【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 境有增值潛力周邊公共設(shè)施配套開(kāi)發(fā)商信譽(yù)/品 牌人文環(huán)境交房標(biāo)準(zhǔn)建筑風(fēng)格宣傳力度細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者有極強(qiáng)的價(jià)格敏感度；“房?jī)r(jià)”分為：總價(jià)與單價(jià)，總價(jià)是整體經(jīng)濟(jì)承受能力，單價(jià)是 “品質(zhì)”和“地段”的性?xún)r(jià)比。 “地段”，消費(fèi)者首先篩選居住的大區(qū)域和片區(qū)的傾向。重慶消費(fèi)者目前有極強(qiáng)的“遷居不遷區(qū)”的情節(jié)，并且“地段”是一個(gè)綜合考察指標(biāo)。購(gòu)房者對(duì)于地段的要求，是隨著交通成本的上 漲（時(shí)間、精力、經(jīng)濟(jì)）而提出的，很明顯，位于交通要道，生活方便的房產(chǎn)無(wú)論是售價(jià)和銷(xiāo)售效果都要比其他房產(chǎn)突出很多。 第一：房?jī)r(jià) 第二：地段 第三： 戶(hù)型 “功能性、私密性、舒適性和居住人口規(guī)?！钡囊?，使?jié)撛谫?gòu)房群體更加關(guān)注戶(hù)型的合理化。因此，在規(guī)劃中應(yīng)關(guān)注消費(fèi)者的文化背景、生活習(xí)慣的需求，還要考慮一定的靈活性和超前性。 “一次置業(yè)”群體，重視樓盤(pán)“物業(yè)管理”、“設(shè)施配套”和“付款方式”； “多次置業(yè)”群體，更關(guān)注項(xiàng)目的“設(shè)施配套”、“周邊環(huán)境配套”和“增值潛力”。 第一次置業(yè)自己居住 第二次置業(yè)及以上改善居住 房?jī)r(jià) % 房?jī)r(jià) % 地理位置 % 戶(hù)型 % 戶(hù)型 % 地理位置 % 工程質(zhì)量 % 面積 % 面積 % 工程質(zhì)量 % 交通方便 % 交通方便 % 物業(yè)管理 % 設(shè)施配套 % 設(shè)施配套 % 周邊環(huán)境配套 % 付款方式 % 有增值潛力 % 周邊環(huán)境配套 % 開(kāi)發(fā)商信譽(yù) /品牌 % 有增值潛力 % 物業(yè)管理 % 開(kāi)發(fā)商信譽(yù) /品牌 % 付款方式 % 各種合法手續(xù) /證件 % 各種合法手續(xù) /證件 % 優(yōu)惠條件 % 優(yōu)惠條件 % 交房標(biāo)準(zhǔn) % 交房標(biāo)準(zhǔn) *2． 2軟性指標(biāo) 定性研究分析 定量研究顯示，潛在購(gòu)房群體 在購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)品時(shí)候，第一層次考慮的是“房子”的硬性指標(biāo)，而對(duì)于第二層次各軟性指標(biāo)的重視程度，不同職業(yè)階段的購(gòu)房群體有較大的不同。分析見(jiàn)后： “對(duì)于物業(yè)管理和服務(wù)功能的強(qiáng)化也是目前購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題”； “現(xiàn)在物業(yè)管理，缺乏人性化的東西，希望提供親情服務(wù)，物業(yè)管理人與業(yè)主不是被管理和管理者的關(guān)系，而是朋友和鄰居；而現(xiàn)在物管人員呆在那里不動(dòng)，很傻，業(yè)主不知道他們做了些什么工作，對(duì)業(yè)主有哪些好處和幫助”； “目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化水平比有限，應(yīng)加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn)，最好為轉(zhuǎn)業(yè)軍人為物業(yè)管理人員，他們的素質(zhì)較高， 有一定的急救知識(shí)”； “物業(yè)管理，現(xiàn)在普遍做的不好的是后續(xù)服務(wù)，希望 24 小時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)”； 業(yè)主關(guān)注所購(gòu)房產(chǎn)能夠帶給居住者一個(gè)什么樣的生活質(zhì)量和狀態(tài)，所以開(kāi)發(fā)商在加強(qiáng)產(chǎn)品本身功能時(shí)，還更應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)附屬的軟性服務(wù)功能，才能真正符合潛在購(gòu)房群體所期望的理想住宅產(chǎn)品。 物業(yè)管理 配 套 *3．房地產(chǎn)信息有效溝通渠道 *3． 1定性研究分析 生活配套設(shè)施完善程度的追求，已經(jīng)體現(xiàn)出這群購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的苛求已經(jīng)大大走出了所購(gòu)產(chǎn)品（房屋物業(yè)）、走向了小區(qū)甚者外部社區(qū)的環(huán)境。不僅對(duì)住宅房間內(nèi)的設(shè)計(jì)和功能配套毫不放松要求，對(duì)于外部的小區(qū)和社區(qū)環(huán)境，社會(huì)交往、 社區(qū)的休閑娛樂(lè)和 運(yùn)動(dòng)健康 的設(shè)施提出了新的要求，更體現(xiàn)了這群高素質(zhì)購(gòu)房者所追求的不僅僅是換一個(gè)更大的房間、更便利的位置，而是追求一種更舒適、更人本的生活方式。 隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)， 已 出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。 景觀設(shè)計(jì)要與建筑風(fēng)格吻合。景觀雖然是人造的，但一定要自然，不是簡(jiǎn)單的噴泉和假山，而應(yīng)該形成“生態(tài)環(huán)境”的設(shè)計(jì)?！八焙苤匾蛄魉?，給業(yè)主安靜的感覺(jué)。 “我們把錢(qián)交了，就不希望發(fā)生糾紛 ”； “隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)就不存在法律上的問(wèn)題 ”； 有品牌的 開(kāi)發(fā)商 就有信譽(yù)和實(shí)力是眾多住 房消費(fèi)者的共識(shí)， 打造 一個(gè)優(yōu)良的品牌，不僅能增加消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心，而且還能給消費(fèi)者一種成就感和地位感，給予其參與社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的勇氣和力量，所以對(duì)品牌的追求已成為他們選擇住房的重要因素。 對(duì)產(chǎn)品品牌的認(rèn)同可以延伸至對(duì)產(chǎn)品使用者的認(rèn)同，對(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)購(gòu)房知識(shí)的彌補(bǔ)，后續(xù)居住生活的無(wú)顧慮和麻煩，就意味著二次置業(yè)的購(gòu)房者已經(jīng)逐步注重所購(gòu)房產(chǎn)能夠帶來(lái)的產(chǎn)品使用功能以外的“貼牌”效應(yīng)。 “一看 ”：比較 “報(bào)紙 ”和 “電視 ”上的房地產(chǎn)信息 ,初步篩選； “二詢(xún) ”：向朋友和生活中經(jīng)常接觸信賴(lài)的人打聽(tīng)； “三探 ”：到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探測(cè)虛實(shí)；打銷(xiāo)售熱線電話(huà)，詢(xún)問(wèn)細(xì)節(jié)：如交房時(shí)間、有哪些戶(hù)型、土地使用年限等； “四等 ”：與開(kāi)發(fā)商談判，等待最佳的下定時(shí)機(jī)； “五成 ”：訂下自己喜歡的房子。 消費(fèi)者的“買(mǎi)房經(jīng)” ?“最終決定下單到成交周期集中在半年 ”，銷(xiāo)售部應(yīng)該在有效周期，追蹤到訪者； 開(kāi)發(fā)商品牌 *4． 2定量研究分析 （樣本： 280個(gè)） ? 不同職業(yè)背景的購(gòu)房群體 %%%%%%%%%%%% % % %報(bào)紙親友介紹電視現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)廣告牌售樓書(shū)開(kāi)發(fā)商或代理商宣傳品車(chē)身戶(hù)外廣告牌互聯(lián)網(wǎng)9一 類(lèi) 二 類(lèi) 一類(lèi) “口碑宣傳”已經(jīng)成為潛在購(gòu)房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道，為保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流，對(duì)“成交客戶(hù)”老業(yè)主給予多種營(yíng)銷(xiāo)方式，爭(zhēng)取連動(dòng)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高重視程度 ,這也是品牌效應(yīng)的產(chǎn)物。 其次傳統(tǒng)的“報(bào)紙“仍然是達(dá)成房地產(chǎn)信息有效溝通 的一類(lèi)強(qiáng)勢(shì)媒體， “買(mǎi)家 ”對(duì)樓盤(pán)廣告和信息不會(huì)排斥，有效的房地產(chǎn)廣告對(duì)推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售非常重要，其中60%購(gòu)房群關(guān)注報(bào)紙“房地產(chǎn)專(zhuān)版”。 “房交會(huì)”減少了潛在購(gòu)房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤(pán)優(yōu)劣和新的信息，以及優(yōu)惠活動(dòng)，使的重慶有了“春”、“夏”、“秋”三季的綜合房交會(huì)，是開(kāi)發(fā)商展示實(shí)力，與消費(fèi)者直接對(duì)話(huà)的良好的平臺(tái)。 “電視”逐漸受到潛在購(gòu)房群體的重視，聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)的刺激，使“房子”專(zhuān)題節(jié)目受到消費(fèi)者的喜 歡。 “樣板房”，對(duì)于買(mǎi)期房的消費(fèi)者有一個(gè)直觀的參考，最好樣板房安置在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，非常關(guān)鍵。 二類(lèi) “專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 /醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”。 “私營(yíng)業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員” 還比較重視“電視”媒體。 （單位： %） *5．有效的 報(bào)紙媒體（定量研究分析） （樣本： 280個(gè)） 有效渠道 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 教師 私營(yíng)業(yè)主 管理人員 一般職員 親友介紹 報(bào)紙 63 房交會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房 電視 40 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌 18 互聯(lián)網(wǎng) 6 促銷(xiāo)活動(dòng) 戶(hù)外廣告牌 公益活動(dòng) 6 郵寄，發(fā)送的宣傳品 3 2 車(chē)身 %%%%%%%0% 20% 40%重慶晚報(bào)重慶晨報(bào)重慶商報(bào)渝州服務(wù)導(dǎo)報(bào)經(jīng)濟(jì)報(bào)青年報(bào)重慶日?qǐng)?bào)共同 主流報(bào)紙媒體 輔助報(bào)紙媒體