【文章內(nèi)容簡介】 理程序和時限要求 2）公文處理辦法 3）管理員工考核標準 4） 文明禮貌用語及各專業(yè)服務語言流程規(guī)范 質(zhì)量記錄、表格： 1）員工花名冊 2）試用員工登記表 3）聘任（錄用）員工登記表 4）員工調(diào)動（換崗）通知書 5）離職手續(xù) 6）辭退通知書 7）固定資產(chǎn)登記表 二、物業(yè)部管理工作 組織機構(gòu)、人員職責： 1）物業(yè)管理部主管職責 2）物業(yè)管理部管理人員職責 3）接待人員工作職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）檢查規(guī)定 2）不合格服務處理跟蹤驗證規(guī)定 3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定 4）物業(yè)管理部內(nèi)部培訓規(guī)定 5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定 工作程序、標準、規(guī)范： 1）公共設施維修養(yǎng)護項目審批程序 2）公共設施配套完善項目申報程序 3）物業(yè)管理部投訴處理程序 質(zhì)量記錄、表格： 1）擬接物業(yè)考察表 2）物業(yè)統(tǒng)計表 3）來文清單 4）公共設施維修養(yǎng)護審批記錄 5）公共設施配套完善項目申報記錄 6）業(yè)戶滿意率統(tǒng)計表 7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計表 8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計表 9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單 10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)戶）意見征詢匯總統(tǒng)計表 三、物業(yè)管理財務、資金的管理 組織機構(gòu)、人員職責： 1）財務管理組織機構(gòu)示意圖 2）財務部門職責 3）會計人員崗位職責 4）出納 人員崗位職責 5）收款員崗位職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司內(nèi)部財務管理制度 工作程序、規(guī)范： 1）房屋維修基金使用辦法 質(zhì)量記錄、表格： 1）房屋維修基金申請表 2）季度房屋維修基金收支情況公布表 3）房屋維修清單 四、設施設備管理 組織機構(gòu)、人員職責： 1）機電安裝維修工程部組織機構(gòu)圖 2）機電安裝維修工程部主管職責 3）各工種人員職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）總值班管理規(guī)定 2）配電房管理規(guī)定 3）水泵房管理規(guī)定 4）發(fā)電機房管理規(guī)定 5）電氣維修管理規(guī)定 6）供水管理規(guī)定 7）設備 分類代碼 8）設備編號規(guī)定 9）機電安裝維修工程部周檢規(guī)定 工作程序（含操作程序、規(guī)范）： 1）機電安裝維修工程部動作程序 2）柴油發(fā)電機操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術(shù)性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風機的保養(yǎng) 7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 8）對講、防盜報警系統(tǒng) 9）空調(diào)設備的保養(yǎng) 10）火災報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 11）自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 12）防火卷簾門的保養(yǎng) 13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 14）滅火器的使 用與保養(yǎng) 15）機電設備維修保養(yǎng)后的檢驗 質(zhì)量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設施設備清單 3）設備臺帳 4）設備標識卡 5）設備保養(yǎng)計劃表 6）設備（機具）外委維修申請表 7）設備維修記錄 8）設備事故報告單 9）水泵 電機半年保養(yǎng)記錄 10）風機半年保養(yǎng)記錄 11）值班記錄 12）配電房、水泵房巡查記錄 13）干式變壓器保養(yǎng)記錄 14）發(fā)電機運行記錄 15）發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄 16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 17）配電柜檢修工作票 18）操作票 19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄 20）水池、水箱清洗、 消毒工作時間安排表 21）水池（箱）加藥記錄 22）水池（箱）清洗記錄 