當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[文獻(xiàn)綜述](編輯修改稿)
2024-12-19 03:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出現(xiàn)后難以有效解決分歧矛盾，在法律法規(guī)的政府強(qiáng)制性方面存在問(wèn)題。（ 汪建峰， 2020） 在國(guó)家立法上，到目 前為止，我國(guó)尚無(wú)一部在行政法規(guī)以上的由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門(mén)的物業(yè)管理法律。在地方立法上，為配合國(guó)家物監(jiān)管理相關(guān)法律的實(shí)施，各地結(jié)合本地情況出臺(tái)本地的規(guī)章制度，但各地的物業(yè)管理發(fā)展水平6 不一，立法者對(duì)物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來(lái)的物業(yè)管理?xiàng)l例在內(nèi)容上大相徑庭，與國(guó)家的規(guī)定不相一致，破壞了我國(guó)物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。（ 謝桂雷，梁秋云， 2020） 其二， 整體管理水平低下，缺乏專業(yè)人才。 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，行業(yè)隊(duì)伍的總體素質(zhì)偏 低，從業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展。我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)目前大多采用勞動(dòng)密集型服務(wù)。服務(wù)手段落后，服務(wù)效率低下，浪費(fèi)人力物力，效果難如人愿。物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限。使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。（ 徐彥琴， 2020） 許多物業(yè)公司為了降低成本，大量采用不符合規(guī)定的物業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理方面雖然沒(méi)有識(shí)別應(yīng)聘者身份證真假的能力，但是應(yīng)當(dāng)采取一定的資格審核制度?，F(xiàn)在的物業(yè)從業(yè)人員中 擁有大學(xué)以上學(xué)歷的人少之又少，不少都是憑借著經(jīng)驗(yàn)來(lái)從事這個(gè)行業(yè)，且少有人通過(guò)了物業(yè)管理師資格。（ 王姍姍， 2020） 其三， 市場(chǎng)不健全，企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。 由于物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)育還很不完善，也沒(méi)有有效的競(jìng)爭(zhēng)和約束機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平參差不齊，很不規(guī)范。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的權(quán)益，不能認(rèn)真履行合同，導(dǎo)致業(yè)主和租賃人與物業(yè)管理企業(yè)的很多糾紛。（ 黃潔娟， 2020） 目前物業(yè)管理的市場(chǎng)化程 度仍然很低，有的由開(kāi)發(fā)商自己組建物業(yè)公司進(jìn)行管理，有的由政府指定或委托國(guó)有物業(yè)公司進(jìn)行管理，有的雖然公開(kāi)招投標(biāo)，但暗箱操作的不少，同行業(yè)之間缺乏公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。一些物業(yè)管理公司為了取得物業(yè)管理權(quán)，不惜采取變相壓價(jià)、虛假承諾、暗箱操作等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，嚴(yán)重?cái)_亂競(jìng)爭(zhēng)秩序，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。（ 李小強(qiáng)，劉曉彬， 2020） 其四， 物業(yè)公司服務(wù)僵化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力不足。 服務(wù)項(xiàng)目單一、服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單是當(dāng)前大多數(shù)物業(yè)管理公司運(yùn)作的通病，服務(wù)質(zhì)量難以提升，僅停留在治安和衛(wèi)生保潔兩類低層次的服務(wù)上。近年來(lái)有關(guān)物業(yè)管理方面的糾紛不斷，如停車收費(fèi)、小區(qū)公用部分出租的收益問(wèn)題、發(fā)生財(cái)產(chǎn)失竊、人身傷害、油煙困擾等問(wèn)題。物業(yè)管理公司既無(wú)對(duì)策又不積極與業(yè)主溝通，7 由此引發(fā)的矛盾，糾紛層出不窮。（ 周偉建， 2020） 長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)于物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”，使得市場(chǎng)化無(wú)法形成，而過(guò)分強(qiáng)調(diào)服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營(yíng)。對(duì)行業(yè)的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足．缺乏對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)認(rèn)識(shí)，實(shí)際上經(jīng)營(yíng)才是物業(yè)管理企業(yè)自身積累和 發(fā)展的源泉。與國(guó)際上的中介策劃、代理和物業(yè)管理企業(yè)相比，缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力。（ 楊浩，楊紅嬌，劉茂紅，2020） （三）解決我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的主要對(duì)策 其一，完善法規(guī)體系，加強(qiáng)依法管理。 應(yīng)加快立法步伐，制定物業(yè)管理的基本法規(guī)。加快物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作等有關(guān)細(xì)則的制定和物業(yè)管理合同、業(yè)主公約等規(guī)范性文件范本的制定，使依法管理具有可操作性。為物業(yè)管理提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，推動(dòng)物業(yè)管理有序健康的發(fā) 展，使我國(guó)物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上。（ 張玉陽(yáng)， 2020） 應(yīng)進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系，從而將一條例上升為單行法《物業(yè)管理法》。并做到規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)合同，明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托；規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則，制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，并加強(qiáng)對(duì)物 業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為，政府價(jià)格管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。（ 畢敏， 2020） 其二，加快人才培訓(xùn)， 打造高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。 要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展
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