【文章內(nèi)容簡介】 單位簽名 驗(yàn)收人員簽名 日期： 項(xiàng)目部意見 日期： 公司意見 日期： 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 22 維修項(xiàng)目招標(biāo)、議標(biāo)管理辦法及協(xié)議簽訂 a) 維修項(xiàng)目費(fèi)用超？元以上的都必須經(jīng)過招標(biāo)、議標(biāo)后決定。 b) 招標(biāo)、議標(biāo)須經(jīng) 2 家以上維修單位報(bào)價(jià)后進(jìn)行。標(biāo)書的有效及拆標(biāo)，需項(xiàng)目經(jīng)理、維修主管及內(nèi)勤人員 3 人共同在現(xiàn)場確認(rèn)。（拆標(biāo)書） c) 服務(wù)中心在公司工程部配合下進(jìn)行實(shí)施，由 服務(wù)中心填寫好 《招標(biāo)、議標(biāo)匯總表》 ，并簽署意見后報(bào)公司工程部（ 3 人共同簽字確認(rèn)）。 d) 經(jīng)公司工程部審核好后由服務(wù)中心按授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)操作。 e) 協(xié)議簽訂必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)、議標(biāo)所定的報(bào)價(jià)費(fèi)用、工期要求、施工質(zhì)量。 f) 在協(xié)議中明確總費(fèi)用、質(zhì)量要求、維修方案、內(nèi)容、工期延誤的罰款辦法、保修期限、保證金比例、付款辦法等。 b) 服務(wù)中心做好各維修項(xiàng)目的招標(biāo)、議標(biāo)資料及維修協(xié)議的存檔保管工作。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 23 工程維修自檢表 編 號： 地點(diǎn) 報(bào)修人 發(fā)現(xiàn)時(shí)間 報(bào)修 內(nèi)容 接報(bào)人 接報(bào)時(shí)間 接單人 接單時(shí)間 檢查 情況 維修 情況 備注 第一聯(lián) 客服聯(lián) ………………………………………………………………………………………………………………… 工程維修自檢表 編號： 地點(diǎn) 報(bào)修人 發(fā)現(xiàn)時(shí)間 報(bào)修 內(nèi)容 接報(bào)人 接報(bào)時(shí)間 接單人 接單時(shí)間 檢查 情況 維修 情況 備注 第二聯(lián) 工程聯(lián) 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 24 維修人員操作流程 為了完善維修人員的操作規(guī)范，使維修人員熟練掌握維修工作的實(shí)際要領(lǐng)，確保維修工作的服務(wù)質(zhì)量，提供更好地維修服務(wù)工作 ,特制定本操作流程。 維修人員進(jìn)入業(yè)主家進(jìn)行安裝 /維修時(shí)的基本要求。 ． 2 在與業(yè)主約定維修或上門服務(wù)時(shí)電話聯(lián)系業(yè)主。維修人員來到住戶家門前，應(yīng)先按門鈴（ 3 次左右，間隔 5 秒左右），如無門鈴時(shí)可用手輕輕敲門；見到住戶時(shí)要先問好，簡潔說明事由征得住戶。 同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝 /維 修。進(jìn)入伙戶家庭，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入伙戶家庭。 自覺維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事。 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給工程部主管，請求支援解決。 接到住戶家庭安裝 /維修投訴后，應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝 /維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時(shí)間提前 5 分鐘趕到（特殊情況除外）。 安裝 /維修前，首先應(yīng)研究好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲 目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 維修時(shí)，應(yīng)盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 安裝 /維修時(shí)，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 維修結(jié)束后，應(yīng)填寫相關(guān)的維修記錄。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 25 樓宇入伙及裝修管理流程 為對業(yè)主入伙過程進(jìn)行控制，使業(yè)主在最 短的時(shí)間內(nèi)順利入伙，并確保滿足業(yè)主對房屋的裝修要求，特制定本樓宇入伙及裝修管理流程。本流程適用于公司物業(yè)管理對入伙過程及入伙前、后房屋裝修的管理。分公司負(fù)責(zé)樓宇入伙過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)工作，并負(fù)責(zé)入伙管理的具體實(shí)施，批準(zhǔn)裝修申請和質(zhì)量監(jiān)控。綜合配合好后勤保障工作。分公司通過小區(qū)物業(yè)維修管理人員做好房屋裝修有關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，并加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時(shí)勸阻制止，如勸阻無效及時(shí)報(bào)告屬地建設(shè)行政主管部門或城市管理行政執(zhí)法部門（準(zhǔn)備相關(guān)法律、法規(guī)、物價(jià)部門批文）。 入伙準(zhǔn)備 a) 服務(wù)中心應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： ，填寫《業(yè)主入伙資料清單》并歸類裝袋； 、布置、裝修； 、安排、分配； 、確定崗位分工，明確注意事項(xiàng)； 。 