【文章內(nèi)容簡介】 多層、小高層 67平米一室、 72103平米兩室 3000 華景新城（一期） （總 16） 多層、高層 77100平米兩室、 115140平米三室 3100 華實小區(qū)（二期） 2 小高層 83/94平米兩室、 125平米三室 2800 魯發(fā) 名城（一期） （總 93） 多層 80100平米兩室、 100120平米三室 2700 玫瑰國際 11 多層、高層 90100平兩室、 95/110140平三室 未定 名都 百盛園 （總 6） 多層、高層 9299平米兩室、 99131平米三室 3000 潤揚新城 3（總 12） 高層 4050平米一室、 6070/91平米兩室 3000 潤澤苑 4 多層 90110平米三室 2460 三友 華錦苑（二期） 多層 8090平米兩室、 120140平米三室 2900 萬興隆廣場 高層 47/76平米一室、 76/82平米兩室 未定 西城名都（一期） （總 11） 多層、小高層 5060平米一室、 8898/140平三室 3400 鳶都新城（一期） （總 40） 多層 77平米兩室、 90100/123平米三室 2900 市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤分析 【奎文區(qū)】 樓盤名稱 總建面（萬平米） 產(chǎn)品 主力戶型 均價 北國之春 高層 7999平米兩室、 105120平米三室 3000 丹桂里（一期） （總 ） 高層 94平米兩室、 103145平米三室 3650 帝景灣 高層、多層 90/110平米兩室、 137152平米三室 3800 東方名苑（一期） 10（總 30） 高層 80110平米兩室、 103146平米三室 3400 東方明珠 13 高層 80110平米兩室、 120/152平米三室 未定 東方御景 多層、高層 90/95平米兩室、 130170平米三室 3000 東昊 上河園 50 多層、高層 90110平米兩室、 140平米三室 3500 恒易 星河（二期） 高層 94102平米兩室、 113178平米三室 3500 江南印象濰州（一期） （總 15） 多層 8086平米兩室、 120140平米三室 2800 君尚 綠世界 7 多層、小高層 7796平米兩室、 88/107/130平三室 未定 領秀華城（三期） 多層、高層 98105平米兩室、 117/123平米三室 3200 龍澤名郡 6 高層、小高層 90101平米兩室、 117163平米三室 3500 玫瑰園（一期） （總 12） 高層、小高層 78/81平米兩室、 120142平米三室 3900 尚城 盛和（一期 ) 2（總 15） 多層 90120平米兩室及三室 3000 盛世豪廷 帝景苑（三期） 35 多層、高層 未定 未定 盛世豪廷 觀?。ǘ冢? 13 多層、高層 90/114130平米三室 未定 泰華領域 高層 3949平米一室 3596 秀水花苑 未定 未定 未定 新龍 橙堡 多層 90平米兩室、 115/135平米三室 2800起 新新家園（二期） 多層 80100平米兩室、 127142平米三室 3450 雍和家園 小高層 95平米兩室、 123平米三室 3180 市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤分析 【開發(fā)區(qū)】 樓盤名稱 總建面（萬平米） 產(chǎn)品 主力戶型 均價 北海公寓 7 高層 87/107平米兩室、 93135平米三室 2900 鼎邦麗池 高層 87/102平米兩室、 110139平米三室 3000 東方春天 高層、多層 90余平米兩室、 120130平米三室 高層 3300多層3500 東方世紀城（一期） （總 13） 高層、多層 90130平米兩室、 105180平米三室 2750 泛海城市花園 多層、別墅 110平米三室、 180平米四室 4000 高速 仁和盛廷 未定 未定 未定 海信 蘭郡 多層 92108平米兩室、 130147平米三室 3200 翰林新城（二期） 小高層 96平米兩室、 133平米三室 3300 和豐城市花園 高層 54平米一室、 8090平米兩室 2880起價 匯嘉瑞景園 23 高層 140平米以上三室、全部為大戶型 未定 金馬怡園（一期） （總 46） 多層 7795平米兩室、 124/134平米三室 3200 錦光公寓 高層 170300平米三室 3700 九龍山莊（二期） 多層、小高層 92162平米三室 3600 青青家園 小高層 68平米一室、 128/166平米三室 未定 中和 香檳花園 （總 ） 多層、高層 89/96平米兩室、 100148平米三室 3200 市場現(xiàn)狀分析 各區(qū)域樓盤分析 、各區(qū)域樓盤現(xiàn)狀比較 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 小高層 、 高層產(chǎn)品隨著市場的發(fā)育成熟逐步得到市場的認可 ， 消費者的居住習慣仍以多層為主 ， 市場上還存在大量多層產(chǎn)品 。 