概念 — 情景花園洋房 小高層、高層產(chǎn)品概念 — 空中院館 印象 花園洋房 花園洋房是什么？他來(lái)自何方？他為何具有如此的獨(dú)特魅力令世人傾倒？ 溯源 花園洋房 花園洋房源于上海，自 19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專 屬，是西洋文明和生活方式與中國(guó)文化交織的產(chǎn)物。更為具體地說(shuō)，它是當(dāng)時(shí) 的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來(lái)的市場(chǎng)需求，針對(duì)特定少數(shù)階層、 采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù)、新型建筑材料開(kāi)發(fā)出來(lái)的具有稀缺性的 高利潤(rùn)住宅產(chǎn)品。真正的“洋房”不在中國(guó)，但中國(guó)的花園洋房卻浸透了中國(guó) 的文 化和歷史。 定義 花園洋房 針對(duì)市場(chǎng)上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的情景洋房，我們?cè)撨x擇怎樣的花園洋房？地產(chǎn)前沿把自己對(duì)花園洋房的理解分為狹義和廣義兩種。 狹義的 “ 花園洋房 ” 就是 Garden Villa（花園別墅），也就是通常所說(shuō)的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的 TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。 廣義的 “ 花園洋房 ” 不再是 Garden Villa，在某種意義上稱之為 Garden House 或者Garden Apartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花
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