【文章內(nèi)容簡介】 單位簽名 驗收人員簽名 日期： 項目部意見 日期： 公司意見 日期： 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 22 維修項目招標、議標管理辦法及協(xié)議簽訂 a) 維修項目費用超？元以上的都必須經(jīng)過招標、議標后決定。 b) 招標、議標須經(jīng) 2 家以上維修單位報價后進行。標書的有效及拆標，需項目經(jīng)理、維修主管及內(nèi)勤人員 3 人共同在現(xiàn)場確認。（拆標書） c) 服務(wù)中心在公司工程部配合下進行實施，由 服務(wù)中心填寫好 《招標、議標匯總表》 ，并簽署意見后報公司工程部（ 3 人共同簽字確認）。 d) 經(jīng)公司工程部審核好后由服務(wù)中心按授權(quán)標準操作。 e) 協(xié)議簽訂必須嚴格遵照招標、議標所定的報價費用、工期要求、施工質(zhì)量。 f) 在協(xié)議中明確總費用、質(zhì)量要求、維修方案、內(nèi)容、工期延誤的罰款辦法、保修期限、保證金比例、付款辦法等。 b) 服務(wù)中心做好各維修項目的招標、議標資料及維修協(xié)議的存檔保管工作。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 23 工程維修自檢表 編 號： 地點 報修人 發(fā)現(xiàn)時間 報修 內(nèi)容 接報人 接報時間 接單人 接單時間 檢查 情況 維修 情況 備注 第一聯(lián) 客服聯(lián) ………………………………………………………………………………………………………………… 工程維修自檢表 編號： 地點 報修人 發(fā)現(xiàn)時間 報修 內(nèi)容 接報人 接報時間 接單人 接單時間 檢查 情況 維修 情況 備注 第二聯(lián) 工程聯(lián) 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 24 維修人員操作流程 為了完善維修人員的操作規(guī)范，使維修人員熟練掌握維修工作的實際要領(lǐng)，確保維修工作的服務(wù)質(zhì)量，提供更好地維修服務(wù)工作 ,特制定本操作流程。 維修人員進入業(yè)主家進行安裝 /維修時的基本要求。 ． 2 在與業(yè)主約定維修或上門服務(wù)時電話聯(lián)系業(yè)主。維修人員來到住戶家門前，應(yīng)先按門鈴（ 3 次左右，間隔 5 秒左右），如無門鈴時可用手輕輕敲門；見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶。 同意后方可進入室內(nèi)進行安裝 /維 修。進入伙戶家庭，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進入伙戶家庭。 自覺維護公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽的事。 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給工程部主管，請求支援解決。 接到住戶家庭安裝 /維修投訴后，應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)準備好安裝 /維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前 5 分鐘趕到（特殊情況除外）。 安裝 /維修前，首先應(yīng)研究好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲 目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。 維修時，應(yīng)盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動應(yīng)征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 安裝 /維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。 維修結(jié)束后，應(yīng)填寫相關(guān)的維修記錄。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 25 樓宇入伙及裝修管理流程 為對業(yè)主入伙過程進行控制，使業(yè)主在最 短的時間內(nèi)順利入伙，并確保滿足業(yè)主對房屋的裝修要求，特制定本樓宇入伙及裝修管理流程。本流程適用于公司物業(yè)管理對入伙過程及入伙前、后房屋裝修的管理。分公司負責(zé)樓宇入伙過程的策劃、組織和協(xié)調(diào)工作，并負責(zé)入伙管理的具體實施，批準裝修申請和質(zhì)量監(jiān)控。綜合配合好后勤保障工作。分公司通過小區(qū)物業(yè)維修管理人員做好房屋裝修有關(guān)的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，并加強巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時勸阻制止，如勸阻無效及時報告屬地建設(shè)行政主管部門或城市管理行政執(zhí)法部門（準備相關(guān)法律、法規(guī)、物價部門批文）。 