23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄 24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄 25）消防設備月保養(yǎng)記錄 26）消防設備年保養(yǎng)記錄 27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 28）對講報警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄 29）機電安裝維修工程部周檢表 五、房屋管理 組織機構(gòu)、人員職責 1）房屋管理員崗位職責 2）倉庫管理員職責 3）資料員職責 規(guī)章制度和規(guī)定 1）倉庫管理規(guī)定 2）物品驗證的規(guī)定 3）物品采購管理規(guī)定 4）鎖匙管理規(guī)定 5）裝飾裝修管理規(guī)定 6）裝修巡查規(guī)定 7）裝修驗收 規(guī)定 8）日巡視檢查工作規(guī)定 9）管理處周檢工作規(guī)定 10）房屋工作檢驗標準和辦法 11）辦公物品管理規(guī)定 12）回訪工作規(guī)定 13）業(yè)主檔案管理規(guī)定 工程程序、標準 1）物品入庫工作程序 2）物品出庫工作程序 3）接待工作程序 質(zhì)量記錄和表格 1）鎖匙發(fā)放登記表 2）鎖匙借還 /看房登記表 3）放行條 4）管理處周檢記錄表 5）辦理裝修手續(xù)登記表 6）裝修驗收表 7）出入證發(fā)放、收回登記表 8）處理違章記錄表 9）日巡視檢查記錄表 六、治安、保衛(wèi) 保安人員職責 1）保安主管職責 2）保安員紀律 3）保安員職責 4）巡邏崗位等崗位職責 5）保安員職業(yè)道德規(guī)范 規(guī)章制度、規(guī)定 1）保安員交接班制度 2）保安員儀容儀表規(guī)定 3）保安員培訓規(guī)定 4）保安員領用物品管理規(guī)定 5）保安員處理問題或緊急事件的原則和方法 6）保安員巡邏簽到規(guī)定 工作程序、標準、規(guī)范 1）巡邏崗等崗位保安工作規(guī)范 2）常見的幾種可疑情況及處理措施 3）緊急集合方案 4）保安應急計劃和措施 5）保安工作時限的規(guī)定 6）保安員訓練考核標準 7）保安服務過程的檢驗 8）公里數(shù)工作檢驗標準 質(zhì)量記錄和表格 1）保安員交接班記錄 表 2）月崗位安排表 3）來訪登記表 4）小區(qū)治安巡邏登記表 5）保安工作班檢表 6）保安巡邏簽到表 7）保安訓練考核表 8）治安事件登記表 七、小區(qū)清潔 規(guī)章制度、規(guī)定 1）清潔主管職責 2）清潔員職責 3）清潔員紀律 4）清潔員日工作程序 5）清潔員工作應急措施 6）房屋樓道清潔規(guī)定 7）公共場地清潔規(guī)定 8）綠地的清潔規(guī)定 9）會所的清潔規(guī)定 10）地下停車場的清潔規(guī)定 11）垃圾清運和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定 12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定 13）清潔工作檢驗標準和辦法 質(zhì)量記錄和表格 1）小區(qū)清 潔設備、設施清單 2）小區(qū)室外清潔日檢表 3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表 4）清潔員崗位安排表 八、園林綠化 規(guī)章制度、規(guī)定 1）綠化主管職責 2）綠化員職責 3）綠化員紀律 工作程序、標準、規(guī)范 1）花卉栽培管理規(guī)定 2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定 3）中耕除草管理規(guī)定 4）草坪的施工與養(yǎng)護 5）施肥應注意事項及管理規(guī)定 6）綠化藥品的保管和使用管理規(guī)定 7）綠化工作檢驗標準和辦法 質(zhì)量記錄和表格 1）綠化清單 2）綠化工作日檢表 3）綠化員崗位安排表 九、車輛管理 組織機構(gòu)、人員職責 1）車 輛管理組織機構(gòu)圖 2）車輛管理負責人職責 3）車輛管理員職責 4）道口崗崗位職責 5）車庫（場）崗位職責 規(guī)章制度及規(guī)定 1）車輛管理負責人職責 2）車輛管理員職責 3）地下停車場崗位職責 4）車輛管理員交接制度 5）車輛管理員培訓制度 6）車輛管理員職業(yè)道德規(guī)范 7）小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定 8）摩托車、自行車保管規(guī)定 9）值班室（崗亭）管理規(guī)定 10）對講機使用管理規(guī)定 11）車輛管理員儀容儀表規(guī)定 工作程序、標準、規(guī)范 1）出入口崗工作規(guī)程 2）車庫（場）崗工作規(guī)程 3）車輛被盜、被損壞的 處理 4）車輛管理檢驗標準和方法 5）車輛管理員日考核檢驗標準 質(zhì)量記錄、表格 1）停車場（庫）固定車位登記表 2）車輛管理設備、設施清單 3）車輛管理工作日檢表 4）機動車輛進入登記表 5）保管站自行車出入登記表 6）交接班記錄 7）月卡收費登記表 十、維修、養(yǎng)護 職責、規(guī)定： 1）維修工崗位職責 