【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 力度，并對(duì)裝修注意事項(xiàng)約定詳細(xì)，一旦發(fā)生 問(wèn)題按合同處理。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)該知曉裝修知識(shí)，不能隨心所欲地進(jìn)行裝修。裝修不當(dāng)產(chǎn)生的后遺癥，不但影響到居住質(zhì)量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。小區(qū)建設(shè)要靠大家努力，只有物業(yè)公司與廣大業(yè)戶(hù)共同努力，才能最大限度地避免糾紛的發(fā)生，才能共建美好家園 9 【案例】 業(yè)主 裝修不規(guī)范 居室遭水浸 某 日中午，某花園小區(qū) 403 室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話(huà)，稱(chēng)其家中進(jìn)水。陳女士與其父火速趕回家中，發(fā)現(xiàn)整個(gè)地板（兩間臥室、一間客廳）已完全被水浸沒(méi)，廚房、北陽(yáng)臺(tái)積水已達(dá)數(shù)寸，家中陳設(shè)包括音響、冰箱、洗衣機(jī) 、衣櫥等均在水中。當(dāng)天下午 1 時(shí)許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下 303 室的北陽(yáng)臺(tái)雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從 403 室北陽(yáng)臺(tái)的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。由于他們是新婚不久，裝修時(shí)間不長(zhǎng)，遭此意外，受損嚴(yán)重。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟(jì) 損失 4500 元。 【點(diǎn)評(píng)】 業(yè)主不規(guī)范裝修，陽(yáng)臺(tái)地漏被封，導(dǎo)致了正常泄水受阻；水箱閥失靈，導(dǎo)致水箱大量溢水；落水管被雜草堵塞，下水不暢，這一切都暴露了物業(yè)管理中存在薄弱環(huán)節(jié)。此事雖然最終通過(guò)法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。 目前，絕大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。如何加強(qiáng)裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項(xiàng)艱巨工作。同時(shí)，業(yè)主的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，不再像以前那樣 “死纏濫打 ”。物業(yè)管理人員也 要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類(lèi)似事件的發(fā)生 。 【案例】 質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓 2020 年 10 月 15 日，原被告簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》一份，雙方約定：原告為買(mǎi)方，被告為賣(mài)方，原告購(gòu)買(mǎi)被告興建的的某花園 1 棟 21B 號(hào)房，位于 21 層，用途為住宅，建筑面積 98 平方米，總價(jià)款為人民幣 753519 元。 10 原告未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約金責(zé)任： （一）原告給付的價(jià)款達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款 50%以上的，原告應(yīng)就房?jī)r(jià)欠付額向被 告支付延期付款的違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 )。 （二）原告給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款 50%的，被告可要求原告支付欠付款 10%的違約金（一般不超過(guò) 10%）。 被告須于 2020 年 3 月 31 日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付原告使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門(mén)規(guī)定的竣工驗(yàn)收證明；被告在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無(wú)效；被告向原告交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書(shū)面通知，并由原告簽收；原告接到書(shū)面通知后，應(yīng)及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議，應(yīng)當(dāng)在 15 日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收 樓；被告不能按照約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)予原告的，每延期 1 日，被告應(yīng)向原告支付買(mǎi)賣(mài)總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。 該合同還有附表，其中有建筑期購(gòu)樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起 1 日內(nèi)付全部樓價(jià)款的 %，即人民幣 153519 元； 2020 年 11月 23 日前付全部樓價(jià)款的 %，即人民幣 60 萬(wàn)元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。合同還對(duì)雙方的其他權(quán)利義務(wù)做了詳細(xì)約定。 合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計(jì) 30000 元。合同簽訂后，原告于 2020 年 10 月 15 日支付被告人民幣 123519 元。 2020 年 11 月 28 日，原告與被告及按揭銀行簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，由原告向銀行借款人民幣 60 萬(wàn)元，貸款期限 12 年，貸款實(shí)際發(fā)放和期限以個(gè)人住房貸款憑證為準(zhǔn)。按揭銀行于 2020 年 12 月 9 日將貸款足額劃給了被告。 2020 年 3 月 24 日，涉訴樓盤(pán)取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》。原告收到被告發(fā)出的入伙邀請(qǐng)書(shū)，于 2020 年 3 月 28 日前往驗(yàn)收樓宇。 原告驗(yàn)收認(rèn)為：門(mén)把手松、景觀陽(yáng)臺(tái)欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門(mén)柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門(mén)內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書(shū)房墻臟、書(shū)房門(mén)不好關(guān)、書(shū)房地 板處有空響、客房窗臺(tái)大理石有劃痕、客房衣架少掛衣 11 桿、主衛(wèi)龍頭斜、書(shū)房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門(mén)不行、客房地板有空響、不同意接收。 訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復(fù)印件，除由以上內(nèi)容外，還寫(xiě)有“鑰匙管理處已收回”。被告提交的樓宇交接紀(jì)錄，除上述內(nèi)容外，沒(méi)有“鑰匙管理處已收回”，增加了復(fù)查結(jié)果： 問(wèn)題整改完畢 39。,并由原告在復(fù)查欄內(nèi)簽名，時(shí)間為 2020 年 3 月 4 日。 [原告的訴訟請(qǐng)求 ] 判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣 元， 本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。 [被告的反訴請(qǐng) 求 ] 判令原告賠償被告遲延付款違約金 593 元； 本案訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。 [法院的認(rèn)定 ] 本院認(rèn)為，原被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》沒(méi)有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力。被告在合同約定期限內(nèi)取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》并通知原告入伙，按合同約定條件履行交樓義務(wù)；原告在樓宇交接時(shí)提出質(zhì)量異議，系樓房的質(zhì)量瑕疵，因原告未提供證據(jù)證明被告交付的房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵違反法律規(guī)定或違反當(dāng)事人之間的約定，原告以該質(zhì)量瑕疵為由拒不收樓，理由不成立，本院不予支持。 在保修期內(nèi)，被告作為出賣(mài)人，對(duì)樓宇質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。因此，原告的松請(qǐng)求本院不予支持，予以駁回。關(guān)于被告的反訴，原告已在合同約定期內(nèi)足額支付首期款人民幣 153519 元，沒(méi)有違約；其后，原告未在合同約定期限內(nèi)付清全部樓價(jià)款人民幣 60 萬(wàn)元，亦未在合同約定期限內(nèi)辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權(quán)主張違約金。所以，原告應(yīng)支付被告遲延付款的違約金 420 元。被告的反訴請(qǐng)求，本院部分予以支持，部分予以駁回。 [法院的判決 ] 一、駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。 二、原告于本判決生效后 10 日內(nèi)支付被告違約金 人民幣 420 元。 三、駁回被告的其他訴訟請(qǐng)求。 案件受理費(fèi)人民幣 100 元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)人民幣 50 元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣 35 元、被告負(fù)擔(dān)人民幣 15 元。 12 【點(diǎn)評(píng)】 本案當(dāng)事雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：被告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵是否導(dǎo)致購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓？ 本案判決已明確回答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付使用的房地產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵，在本案中購(gòu)房人無(wú)權(quán)拒絕收樓。 理由是：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開(kāi)發(fā)商 依約履行及時(shí)書(shū)面通知購(gòu)房人入伙的義務(wù)； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有規(guī)定、有關(guān)合同也沒(méi)有約定房屋存在 (本案中的）質(zhì)量瑕疵，購(gòu)房人可以拒絕收樓； 開(kāi)發(fā)商已對(duì)房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務(wù)。 從以上法院認(rèn)定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質(zhì)量瑕疵，尚不足以構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題及嚴(yán)重影響正常居住，屬開(kāi)發(fā)商通過(guò)履行維修責(zé)任行為可以彌補(bǔ)的質(zhì)量范圍，沒(méi)有法定及約定理由可以導(dǎo)致購(gòu)房人拒絕收樓，因此購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商賠償遲延交樓的違約金沒(méi)有法律依據(jù)及合同依據(jù)。 這就提醒廣大購(gòu)房人遇到類(lèi)似問(wèn)題時(shí)應(yīng)慎重行使拒 絕收樓的權(quán)利。 【案例】 由房產(chǎn)證引發(fā)的房屋銷(xiāo)售糾紛 1999 年 12 月 20 日，張某與深圳某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)公司）簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定張某購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的某大廈某商品房一套，建筑面積 平方米，總價(jià)款 63 萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司須于 2020年 6月 30日將合同規(guī)定之驗(yàn)收合格的房地產(chǎn)交付張某使用，若房地產(chǎn)公司不能按時(shí)交付房地產(chǎn)，應(yīng)按每延期一日支付房地產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金給張某；房地產(chǎn)公司在領(lǐng)取房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收證書(shū)后 150 天內(nèi)應(yīng)書(shū)面通知張某共同向深圳房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 移登記；如因房地產(chǎn)公司的過(guò)錯(cuò)造成張某不能按法定期限領(lǐng)取房地產(chǎn)證，從房地產(chǎn)公司取得房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收證書(shū)之日的第 180 天起，按市房屋租賃主管機(jī)關(guān)規(guī)定的指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)公司向張某支付違約金至產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日。 