濰城區(qū) 奎文區(qū) 開發(fā)區(qū) 坊子區(qū) 符合濰城區(qū)本地人及工薪階層的基本居住習慣，目前濰城區(qū)住宅項目仍以高層為主，同時有少量小高層項目。 城市的一個中心區(qū)域，并且沿虞河景觀帶這個優(yōu)勢資源而興起的項目較多，并且該區(qū)域土地資源比較緊張，主要是小高層和高層產(chǎn)品居多。 開發(fā)區(qū)對于產(chǎn)品類型來講比較復雜，開發(fā)區(qū)土地資源較為豐富，并且與城市中心區(qū)域有段距離，多層、小高層、高層產(chǎn)品云集。 該區(qū)域市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，但土地資源也相對較多，目前在售的項目基本以多層為主。 產(chǎn)品比較 各區(qū)域產(chǎn)品戶型面積基本同屬一個范圍段之內(nèi) ， 沒有在產(chǎn)品戶型上形成差異化 。 濰城區(qū) 奎文區(qū) 開發(fā)區(qū) 坊子區(qū) 該區(qū)域戶型多以兩室兩廳 80100㎡和三室兩廳110140㎡為主。 與維城區(qū)類似，但該區(qū)域大戶型產(chǎn)品要多一些，有部分項目三室兩廳戶型面積達到 140160㎡。 戶型面積以滿足根本居住的中、小戶型為主，主力戶型面積在90110之間。 該區(qū)域主要以 80100平米的兩室居多，三室戶型的面積也相對其他區(qū)域較小。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 戶型比較 隨著消費者消費意識及消費理念的提升 ， 結(jié)合城市規(guī)劃配套的跟進 ， 除坊子區(qū)外， 其他三個區(qū)域的房價差距不是很大 ， 尤其是濰城區(qū)和奎文區(qū) 。 （ 注：各區(qū)銷售價格也非整個區(qū)域的均價 ， 而是所選擇的調(diào)研項目的分析價格 。 ） 濰城區(qū) 奎文區(qū) 開發(fā)區(qū) 坊子區(qū) 目前該區(qū)域的整體房價相對偏低低，均價大約在 30003300元左右。 該區(qū)屬于濰坊城市中心區(qū)域，是新一輪的重點發(fā)展區(qū)域，市政配套完善，市民認知度比較高，該區(qū)域的商品住宅檔次也比較高，代表濰坊較為先進的地產(chǎn)市場，目前區(qū)域銷售均價約在34003700左右。 開發(fā)區(qū)是濰坊正在崛起的區(qū)域，在各類產(chǎn)品競爭中都處于一個比較領先的地位，市政府的落座對于該區(qū)域的房價在近幾年內(nèi)得到迅速提升，目前該區(qū)域房屋均價約在 33003600左右。 該區(qū)域市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，房價較市區(qū)整體偏低，在售樓盤數(shù)量也較少。目前區(qū)域銷售均價約在25002600左右。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 銷售價格比較 根據(jù)銷售狀況的比較 ， 四個區(qū)域的銷售狀況差距不是太大 ， 結(jié)合消費者調(diào)查看出 ， 濰坊市民置業(yè)沒有絕對的地域青睞性 ， 各區(qū)域都將置業(yè)群體進行分流 。 濰城區(qū) 奎文區(qū) 開發(fā)區(qū) 坊子區(qū) 濰城區(qū)在售項目約15個，占調(diào)查總量的 28％。該區(qū)域銷售速度比其它區(qū)域相對較慢，多層產(chǎn)品銷售速度較快，小高層、高層產(chǎn)品的銷售狀況不為樂觀。在售項目的整體銷售率能達到6080%。 奎文區(qū)目前在售樓盤比較多，約 21個，占調(diào)查總量的 40％。項目檔次也相對較高，由于位置的優(yōu)越性，該區(qū)域的銷售狀況比較好。在售項目的整體銷售率能達到 7080%。 開發(fā)區(qū)在售樓盤比較多，約 15個，占調(diào)查總量的 28％。就目前現(xiàn)狀來講，開發(fā)區(qū)的商品房銷售速度還是比較快的，大多數(shù)項目于去年年底開盤，目前在售項目的整體銷售率能達到 7080%。 由于坊子區(qū)市場發(fā)展不夠成熟，配套欠缺，在售樓盤數(shù)量也較少。由于價格較市區(qū)明顯偏低，銷售情況尚可，目前在售項目的整體銷售率能達到 80%左右。