房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)項(xiàng)目貸款1500萬元的調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-02 09:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，在市區(qū)內(nèi)房屋銷售價(jià)格比2007年平均下跌約20～30％左右，即平均每平方米下跌約1500～3000元左右。目前該項(xiàng)目周邊同類樓盤的銷售價(jià)格為均價(jià)6500～7000元/m2，結(jié)合該項(xiàng)目的特點(diǎn)和周邊同類樓盤情況，XXX公司初步計(jì)劃以均價(jià)6500元/平方米進(jìn)行銷售，該樓盤定價(jià)有一定市場(chǎng)依據(jù)，定位較為合理。我社在項(xiàng)目測(cè)算時(shí)保守考慮項(xiàng)目銷售價(jià)格將定為6500元/m2。銷售計(jì)劃按照XXX公司工程進(jìn)度預(yù)測(cè)，到2009年11月，主體工程量可達(dá)到預(yù)售條件，預(yù)計(jì)在2009年12月可開盤銷售，總銷售面積為18087平方米，預(yù)計(jì)銷售收入11750萬元。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、施工進(jìn)度和產(chǎn)品等特點(diǎn)，初步確定進(jìn)行一次性銷售。根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)商品房銷售情況：①第一階段：（2010年1月～2010年3月），可銷售約10％，18087m210％6500元/m2＝1175萬元；②第二階段（2010年4月～2010年7月），可銷售約30％，18087m230％6500元/m2＝3525萬元；③第三階段（2010年8月～2010年11月），可銷售約40％，18087m240％6500元/m2＝4700萬元；④第四階段（2010年12月～2011年3月），可銷售約10％，18087m210％6500元/m2＝1175萬元。根據(jù)以上預(yù)測(cè)，截止2011年3月，可銷售整個(gè)項(xiàng)目的90％，銷售收入約10580萬元。具體見下表： 時(shí)間內(nèi)容2008年2009年2010年2011年121234567891011121234512923籌建期前期準(zhǔn)備階段建設(shè)期地下室完工主體工程70％主體完工輔助工程施工至完成銷售期銷售及交付期（八）項(xiàng)目收益分析銷售利潤(rùn)分析根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境、市場(chǎng)狀況、價(jià)格水平等初步擬定的市場(chǎng)平均價(jià)水平銷售。銷售收入：住宅銷售均價(jià)按每平方米6500元計(jì)，共18087平方米,銷售收入為:18087平方米6500元/平方米=11750萬元合計(jì)銷售總收入（不考慮車位銷售收入）為：11750萬元稅前利潤(rùn)為：銷售收入成本=稅前利潤(rùn)，11750萬元5813萬元＝5937萬元稅后利潤(rùn)為：銷售收入（成本+所得稅）=稅后利潤(rùn)，11750萬元（5813萬元+1763萬元）＝4174萬元盈利能力分析按照以上銷售利潤(rùn)分析，項(xiàng)目投資回報(bào)率為：稅后利潤(rùn)/成本＝％，屬于回報(bào)優(yōu)良，盈利能力較強(qiáng)。（九）不確定性分析項(xiàng)目盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=投資總成本/（銷售收入稅金）=%%，%的銷售率可保本，說明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目敏感性分析假定項(xiàng)目所需材料價(jià)格上升，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高，使得建安、配套費(fèi)用增加，投資成本上升10%，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、銷售因素使單位售價(jià)下降10%，分別計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)的變化。A、變動(dòng)成本上升10%固定成本（土地及補(bǔ)償費(fèi)用）+變動(dòng)成本（總投資土地及補(bǔ)償費(fèi)用）= 6150萬元（變動(dòng)成本上升10%后的總成本）則公司利潤(rùn)為：銷售收入 6150萬元（變動(dòng)成本上升10%后的總成本）= 5600萬元B、單位售價(jià)下降10%銷售收入（下降10%后的銷售收入）為：銷售收入（下降10%前的銷售收入）90%= 10575萬元?jiǎng)t公司利潤(rùn)為：銷售收入（下降10%后的銷售收入） 6150萬元（變動(dòng)成本上升10%前的總成本）=4425萬元經(jīng)計(jì)算，測(cè)算變動(dòng)成本上升10%和銷售單價(jià)下降10%，顯示項(xiàng)目的利潤(rùn)對(duì)兩者都有一定的敏感性，但利潤(rùn)仍比較理想，說明該項(xiàng)目盈利能力較好。四、公司財(cái)務(wù)狀況分析綜合償債能力分析財(cái)務(wù)分析為XXX年年報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：總資產(chǎn)為XXX萬元，總負(fù)債為XXX萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為XX％；流動(dòng)資產(chǎn)為XXX萬元，占總資產(chǎn)的XXX％；流動(dòng)負(fù)債為XXXX萬元，主要為其他應(yīng)付款，流動(dòng)比率為XXX%。由于公司的項(xiàng)目還沒有銷售，公司暫時(shí)沒有經(jīng)營(yíng)收入，按照XXX公司的銷售預(yù)測(cè)，公司的長(zhǎng)期償債能力較好。五、項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及資金缺口分析項(xiàng)目籌資計(jì)劃：項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資成本約5813萬元，其中：（1）自籌資金3254萬元，支付地價(jià)款2447萬元；勘察、設(shè)計(jì)、規(guī)費(fèi)、報(bào)建等71萬元；樁基礎(chǔ)約154萬元；地下室約582萬元。（2）通過銀行項(xiàng)目貸款融資1500萬元，支付建筑安裝工程（主體工程部分）約1500萬元。（3）剩余建筑安裝工程（安裝部分）482萬元、電梯180萬元、給排水96萬元、配套工程356萬元，共1114萬元及各項(xiàng)費(fèi)用通過回籠銷售款支付。綜合以上分析，項(xiàng)目的資金缺口為1500萬元。項(xiàng)目投資資金計(jì)劃：（1）公司開發(fā)成本資金來源主要由3項(xiàng)組成，公司自有資金（3254萬元）、銀行借款（1500萬元）、項(xiàng)目后期需支付的工程款（1114萬元）。根據(jù)公司資金安排，自有資金3254萬元用于支付地價(jià)款2447萬元；勘察、設(shè)計(jì)、規(guī)費(fèi)、報(bào)建等71萬元；樁基礎(chǔ)約154萬元；地下室約582萬元。該部分資金已經(jīng)投入約3145萬元，剩余582萬元將陸續(xù)投入。（2）按照工程進(jìn)度，從2009年6月份開始，項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口，我社給予項(xiàng)目貸款1500萬元支持項(xiàng)目開發(fā)。根據(jù)工程進(jìn)度，該款項(xiàng)將可以支持到2010年第1季度項(xiàng)目主體完成。（3）預(yù)測(cè)從2010年1月份項(xiàng)目可開始可正式銷售，保守預(yù)測(cè)到
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