b）對新竣工的物業(yè)（小區(qū)住宅），如需舉辦入伙典禮儀式，由服務(wù)中心負(fù)責(zé)安排和組織，并維持現(xiàn)場秩序等。 c）入伙手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù)，為業(yè)主節(jié)省時(shí)間，保證辦理入伙手續(xù)簡潔、方便。在入伙手續(xù)辦理期間，根據(jù)需要，設(shè)立不同的工作 組，進(jìn)行針對性服務(wù)。 入伙過程的操作流程 a) 辦理入伙手續(xù)工作流程 : 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 26 1. 驗(yàn)證收件 業(yè)主將各種相關(guān)資料交分公司驗(yàn)收，分公司交房組同時(shí)解答業(yè)主提出的問題，收回的資料作為建立業(yè)主檔案的原始資料。 2. 交接驗(yàn)房 業(yè)主由相關(guān)人員陪同驗(yàn)房，辦理交接房屋手續(xù)。在驗(yàn)收過程中將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行登記，并填寫《入伙驗(yàn)房交接單》。 3. 簽署規(guī)約 由業(yè)主簽署《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》等相關(guān)文件。 4. 收費(fèi)開票 業(yè)主繳納相關(guān)費(fèi)用，財(cái)務(wù)部 /物業(yè)組開據(jù)所收費(fèi)用的發(fā)票、 收據(jù)，銀行組現(xiàn)場收取相關(guān)費(fèi)用。 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，同時(shí)填寫《鑰匙 /資料簽收單》。 裝修登記審批 a) 客服中心填寫《入伙裝修信息表》，送至物業(yè)工程。 b) 房屋需要裝修時(shí)，應(yīng)執(zhí)行最新以及地方的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主應(yīng)填寫《住宅房屋裝修申請表》向分公司申報(bào)。 c) 裝修人員憑《住宅房屋裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照及裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到分公司工程維修組辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)簽署《業(yè)主裝修承諾書》、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》、《消防治安責(zé)任書》，確定施工方案和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，借用裝修圖紙，設(shè)計(jì)說明，施工組織設(shè)計(jì)方案，安全防火管理措施等文驗(yàn)證收件 交接驗(yàn)房 收票開票 簽約 發(fā)證 發(fā)鑰匙 電話、車位申請 裝修登記審批 裝修后驗(yàn)收 入住 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 27 件，應(yīng)經(jīng)服務(wù)中心審核后， 簽發(fā)《施工許可證》、《房屋裝修開工單》，制作裝修人員出入證，并做好《裝修人員辦證登記表》、《裝修管理登記表》等的登記工作。 d) 施工人員出入施工區(qū)域應(yīng)攜帶出入證，憑證出入小區(qū)，并隨時(shí)接受公司管理人員的檢查。 e) 裝修中，非結(jié)構(gòu)性變動應(yīng)由服務(wù)中心負(fù)責(zé)查驗(yàn)、批準(zhǔn)；對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備的變動，應(yīng)向政府負(fù)責(zé)部門申請批準(zhǔn)。 f) 服務(wù)中心工程維修人員、安保人員應(yīng)加強(qiáng)對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，填寫《裝修施工檢查日志》，防止 擾民、污染或安全事故發(fā)生。 裝修后驗(yàn)收 a) 業(yè)主裝修完畢后應(yīng)通知服務(wù)中心。除按照裝修合同由業(yè)主和業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收外、還應(yīng)由服務(wù)中心按照公司《裝修管理規(guī)定》進(jìn)行驗(yàn)收，對違章情況應(yīng)限期糾正，填寫《裝修整改聯(lián)系單》。 b) 業(yè)主在施工單位進(jìn)行整改后驗(yàn)收合格，填寫《裝修驗(yàn)收表》后，方可正式啟用。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 28 裝修整改聯(lián)系單 序號： 發(fā)單單位 聯(lián)系人 整 改 內(nèi) 容 主送單位 簽收人 整 改 驗(yàn) 證 記 錄 驗(yàn)證人： 時(shí)間： 備注：所有整改內(nèi)容均頎在簽收之日起二個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)，逾期未作答復(fù)，發(fā)送單位視主送單位已同意整改內(nèi)容。 裝修驗(yàn)收表 小區(qū)： 房號 業(yè)戶姓名 施工負(fù)責(zé)人 裝修管理 人員 初驗(yàn)時(shí)間 備注 初驗(yàn)情況： 業(yè)戶簽名： 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人： 裝修管理人員： 日 期： 正式驗(yàn)收時(shí)間 備 注 正式驗(yàn)收情況： 業(yè)戶簽名： 施工隊(duì)負(fù)責(zé)人： 裝修管理人員： 日 期： 5. 運(yùn)行管理制度 目的 規(guī)范公司設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范，確保各設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 適用范圍 適用于公司設(shè)施設(shè)備的管理。 