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 銷售狀況比較 各面積區(qū)間供應銷售情況020234000600080000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%供應套數(shù) 銷售套數(shù) 供應比例 銷售比例供應套數(shù) 2311 3942 6126 4600 754 701銷售套數(shù) 1589 2707 4881 2921 477 521供應比例 1 2 . 5 4 % 2 1 . 3 8 % 3 3 . 2 3 % 2 4 . 9 5 % 4 . 0 9 % 3 . 0 8 %銷售比例 6 8 . 7 6 % 6 8 . 6 7 % 7 9 . 6 8 % 6 3 . 5 0 % 6 3 . 2 6 % 7 4 . 3 2 %70 以下 7 0 9 0 9 0 1 1 0 1 1 0 1 3 0 1 3 0 1 5 0 150 以上通過上圖得知 ， 目前市場上供應最多的面積區(qū)間為 90110平米 ， 占供應總量的 ％ 。 其次是110130平米 ， 占供應總量的 %。 再次是 7090平米 ， 所占比例為 ％ 。 從銷售情況來看 ，銷售量最多的也是 90110平米 ， 消化率達將近 80％ 。 其次銷售量第二的是 110130平米 ， 消化率達 ％ 。 銷售量第三的是 7090平米 ， 消化率達 ％ 。 各區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀比較 各面積區(qū)間供應銷售情況 、市場供需對比分析 市場供需對比分析 通過對濰坊市場 53個重點樓盤實地調(diào)研，其中在售的有 45個，潛在供應的樓盤有 8個?，F(xiàn)統(tǒng)計出目前市場上住宅供應量共計 ，存量共計 。潛在供應部分主要包括三部分：（ 1）尚未推出及后續(xù)開發(fā)的市場潛在供應量達 平米；（ 2）尚未推出的樓盤供應量達 。 推售比 =目前供應量 /（目前供應量 +潛在供應量） =（ +） =% 消化率 =100%（目前存量 /目前供應量） %=100%（ ） %=% 06年平均消化率 =07年平均消化率 =08年平均消化率 =計算出平均消化率：（ %+%+%） /3=% 由于以上數(shù)據(jù)屬于政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)實效性較差，加上政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間上要滯后于市場實際情況，我們將政府數(shù)據(jù)與調(diào)查數(shù)據(jù)進行取值，取樣采用 2/8法則，即政府數(shù)據(jù)權(quán)重 80%，市場 20%，從新定義市場消化比例： %*80%+%*20%=% 現(xiàn)有供應量統(tǒng)計 09年在售項目供需量： 09年在售項目市場供應量 =+=㎡ 09年在售項目市場消化量 =*%=㎡ 09年的潛在開發(fā)量（含遠期規(guī)劃）將高達 ㎡。數(shù)據(jù)為預估數(shù)據(jù)。但是根據(jù)濰坊市歷年行情，尤其是新盤開發(fā)量，大規(guī)模項目基本上都是要分期開發(fā)的，一般以一年作為一個周期，針對潛在項目，我們估算 09年供應量，采用 2/8法則， 09年上市量為潛在總供應量的 20%，即 09年潛在項目供應量 =*20%=㎡。 潛在項目消化量為： ㎡ *%=㎡ 09年市場供需量 根據(jù)以上測算， 09年的市場供應量大于市場需求量，存在供需失衡。但 09年的需求量與往年相比也相對較大，因此 09年濰坊房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。 市場供需空間結(jié)構(gòu) 市場總體供應 消費群體需求 存在空間 建筑形態(tài) 多層、高層為主 普通多層 %；小高層為 %；高層為 %；花園洋房選擇率為 %； 多層、小高層、花園洋房 戶型結(jié)構(gòu) 兩室、三室 兩室戶型需求比例為 %，三室戶型需求比例為 %， 兩室、三室戶型均為主力 戶型面積 7090平米的占到 %、 90110平米的占到 %、 110130平米的占到% 7090平方米占 %； 90110平方米占 %； 110130平方米占 %。 90110平米市場空間更大，根據(jù)市場銷售情況， 110130平米的也具有較大空間 園林景觀 在售項目園林景觀方面主要是簡單綠化、有部分項目具有一些水景觀，綜合來講，在售項目均難以形成真正項目景觀，體現(xiàn)不出園林景觀在項目中的重要性。 植被和水景選擇比例最高，分別占比%和 % 針對具體要求方面，草坪比 %；樹木比例占到 % 采用組團式綠化是市民首選，比例占到% 植被綠化是首選、且需要采取景觀圖團方式 周邊配套 在售項目均處于一個比