【文章內容簡介】 07年未央區(qū)的土地出讓并不太多，全年只有17宗土地掛牌出讓，總面積為1247畝，規(guī)劃建筑總面積2594662㎡。總體來看，除了1宗土地的面積達到500畝以上以及2宗地塊的面積達到150畝外，其余出讓土地的面積都比較小，均沒有超過50畝。從區(qū)域上看，這些出讓土地基本都處于張家堡附近。2007年未央區(qū)土地出讓列表宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積（㎡）用途年限WY109722朱宏路南段東側，陜西省統建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路以南住宅70WY79910六村堡工業(yè)園豐產路71號工業(yè)50WY59925西咸路北側住宅70WY7997豐產路以南商業(yè)40WY682陽光大道以西住宅70WY322131未央區(qū)未央路中段肖家村 住、商70/40WY446未央區(qū)新房村 /　867油氣合建站40WY123171鳳城八路南側，文景路東側綜合50WY123172鳳城八路南側，文景路以東綜合50WY123173鳳城七路北側，文景路東側住宅70WY12861朱宏路以東，明光路以西，鳳城七路南側67工業(yè)50/鳳城十一路北側，文景路東側，北三環(huán)南側，文景路東側規(guī)劃路西側1351487住宅、綜合70/50/鳳城八路南側，未央路以西綜合50/鳳城七路北側，未央路西側綜合50/未央路東側，鳳城五路南側158094綜合50/未央路東側，鳳城七路北側5綜合50WY12934明光路西側，鳳城五路北側工業(yè)50合計//2594662//土地出讓結構從出讓土地的宗數來看，綜合類土地的出讓是最多的，而從出讓面積來看，由于其中1宗地塊的面積占到2007年度未央區(qū)土地出讓總面積的絕對多數比例，住宅、綜合類土地是最多的。此外住宅用地占到出讓總面積的31%，排在第二位，仍是土地供應的主要用途。此外，作為經濟技術開發(fā)區(qū)，工業(yè)用地也占有一定的比例，占到出讓總面積的16%，其余性質的土地所占的比例較小。出讓價格2007年未央區(qū)有7宗掛牌土地成交，其中有2宗為工業(yè)用地，其余宗土地為住宅和綜合用地。其中前6宗土地的成交總面積為796畝，平均成交價格達到186萬元/畝，主要是北京首創(chuàng)置業(yè)和恒基地產競得的地塊的價位都比較高，拉升了整體的成交均價。其中，位于鳳城十一路的大宗地塊毗鄰北三環(huán)，被北京首創(chuàng)置業(yè)以總價10億元的價位競得，成為2007年西安地王，引起了市場極大關注。2007年未央區(qū)土地成交列表宗地編號位置面積（畝）容積率用途競得人成交價（萬元）WY109722朱宏路南段東側，陜西省統建管理辦公室以北，虎鉗廠住宅以西，規(guī)劃路南住宅陜西建邦房地產開發(fā)有限公司163WY79910六村堡工業(yè)園豐產路71號工業(yè)陜西博發(fā)工業(yè)窯爐有限公司650WY59925西咸路北側住宅恒基中國地產有限公司43488WY7997豐產路以南商業(yè)陜西華銀電力實業(yè)發(fā)展有限公司214WY682陽光大道以西住宅陜西乾恒實業(yè)有限公司3012　/鳳城十一路北側，文景路東側，北三環(huán)南側，文景路東側規(guī)劃路西側住宅、綜合北京首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司100200WY12934明光路西側，鳳城五路北20工業(yè)西安明泰半導體測試有限公司/　土地開發(fā)速度（1）全市土地出讓重點區(qū)域的轉變高新區(qū)和城南區(qū)一直是西安房地產市場發(fā)展比較成熟的區(qū)域，隨著市場進入快速發(fā)展的階段，高新區(qū)和城南區(qū)的商品房市場成交持續(xù)火爆，也成為西安購房者置業(yè)的首選區(qū)域，因此這2個區(qū)域的土地供應及成交一直占有非常大的比例，土地市場交易活躍，也帶來了地價的飛速上漲，2007年更是突破了500萬元/畝的價位。然而隨著土地儲備量的不斷減少，高新區(qū)和城南區(qū)土地市場表現出開發(fā)后勁不足，從2007年開始，高新新區(qū)的土地出讓在全市中所占的比例越來越大，而曲江新區(qū)的土地供應逐漸向三環(huán)逼近；另一方面，在西安高速城市化進程中，城市骨架不斷拉大，新的熱點區(qū)域也在不斷涌現，浐灞生態(tài)區(qū)、經開區(qū)、西咸大道以及即將開始的大明宮區(qū)域，逐漸成為西安房地產市場新的發(fā)展推力，這些區(qū)域也有著龐大的土地資源，其土地出讓的數量也會越來越多。西安土地市場供應重點區(qū)域發(fā)展西咸區(qū)大明宮浐灞生態(tài)區(qū)高新新區(qū)曲江新區(qū)自住需求 45%經開區(qū)（2）西安市場房地產開發(fā)周期及特征西安房地產市場正處于初級發(fā)展階段，在2006年之前，以本土地產企業(yè)為主的房地產開發(fā)速度明顯落后于一線城市市場，主要是由于在開發(fā)戰(zhàn)略、資金實力等方面經驗不足，限制了土地開發(fā)及項目開發(fā)的速度。隨著2007年以來眾多的外埠地產企業(yè)相繼布局西安市場，其中不乏很多實力雄厚的上市企業(yè)，給西安市場帶來了先進的經營開發(fā)理念和成熟的項目運作經驗，并憑借龐大的資金支持，一方面推動了很多超級大盤的誕生，另一方面大大加快了土地及項目開發(fā)入市的速度，特別是一些典型項目更是創(chuàng)造了西安房地產市場上的奇跡。