2）房屋公共設施的維修方法 3）室外公用設施的維修方法 4）室內(nèi)維修方法 5）電表箱保養(yǎng)規(guī)定 6）汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 7）室內(nèi)維修管理規(guī)定 8）公共設施設備損壞情況的發(fā)現(xiàn)與處理方法 9）維修過程的檢驗 10）小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定 工作程序、標準規(guī)范： 1）房屋公共設施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準 2）室內(nèi)維修服務標準 3）室內(nèi)維修服務收費標準 4）定期檢查項目一覽表 5）定期保養(yǎng)項目一覽表 質(zhì)量記錄、表格： 1）故障報告單 2）維修登記表 3）定期檢查記錄表 4）公共設施保養(yǎng)計劃表 5）公共設施維修、保養(yǎng)記錄 6）汽車道閘月保養(yǎng)記錄 7）電表箱保養(yǎng)記錄 8）更換水表記錄 9）更換電表記錄 十一、消防、安全 組織機構(gòu)、安全 1）安全組織機構(gòu)圖 2）安全領導小組職責 3）消防責任人職責 4）消防兼職 干部職責 5）安全員職責 6）小區(qū)義務消防隊長職責 7）各消防隊員職責 8）消防中心值班員崗位職責 各級人員在撲火救災中的主要職責 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）消防管理規(guī)定 2）防火安全“三級”檢查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定 工程程序、標準： 1）消防滅火流程 2）小區(qū)滅火應急規(guī)程 3）撥打“ 119”電話報警程序 4）消防水槍、水帶操作規(guī)范 5）電氣線路防火安全規(guī)范 6）消防栓使用規(guī)范 7）手提滅火器使用規(guī)范 8）管理處消防器材配置規(guī)定 9）關(guān)于制定滅火應急方案預案和進 行演練的規(guī)定 10）關(guān)于消防安全組織情況表 質(zhì)量記錄、表格： 1）消防中心值班記錄 2）消防器材檢查表 十二、物業(yè)接管、入住 制度、規(guī)定和工作程序 1）接管驗收前的準備工作 2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序 3）小區(qū)接管驗收程序 4）公共設施接管驗收標準及檢驗辦法 5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 6）業(yè)主入住前的籌備工作 7）業(yè)主入住程序 8）房屋保修工作程序 質(zhì)量記錄、表格 1）房屋接管驗收表 2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 3）公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 4）樓宇接管資料移交清單 5）業(yè)主入住登記表 6）業(yè)主家庭情況登記表 7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 五、日常的管理與服務 日常物業(yè)管理階段是管理處實施設施設備管理與業(yè)戶服務功能的重要階段，針對 [盛和園 ]的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、常規(guī)管理運作階段三個部分組成。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度就設施設備日后維護保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出 一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎。 入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓 [盛和園 ]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負責。實行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與處罰相結(jié)合的管理方式，對業(yè)戶裝修實施嚴密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確?！肮芾頍o盲點，治安無事件”。 一、前期介入階段的 管理 （一）介入、合理規(guī)劃 針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結(jié)合 [盛和園 ]的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對 [盛和園 ]的物業(yè)管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。 （二）做好驗收接管工作 在管理公司對 [盛和園 ]充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應的處理方案，