簡論不動產(chǎn)租賃權與抵押權的沖突(編輯修改稿)
2024-09-19 12:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 非發(fā)生抵押權人提前行使抵押權的情形，一般不會出現(xiàn)抵押權和租賃權的沖突；在租期長于抵押擔保債務的履行期且債務人到期不履行債務時，抵押權人會通過對抵押物進行拍賣、變賣后從其所得之價金中優(yōu)先受償而實現(xiàn)抵押權。抵押權的實現(xiàn)要求把抵押物按照設定抵押權時之狀態(tài)進行折價處分。因而，法律應保護拍賣的買受人受讓的抵押物沒有租賃負擔的狀態(tài)。這樣，抵押權在實現(xiàn)之際——處分抵押物時，實際上是干涉抵押人的用益關系，致使在同一不動產(chǎn)上抵押權與租賃權產(chǎn)生矛盾與沖突。 我國的《擔保法司法解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束效力?！弊罡咴旱摹蹲赓U合同司法解釋》的第20條規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的除外?！边@兩款規(guī)定都否定了租賃權對抵押權的影響，即在先抵押后租賃的情況下，實現(xiàn)抵押權時，抵押物之受讓人不受原租賃合同之約束。此兩者直接排除了“買賣不破租賃”原則對后設租賃的適用，使得抵押權實現(xiàn)過程中的買受人可完全無視抵押物上的租賃關系，而放心地以正常價格受讓該抵押物，從最大程度上保護了抵押權人的利益。 《物權法》第190條第2款規(guī)定：“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！备鶕?jù)我國物權法之規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權只有經(jīng)登記才成立，登記具有公示效力。 那么，《物權法》第190條第2款規(guī)定的含義，是指只要是在抵押權設立后將抵押財產(chǎn)出租的，已登記的抵押權就優(yōu)先于租賃權—即抵押權實現(xiàn)時，抵押物之受讓人不受原先設定的租賃關系約束？抑或租賃關系影響已登記抵押權的實現(xiàn)的話，租賃關系不得對抗已登記的抵押權——即已登記的抵押權優(yōu)先于租賃
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