某項(xiàng)目公寓操作模式報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-10 23:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 散售＋包租即在與經(jīng)營(yíng)管理公司達(dá)成明確意向后，將本項(xiàng)目散售給投資客，并與投資客通過(guò)協(xié)議約定：投資客購(gòu)買(mǎi)后必須交出經(jīng)營(yíng)權(quán)，由專業(yè)酒店式公寓管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)；在若干年內(nèi)，投資客可以獲得承諾的投資回報(bào)。散售＋包租模式的優(yōu)點(diǎn)：1) 既可以滿足經(jīng)營(yíng)管理公司面對(duì)一個(gè)委托人的要求，又可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利目標(biāo)。2) 小業(yè)主即投資客通過(guò)包租的模式將在若干年內(nèi)獲得幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的高額回報(bào)，這將非常有利于本項(xiàng)目公寓的銷售。散售＋包租模式的缺點(diǎn)：1) 在承諾回報(bào)的若干年內(nèi)，公司將承擔(dān)因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況出現(xiàn)變化或者公寓出租經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致虧損的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的走勢(shì)做出正確的判斷，并對(duì)經(jīng)營(yíng)管理公司的品牌和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。我部認(rèn)為，AAA全球首位的品牌和40多年的經(jīng)驗(yàn)足以使我們對(duì)其的經(jīng)營(yíng)能力和客戶資源有充分的信心。2) 小業(yè)主即投資客作為產(chǎn)權(quán)所有者，對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的公寓有支配權(quán)，要使本模式順利實(shí)施，必須對(duì)小業(yè)主即投資客的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確、全面的約定。3) 為增強(qiáng)小業(yè)主即投資客的信心，有必要在銷售時(shí)輔助以擔(dān)保的形式，這將增加公司的成本。目前擔(dān)保形式在上海一些售后包租項(xiàng)目如世福匯也被采用。4) 2001年頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！币虼吮句N售模式存在著政策風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過(guò)在預(yù)售時(shí)由公司成立的資產(chǎn)管理公司與投資客簽訂包租協(xié)議的辦法規(guī)避。整售＋包租我部在參加12月20日舉行的首都房地產(chǎn)沙龍時(shí)了解到北京國(guó)際信托投資有限公司可采取通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃整購(gòu)的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，目前其在天津已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)帶租約的商業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與歐尚簽訂了20年＋20年的租賃協(xié)議。據(jù)了解，信托公司通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃進(jìn)行整購(gòu)有兩種操作方式，一是真實(shí)交易，即信托公司購(gòu)買(mǎi)后開(kāi)發(fā)商不用承諾在一定期限后回購(gòu)；一是不真實(shí)交易，即開(kāi)發(fā)商與信托公司在簽訂購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)約定，在信托公司購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目一定期限后，開(kāi)發(fā)商承諾以一定的價(jià)格回購(gòu)。我部認(rèn)為，本項(xiàng)目公寓可采取包租＋整售的銷售模式，將其帶著與酒店式公寓管理集團(tuán)的管理合約向信托公司整售，可以承諾在一定年限后回購(gòu)。與散售＋包租的模式相比，包租＋整售的模式可以避免銷售風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)提前結(jié)利；而且在這種方式下，是信托公司而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向投資者承諾回報(bào)，這在一定程度上也降低了政策風(fēng)險(xiǎn)。該模式的具體操作方式見(jiàn)下文“關(guān)于銷售模式的建議”部分。（三）建議關(guān)于引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司的建議基于以上分析，我部認(rèn)為，無(wú)論是否整售，本項(xiàng)目公寓均應(yīng)引進(jìn)國(guó)際知名品牌的公寓／酒店經(jīng)營(yíng)管理公司。對(duì)于目前三家經(jīng)營(yíng)管理公司的選擇，我部建議：（1）AAA第一，AAA作為全球之首的公寓管理集團(tuán)，相對(duì)于其它管理公司有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。比如，據(jù)目前掌握的情況，與BBB相比，AAA的客戶資源相對(duì)更加高端和穩(wěn)定，所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的平均入住率相對(duì)更高（AAA的平均入住率在80%95%之間，北京BBB公寓的平均入住率為70%），這將非常有利于投資機(jī)構(gòu)或信托公司做出整購(gòu)本項(xiàng)目的決策。第二，AAA暫擬在本項(xiàng)目公寓引入AAA Corporate Housing或AAA Apartments這兩個(gè)高端品牌，這符合本項(xiàng)目的整體定位。因此對(duì)其的引入，既可使本項(xiàng)目因擁有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升項(xiàng)目品質(zhì)、強(qiáng)化賣點(diǎn)、樹(shù)立品牌，也可以使公司接觸到國(guó)際最先進(jìn)的公寓經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)而長(zhǎng)期受益。第三，在前期接觸中，AAA的合作態(tài)度比較積極，對(duì)本項(xiàng)目公寓的意向明確正式和明確，對(duì)我部提出的配合要求反饋較快，提供的資料也比較規(guī)范和齊全，因此我部認(rèn)為引入其的可能性相對(duì)較大，速度也可能相對(duì)更快。第四，盡早引入AAA，可使產(chǎn)品設(shè)計(jì)盡快得到指導(dǎo)，從而節(jié)省設(shè)計(jì)的時(shí)間。因此，除非與BBB能夠在短期內(nèi)達(dá)成明確的整購(gòu)意向，否則AAA應(yīng)是本項(xiàng)目公寓引入的首選。（2）CCCCCC也是全球最大的酒店管理集團(tuán)之一，同時(shí)其在項(xiàng)目的品牌將與本項(xiàng)目可能使用的品牌互為補(bǔ)充；通過(guò)前期接觸，我部認(rèn)為其合作態(tài)度也比較積極；但是，CCC可能在本項(xiàng)目公寓使用的品牌是其最低端的品牌，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)型酒店，在盈利上可能會(huì)弱于AAA，在定位上與本項(xiàng)目整體定位也有一定的沖突；此外，其要求散售不能超過(guò)的條件使得散售＋包租的模式難以實(shí)施。因此，建議將CCC作為備選。（3）BBB如果整售意向能夠達(dá)成，BBB無(wú)疑是首選；如果整售意向達(dá)成的可能性較小，可尋求委托其經(jīng)營(yíng)管理，也建議作為備選。關(guān)于銷售模式的建議整售模式
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