這也對西安本土的地產企業(yè)產生了強大的壓力，促使其逐漸加快項目開發(fā)，因此西安房地產市場開發(fā)整體在提速，在一定程度上也促使了市場成交的火爆。2006年之前：小型項目23年，中型項目34年，大型項目58年，超級項目610年20062007年：小型項目12年，中型項目24年，大型項目45年，超級項目510年2008年以后：小型項目1年，中型項目23年，大型項目35年，超級項目58年項目開發(fā)周期小型項目12年，中型項目24年，大型項目45年，超級項目510年。項目開發(fā)周期小型項目23年，中型項目34年，大型項目58年，超級項目610年。項目開發(fā)周期小型項目1年，中型項目23年，大型項目35年，超級項目58年。（預計）20062007年2008年后2006年前（三）板塊土地市場辛家廟板塊土地市場存在一定的特殊性，盡管其地理位置相對較為優(yōu)越，但由于歷史的原因，卻屬于城中村的集中區(qū)域，因此通過招牌掛進行土地交易的地塊數量很少，更多的土地是以協議出讓的形式進行。土地出讓面積2007年至今，辛家廟板塊的主要土地交易有3宗，即中鐵置業(yè)、恒大集團和華遠集團在礦山路沿線的土地收購，主要是通過協議出讓或并購公司的方式進行，目前這三個地塊的項目運作已經進入前期開發(fā)階段，其中中鐵和恒大的項目預計在2008年下半年入市。土地出讓結構這三宗地塊均為住宅項目用地，其中包括部分的綜合用地。（四）土地市場結論房地產市場的火爆、房價的快速上漲，加上眾多外埠地產企業(yè)在西安攻城略地，西安的土地市場成交頻繁，地價也隨之水漲船高。隨著三環(huán)內土地資源日趨緊張，而且以小面積土地為主，在政府的引導和支持下，土地供應的重心逐漸向城市郊區(qū)偏移，也與城市骨架拉大的趨勢相一致。在新格局逐漸形成的過程中，土地市場也隨之做出相應調整。高新新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、城北區(qū)及曲江新區(qū)成為土地供應的主要區(qū)域（板塊），既擁有豐富的土地資源儲備，也有政府各方面的政策大力支持，更是西安目前房地產市場發(fā)展的熱點區(qū)域，預計2008年這種態(tài)勢將得到進一步顯現。隨著更多的外埠企業(yè)紛紛進駐西安市場，不斷在西安增加土地儲備，既推動了西安地價的快速上漲，同時也加劇了土地市場的競爭。附表：出讓地塊宗地編號位置面積（畝）容積率建筑面積㎡建筑密度綠化率用途年限BL21721南廣濟街96920　　綜合50BL2791南廣濟街5868　　綜合50BL27161南廣濟街7310　　綜合50QJ319西影路%23%住宅70BQ59926灞橋區(qū)十里鋪%50%住宅70BQ59927灞橋區(qū)十里鋪%40%住宅70YT7136唐延路東%%住、商70/40BL47383東大街菊花園345%23%綜合50BL1(9)7　　　　　辦公50WY109722朱宏路南段%%住宅70/緯二街　23369　　綜合50YT31420雁塔區(qū)永松路22%35%住宅70BL81112雁塔路中段59%25%文化娛樂50YT2123二環(huán)南路西段　64216　　住宅70YT7132唐延路397565%%住宅70YT7133唐延路160769%%住宅70YT7134唐延路%%商業(yè)40YT7135唐延路%%科研教育綜合50YT22162 丈八東路%%住宅、綜合70YT22163丈八東路　　　　　住宅　YT22164丈八東路　　　　　住宅　BQ5992浐河開發(fā)區(qū)、35%30%工業(yè)50BQ59922浐河開發(fā)區(qū)25%%住宅70WY79910六村堡工業(yè)園35%38%工業(yè)50BQ59920產河開發(fā)區(qū)25%35%住宅70民樂園項目解放路以東60%15%綜合40\70LH40362油庫街24號%%住宅70LH4831郝家巷67號6%%住宅70YT31161丁白路5號%42%住宅70HK131閻良藍天路45%20%工業(yè)50HK132閻良藍天路45%20%工業(yè)50HK113閻良藍天路45%20%工業(yè)50HK141閻良藍天路45%20%工業(yè)50HK142閻良創(chuàng)新二路45%20%工業(yè)50HK143閻良小鷹路45%20%工業(yè)50XC3569東二環(huán)路中段392238%%住宅70WY59925西咸路北側%38%住宅70BQ8998灞橋新筑16%38%住宅70BL109143朱雀大街西側34%38%住宅70YT2691\2丁白路南側28%38%住宅70QJ3261西影路34號　16700　　住宅70YT4992530長安南路86號31%30%商業(yè)40LH2592西稍門十字%%商業(yè)40LH2591西稍門十字%%住宅70BL72574太乙路南段　　　住宅70BL8912明勝路9號36%38%住宅70YT19924灃惠渠以南5%%住宅70XC91173東大街以北%　商業(yè)40BQ59919金裕南路以南25%30%住宅70WY7997豐產路以南%40%商業(yè)40XC4982長樂路以北%30%商業(yè)40YT19925團結南路以西%%住宅70WY682陽光大道以西28%42%住宅70BL217262順城巷 55%30%商業(yè)40XC3(6)7新城區(qū)東站路 3130420%32%住宅70金華北路7號金華北路7號 　　　　辦公50HK115閻良 145%20%工業(yè)50HK116閻良 145%20%工業(yè)50HK117閻良 145%20%工業(yè)50HK144閻良 145%20%工業(yè)50BL9(2)13南關正街66號 55%20%商業(yè)40Y