抵押權的法律特征(編輯修改稿)
2025-07-15 13:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工程為商品房，發(fā)包人在竣工之前就將在建房屋進行預售，分別與消費者訂立房屋買賣合同。一旦發(fā)包人不能按期交付價款就會出現(xiàn)承包人的法定抵押權、銀行的約定抵押權、消費者要求發(fā)包人履行合同的債權之間競合和沖突?！ 《?、法定抵押權的效力?！ ∷^抵押權的效力，是指抵押權人就抵押物在其擔保債權范圍內(nèi)優(yōu)先受償?shù)男Я皩ζ湄敭a(chǎn)的限制和影響力。它包括抵押權范圍的效力、抵押物的效力、優(yōu)先受償?shù)男ЯΓǘǖ盅簷嗟男Я?，關鍵是優(yōu)先受償?shù)男Я?。法定抵押權?yōu)先受償?shù)男Я?，是指建設工程竣工驗收合格之后，發(fā)包人未按約定支付價款，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議或請求人民法院以該工程折價、拍賣的價款受償，實踐中應注意以下幾點： 優(yōu)先受償?shù)男Я坝谠摴こ痰募s定抵押。這效力表現(xiàn)為一種溯及力，也就是說發(fā)包人將該建設工程向其他債權人進行抵押時，無須征得抵押權人(承包人)的同意。但一旦工程竣工驗收合格后，發(fā)包人未按約定付清工程款，此時承包人享有優(yōu)先受償?shù)男Я坝诎l(fā)包人與第三人約定的抵押權?！ ?yōu)先受償?shù)男Я坝谠摴こ痰霓D(zhuǎn)讓。這效力同樣表現(xiàn)為一種溯及力，即發(fā)包人(開發(fā)商)可將在建工程進行出售、轉(zhuǎn)讓，無須征得承包人的同意。它不同于一般抵押權，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物必須征得抵押權人同意。但是，法定抵押權的抵押權人(承包人)所享有的優(yōu)先受償?shù)臈l件一旦成就，其效力及于所出售、轉(zhuǎn)讓的房屋?！ ?yōu)先受償?shù)男Я坝谄飘a(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)。根據(jù)我國破產(chǎn)法(試行)第28條第二款規(guī)定“已作為擔保物的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”的規(guī)定，如果發(fā)包人發(fā)生破產(chǎn)，作為法定抵押權的“該工程”也應排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外。 三、法定抵押權的實現(xiàn)?！ 崿F(xiàn)的方式。根據(jù)合同法第286條規(guī)定，首先應進行催告，即工程竣工后，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人應向發(fā)包人催告，限定發(fā)包人在一定期限內(nèi)支付價款，如果未經(jīng)過催告，直接向法院申請拍賣的，人民法院不應受理。其次是協(xié)商，即發(fā)包人逾期不支付的，雙方可以進行協(xié)商將該工程折價歸承包人，但這里應注意：一是該工程不宜折價的除外，所謂“不 宜”是指所建工程的性質(zhì)和作用“不宜”，如機場、港口、軍事設施及影響國計民生的重點工程等，而不能理解為發(fā)包人“不愿”。二是法條規(guī)定是可以協(xié)商，而不是必經(jīng)程序，它不同于催告是必經(jīng)的，有一方不愿協(xié)商的就可向人民法院申請拍賣。再次是申請拍賣程序，即承包人經(jīng)催告仍不能取得工程款的，即可以與發(fā)包人協(xié)商，也可直接申請人民法院將該工程進行拍賣，從中優(yōu)先受償。但一旦承包人向法院提出申請后，法院又該如何進行操作?法條并未規(guī)定，立法時也未作詳盡的考慮。這種申請是否要經(jīng)過訴訟程序，還是直接進
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