入伙準備 a) 服務(wù)中心應(yīng)做好以下準備工作： ，填寫《業(yè)主入伙資料清單》并歸類裝袋； 、布置、裝修； 、安排、分配； 、確定崗位分工，明確注意事項； 。 b）對新竣工的物業(yè)（小區(qū)住宅），如需舉辦入伙典禮儀式，由服務(wù)中心負責(zé)安排和組織，并維持現(xiàn)場秩序等。 c）入伙手續(xù)的辦理應(yīng)盡量提供一條龍服務(wù)，為業(yè)主節(jié)省時間，保證辦理入伙手續(xù)簡潔、方便。在入伙手續(xù)辦理期間，根據(jù)需要，設(shè)立不同的工作 組，進行針對性服務(wù)。 入伙過程的操作流程 a) 辦理入伙手續(xù)工作流程 : 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 26 1. 驗證收件 業(yè)主將各種相關(guān)資料交分公司驗收，分公司交房組同時解答業(yè)主提出的問題，收回的資料作為建立業(yè)主檔案的原始資料。 2. 交接驗房 業(yè)主由相關(guān)人員陪同驗房，辦理交接房屋手續(xù)。在驗收過程中將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進行登記，并填寫《入伙驗房交接單》。 3. 簽署規(guī)約 由業(yè)主簽署《業(yè)主臨時管理規(guī)約》等相關(guān)文件。 4. 收費開票 業(yè)主繳納相關(guān)費用，財務(wù)部 /物業(yè)組開據(jù)所收費用的發(fā)票、 收據(jù)，銀行組現(xiàn)場收取相關(guān)費用。 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，同時填寫《鑰匙 /資料簽收單》。 裝修登記審批 a) 客服中心填寫《入伙裝修信息表》，送至物業(yè)工程。 b) 房屋需要裝修時，應(yīng)執(zhí)行最新以及地方的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主應(yīng)填寫《住宅房屋裝修申請表》向分公司申報。 c) 裝修人員憑《住宅房屋裝修申請表》、營業(yè)執(zhí)照及裝飾裝修資質(zhì)證明等有關(guān)證件到分公司工程維修組辦理相關(guān)手續(xù)，同時簽署《業(yè)主裝修承諾書》、《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》、《消防治安責(zé)任書》，確定施工方案和收費標準，借用裝修圖紙，設(shè)計說明，施工組織設(shè)計方案，安全防火管理措施等文驗證收件 交接驗房 收票開票 簽約 發(fā)證 發(fā)鑰匙 電話、車位申請 裝修登記審批 裝修后驗收 入住 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 27 件，應(yīng)經(jīng)服務(wù)中心審核后， 簽發(fā)《施工許可證》、《房屋裝修開工單》，制作裝修人員出入證，并做好《裝修人員辦證登記表》、《裝修管理登記表》等的登記工作。 d) 施工人員出入施工區(qū)域應(yīng)攜帶出入證，憑證出入小區(qū)，并隨時接受公司管理人員的檢查。 e) 裝修中，非結(jié)構(gòu)性變動應(yīng)由服務(wù)中心負責(zé)查驗、批準；對結(jié)構(gòu)性變動及專用設(shè)備的變動，應(yīng)向政府負責(zé)部門申請批準。 f) 服務(wù)中心工程維修人員、安保人員應(yīng)加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，填寫《裝修施工檢查日志》，防止 擾民、污染或安全事故發(fā)生。 裝修后驗收 a) 業(yè)主裝修完畢后應(yīng)通知服務(wù)中心。除按照裝修合同由業(yè)主和業(yè)主進行驗收外、還應(yīng)由服務(wù)中心按照公司《裝修管理規(guī)定》進行驗收，對違章情況應(yīng)限期糾正，填寫《裝修整改聯(lián)系單》。 b) 業(yè)主在施工單位進行整改后驗收合格，填寫《裝修驗收表》后，方可正式啟用。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 28 裝修整改聯(lián)系單 序號： 發(fā)單單位 聯(lián)系人 整 改 內(nèi) 容 主送單位 簽收人 整 改 驗 證 記 錄 驗證人： 時間： 備注：所有整改內(nèi)容均頎在簽收之日起二個工作日內(nèi)給予答復(fù)，逾期未作答復(fù)，發(fā)送單位視主送單位已同意整改內(nèi)容。 裝修驗收表 小區(qū)： 房號 業(yè)戶姓名 施工負責(zé)人 裝修管理 人員 初驗時間 備注 初驗情況： 業(yè)戶簽名： 施工隊負責(zé)人： 裝修管理人員： 日 期： 正式驗收時間 備 注 正式驗收情況： 業(yè)戶簽名： 施工隊負責(zé)人： 裝修管理人員： 日 期： 5. 運行管理制度 目的 規(guī)范公司設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范，確保各設(shè)施設(shè)備正常運行。 適用范圍 適用于公司設(shè)施設(shè)備的管理。 操作程序 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范 為了規(guī)范各小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理要求，使各類設(shè)施設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，延長設(shè)施設(shè)備使用壽命，特制定本管理規(guī)定。 