操作程序 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范 為了規(guī)范各小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理要求，使各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命，特制定本管理規(guī)定。 維修工負(fù)責(zé)本小區(qū)各類 設(shè)施設(shè)備的日常管理工作，公司工程部負(fù)責(zé)公司所有設(shè)施設(shè)備的管理、控制。 設(shè)施設(shè)備檔案的建立要求。 a) 維修工將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備建立臺帳，填寫《設(shè)施設(shè)備清單》。 b) 維修工對所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識及設(shè)備編號。 標(biāo)識的制作規(guī)范 a) 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備管理臺帳》。 b) 設(shè)備臺帳資料應(yīng)保持與設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零件及檢修情況分別在設(shè)備臺帳資料上予以及時(shí)登記。 c) 《設(shè)備管理臺帳》和設(shè) 備出廠原件（合格證、說明書、報(bào)修協(xié)議等）統(tǒng)一由維修工保管。 d) 采購的零部件和設(shè)備到達(dá)服務(wù)中心后，由維修工進(jìn)行清點(diǎn)核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 31 e) 經(jīng)驗(yàn)收符合要求的采購設(shè)備按相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進(jìn)行日常管理。 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識 a) 工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員受傷和設(shè)備損壞。 b) 設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、封存、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 標(biāo)識的方式方法 a) 設(shè)備狀態(tài)用 標(biāo)識牌進(jìn)行標(biāo)識，設(shè)備標(biāo)識的形態(tài)根據(jù)實(shí)際情況或公司的要求制作。 b) 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于標(biāo)識設(shè)備的顯眼位置。 c) 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識也應(yīng)隨改變。 設(shè)備的日常檢查保養(yǎng)與維修 a) 維修工根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用情況，進(jìn)行設(shè)備的日常運(yùn)行狀況檢查，并填寫《設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢查記錄》； 服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)設(shè)備使用情況，制訂設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，見《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》。 b) 設(shè)施設(shè)備在運(yùn)行過程中發(fā)生故障，需要維修的，服務(wù)中心負(fù)責(zé)做好與設(shè)備供應(yīng)商的聯(lián)系工作，需要發(fā)生外委維修的，應(yīng) 填報(bào)《設(shè)備外委維修申請表》，并做好《設(shè)施設(shè)備維修記錄》。 設(shè)備的停用與封存 a) 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存。 b) 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備。 c) 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。 d) 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其它形式對其狀態(tài)的損壞。 e) 維修工定期對停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持其適用性。 f) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)公司工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊 32 實(shí)施。 設(shè)備的報(bào)廢 a) 無修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。 b) 報(bào) 廢設(shè)備應(yīng)由工程管理部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、分公司經(jīng)理等。 c) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《設(shè)備報(bào)廢審批單》，經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施。 d) 需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前，應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識。 e) 報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場所，未撤離前，應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識。 f) 工程部