物業(yè)管理合同法律問題文獻綜述(編輯修改稿)
2024-10-17 12:15 本頁面
【文章內容簡介】 完成并交付的工作成果，往往是有形的，而物業(yè)管理合同的標的是物業(yè)管理企業(yè)提供的一系列服務，具有無形性。（ 2）定做人支付報酬以承攬人完成符合要求的工作成果為條件，即承攬 人如果沒有完成工作成果，即使付出勞務，仍然不能取得報酬，其風險由承攬人承擔，但是由于物業(yè)管理服務本身的無形性和長期性，業(yè)主支付物業(yè)管理企業(yè)的報酬并不以完成工作成果為限。（ 3）在承攬合同中，定做人在承攬人完成工作之前，可以隨時解除合同。而在物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理企業(yè)不能隨時解除合同，業(yè)主經過業(yè)主大會的決議，可以通過解聘的方式解除合同，但是必須嚴格按照規(guī)定的程序執(zhí)行。 [5] 付雙認為，物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別的在于：（ 1）委托合同是以為他人處理事為目的的合同。受委托人應當按照委托人的指示處理委托事務，需要 變更委托人指示的，應當經委托人同意。物業(yè)管理則是獨立自主的開展物業(yè)管理服務，物業(yè)管理不可能按照業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的指示進行，他們只有監(jiān)督權，而沒有指示權。（ 2）在委托合同中可以隨時終止委托合同，而物業(yè)管理合同一旦訂立，雙方當事人便不能隨時終止合同。（ 3）委托合同是不要式合同，而根據(jù)物業(yè)管理合同特點部分分析，物業(yè)管理合同是要式合同。 [6] 三、物業(yè)管理合同的主體 物業(yè)管理合同的主體問題是一個復雜的問題，因為，物業(yè)管理合同的訂立中涉及業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)多方主體，而在簽訂物業(yè)管理合同 時，哪方主體成為物業(yè)管理合同的當事人成為理論界探討的重要問題。 （一）物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是提供物業(yè)服務的法人。對于物業(yè)管理企業(yè)的資格問題學者表述不一，各地的做法也不盡一致。主要的分歧在于我國物業(yè)管理活動的企業(yè)是否實際具有獨立的法人資格問題上，主要分為兩種觀點。 1． 法人資格說 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)具有獨立的法人資格。物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的委托，以有償服務的方式，為物業(yè)管理區(qū)域內的公共事物提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務，所以應當獨立承擔法律責任的能力。 [7] 2．法人資 格否定說 我國從事物業(yè)管理活動的企業(yè)通常不具有獨立的法人資格。我國許多物業(yè)管理企業(yè)大多是從房管機關脫胎而來，或是由房地產開發(fā)商直接組成，有些甚至是房地產開發(fā)商的附屬物。這類物業(yè)管理者天然具有政企不分、建管不分、產權不清的弊病，是否具有法人資格難以認證。 [8] （二）業(yè)主 《條例》第 6條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。由此可以看出業(yè)主的界定以所有權的有無作為標準。 對此定義，理論界的觀點不一，主要分歧在于對業(yè)主概念的使用上。 高飛認為，物業(yè)的使用權人、承租人等非所有權人均不是物業(yè)管理法律關系的主體 ，不能成為物業(yè)管理合同的當事人。無論是承租人直接與業(yè)主聯(lián)系，簽訂契約，租賃使用物業(yè)的某一部分，還是業(yè)主委托物業(yè)管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人，承租人與業(yè)主之間的關系始終是租賃關系。雖然承租人也要保證遵守業(yè)主公約，也要接受物業(yè)管理公司的管理和服務，甚至物業(yè)管理費最終也是由承租人在交付，但承租人不是物業(yè)管理的主體，他的權利義務來自業(yè)主的讓渡，由承租人與業(yè)主簽定租賃合同 4 來予以確定，其權利義務的具體內容、違約責任的承擔、合同的履行與解除、糾紛的解決等均應以雙方簽定租賃合同為準，遵循合同法的相關規(guī)定予以 確定。 [9] 劉文清認為，我國應仿照臺灣地區(qū)的“公寓大廈條例”的規(guī)定，不使用“業(yè)主”這一概念，而是采用“住戶”的概念。該“條例”第 3 條第 10 項將“住戶”界定為：公寓大廈之區(qū)分所有權人、承租人或其他經區(qū)分所有權人同意，而為專有部分之使用者。這樣，房屋的用益物權人、擔保物權人和債權人都包含在住戶的概念中。若我國也采用“住戶”的概念，就可以避免由于公房改制而帶來的單位甚至國家作為業(yè)主，將單位和個人之間的管理關系帶入到物業(yè)管理之中以及由于開發(fā)商遲辦產權過戶手續(xù)而引起的實際居住者拒交物業(yè)管理費用一系列 問題。 [10] 業(yè)主基于其擁有的建筑物區(qū)分所有權，行使對物業(yè)的管理權，成為物業(yè)管理法律關系的當然主體。但是，業(yè)主又不可能單獨參與物業(yè)管理活動，而是通過業(yè)主大會來行使管理權。所以，業(yè)主雖然是物業(yè)管理法律關系的主體，也是物業(yè)管理服務直接的需求者和真正的收益者，但卻不能單獨成為物業(yè)管理服務合同的主體（簽約者），也不能成為物業(yè)管理人。 (三 )業(yè)主大會 《條例》第 8條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益”，由于業(yè)主大會只是以會議的形
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