維修工負責(zé)本小區(qū)各類 設(shè)施設(shè)備的日常管理工作，公司工程部負責(zé)公司所有設(shè)施設(shè)備的管理、控制。 設(shè)施設(shè)備檔案的建立要求。 a) 維修工將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備建立臺帳，填寫《設(shè)施設(shè)備清單》。 b) 維修工對所有設(shè)施設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號。 標識的制作規(guī)范 a) 所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備管理臺帳》。 b) 設(shè)備臺帳資料應(yīng)保持與設(shè)備運行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用、調(diào)遷、報廢和更換零件及檢修情況分別在設(shè)備臺帳資料上予以及時登記。 c) 《設(shè)備管理臺帳》和設(shè) 備出廠原件（合格證、說明書、報修協(xié)議等）統(tǒng)一由維修工保管。 d) 采購的零部件和設(shè)備到達服務(wù)中心后，由維修工進行清點核對，接收相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 31 e) 經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按相關(guān)規(guī)定納入臺帳，建立卡片等進行日常管理。 設(shè)備狀態(tài)標識 a) 工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員受傷和設(shè)備損壞。 b) 設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、封存、檢修及嚴禁合閘等。 標識的方式方法 a) 設(shè)備狀態(tài)用 標識牌進行標識，設(shè)備標識的形態(tài)根據(jù)實際情況或公司的要求制作。 b) 設(shè)備狀態(tài)標識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時懸掛于標識設(shè)備的顯眼位置。 c) 設(shè)備狀態(tài)改變，標識也應(yīng)隨改變。 設(shè)備的日常檢查保養(yǎng)與維修 a) 維修工根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用情況，進行設(shè)備的日常運行狀況檢查，并填寫《設(shè)備運行保養(yǎng)檢查記錄》； 服務(wù)中心應(yīng)根據(jù)設(shè)備使用情況，制訂設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃，見《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃表》。 b) 設(shè)施設(shè)備在運行過程中發(fā)生故障，需要維修的，服務(wù)中心負責(zé)做好與設(shè)備供應(yīng)商的聯(lián)系工作，需要發(fā)生外委維修的，應(yīng) 填報《設(shè)備外委維修申請表》，并做好《設(shè)施設(shè)備維修記錄》。 設(shè)備的停用與封存 a) 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存。 b) 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備。 c) 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。 d) 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其它形式對其狀態(tài)的損壞。 e) 維修工定期對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。 f) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)公司工程部經(jīng)理批準后嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標準化手冊 32 實施。 設(shè)備的報廢 a) 無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢。 b) 報 廢設(shè)備應(yīng)由工程管理部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、分公司經(jīng)理等。 c) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《設(shè)備報廢審批單》，經(jīng)公司批準后實施。 d) 需報廢設(shè)備在未獲報廢批準、實施前，應(yīng)懸掛“待報廢”標識。 e) 報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前，應(yīng)懸掛“報廢”標識。 f) 工程部