合同簽訂后，張某依約向房地產(chǎn)公司支付了購(gòu)房款， 2020 年 9 月 30 13 日，房地產(chǎn)公司向張某發(fā)出入伙通知書(shū)，張某于當(dāng)日在入伙通知書(shū)上簽字。房地產(chǎn)公司于 2020 年 10 月 28 日取得涉案大廈的竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，但至今仍未為張某辦理房地產(chǎn)證。張某于 2020 年 5 月 7 日起至訴法院，請(qǐng)求： 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30 日的延期交房違約金； 房地產(chǎn)公司支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)為止的延期辦證違約金。 [裁判要旨 ] 張某與房地產(chǎn)公司圍繞各自的觀點(diǎn)發(fā)表的意見(jiàn)集中如下： 張某認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)支付從 2020 年 7 月 1 日至 2020 年 9 月 30日的延期交房違約金，而房地產(chǎn)公司認(rèn)為張某的該項(xiàng)訴請(qǐng)超過(guò)了兩年的訴訟時(shí)效，不應(yīng)受法律的保護(hù)。 張某認(rèn)為自己 2020 年 9 月 30 日入伙，那么從該天起 150 天內(nèi)，即 2020 年 3 月 30 日止，房地產(chǎn)公司應(yīng)該為自己辦證，現(xiàn)房地產(chǎn)公司違約，故應(yīng)支付從 2020 年 3 月 31 日至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。房地產(chǎn)公司認(rèn)為合同約定應(yīng)從房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后 150 天內(nèi)辦證，而該大廈于2020 年 10 月 28 日取得竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，故應(yīng)從 2020 年 4 月 29 日開(kāi)始計(jì)算延期辦證違約金，并至起訴之日止。 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張某與被告房地產(chǎn)公司簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。原告張某于 2020 年 5 月 7 日向本院起訴主張權(quán)利，故從該日起往前推兩年即 2020 年 5 月 7 日，至 2020 年 9 月 30 日房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日期間的延期交房違約金予以支持； 2020 年 5 月 6 日以前的訴請(qǐng)超過(guò)了訴訟時(shí)效，本院不 予保護(hù)。張某依約付清了房款，房地產(chǎn)公司亦于 2020 年 9 月 30 日將房屋交付給了張某使用，但一直未為張某辦理房地產(chǎn)證，故房地產(chǎn)公司應(yīng)依約向張某支付從張某實(shí)際入伙之日第 150 天之次日起（ 2020 年 3 月 31 日）至房地產(chǎn)證辦下為止的延期辦證違約金。 房地產(chǎn)公司不服，向上級(jí)人民法院提起上訴，二審人民法院維持了一審人民法院關(guān)于延期交房違約金的判決，駁回了房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)請(qǐng)求。但關(guān)于延期辦證違約金問(wèn)題，二審人民法院支持了房地產(chǎn)公司的上訴主張，認(rèn)為延期辦證違約金應(yīng)從涉案房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之日第 150 天的次日起算，至張某起訴之日止 。 【分析】 本案的疑難與爭(zhēng)議之處涉及三個(gè)問(wèn)題：其一，張某請(qǐng)求延期交房違約 14 金有無(wú)過(guò)訴訟時(shí)效？其二，張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的起算點(diǎn)應(yīng)從入伙之日還是應(yīng)從樓宇竣工驗(yàn)收之日？其三，張某訴請(qǐng)延期辦證違約金的截止日期應(yīng)判到起訴之日還是到房地產(chǎn)證辦下來(lái)之日？妥善解決好上述問(wèn)題，對(duì)于完善民法理論，正確處理糾紛，實(shí)現(xiàn)法律正義，公正司法具有重要意義。筆者擬運(yùn)用民法相關(guān)理論，并結(jié)合法院判決來(lái)討論上述法律問(wèn)題。 一、張某訴請(qǐng)延期交房違約金有無(wú)過(guò)訴訟時(shí)效 本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定的交房時(shí)間為 2020 年 6 月 30 日，而張某在入伙通知上簽字的日期為 2020 年 9月 30 日，房地產(chǎn)公司取得涉案大廈的竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)的時(shí)間為 2020年 10 月 28 日。從上述日期來(lái)看，張某延期交房違約金的訴請(qǐng)有無(wú)過(guò)訴訟時(shí)效，在審判實(shí)踐中存有爭(zhēng)論。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案訴訟時(shí)效應(yīng)從房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日之次日（ 2020 年 9 月 30 日）開(kāi)始計(jì)算，因?yàn)閺埬持挥心玫搅朔?，才能夠確定其權(quán)利被侵害的程度和違約金的數(shù)額，張某于 2020年 5 月 7 日訴至法院，故該請(qǐng)求未過(guò)兩年的時(shí)效，法院應(yīng)予保護(hù)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司約定的延 期交房違約金系按日計(jì)算，則逾期交房第一天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿(mǎn) 2 年止，逾期交房第二天的違約金的訴訟時(shí)效期間從該天起計(jì)滿(mǎn)2 年止，其他依此類(lèi)推，故張某的此項(xiàng)訴請(qǐng)從起訴之日往前推兩年的受法律保護(hù)，其他因已過(guò)時(shí)效，不予保護(hù)。本案一、二審法院均持第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為 “張某于 2020 年 5 月 7 日起訴至法院，故從該日起往前推兩年即 2020年 5 月 7 日，至 2020 年 9 月 30 日房地產(chǎn)公司實(shí)際交房日期間的延期交房違約金予以支持， 2020 年 5 月 6 日以前的訴請(qǐng)超過(guò)了訴訟時(shí)效，法院不予保護(hù)。 ” 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從雙 方約定的交房日屆滿(mǎn)開(kāi)始計(jì)算，因?yàn)橐馈睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害時(shí)計(jì)算，本案張某與房地產(chǎn)公司簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房