【文章內(nèi)容簡介】 6 北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常1+1）住宅項目掛牌出讓公告 居住及公共服務(wù)設(shè)施用地 通州區(qū)永順鎮(zhèn) 5986 18800 2009522 7 北京市通州區(qū)通胡大街70號居住、商業(yè)項目國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 居住及公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)金融用地 北京市通州區(qū)通胡大街70號 4569 62400 2009415 8 通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項目用地 居住用地，商業(yè)金融用地 通州區(qū)永順鎮(zhèn)喬莊村 5207 174000 200819 9 通州區(qū)西小馬居住項目a1 住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè) 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)劉老公莊村 5740 70000 2007126 10 北京市通州區(qū)玉橋西里住宅小區(qū)（二期）項目用地招標(biāo)出讓公告 居住用地 通州區(qū)永順鎮(zhèn)南關(guān)村、梨園鎮(zhèn)三間房村 5051 70000 2007921 二、北京通州區(qū)商品住宅市場分析通州區(qū)自2008年來住宅銷售價格迅速上揚，并達到19594元/平米的高點；成交量在2008年受供應(yīng)量限制，可售項目急劇減少，2009年全國房地產(chǎn)形勢回暖，通州區(qū)住宅項目再次大量放盤，并形成火爆銷售的態(tài)勢，2009年。20082010年通州商品房成交走勢圖注：縱觀自2008年1月至2010年8月共計32個月 ，%。 總體成交均價：10972元/平方米。2008年2009年通州商品房成交同比走勢圖附表：20082009年度北京通州區(qū)成交情況 時間 2008年 2009年 2010年 面積(萬㎡) 均價(元) 面積(萬㎡) 同比率(%) 均價(元) 同比率(%) 面積(萬㎡) 同比率(%) 均價(元) 同比率(%) 1月 7464 % 7876 % % 13437 % 2月 8202 % 7017 % % 15763 % 3月 8256 % 8656 % % 14553 % 4月 8092 % 7580 % % 18307 % 5月 8979 % 8083 % % 17459 % 6月 9058 % 8725 % % 15734 % 7月 8639 % 8701 % % 19594 % 8月 8881 % 9548 % % 16961 窗體底端 % 9月 8488 % 10483 % 　 　 　 　 10月 8301 % 10988 % 　 　 　 　 11月 8630 % 10842 % 　 　 　 　 12月 11905 窗體底端 % 12238 窗體底端 % 　 　 　 　附表：通州區(qū)商品住宅年度成交情況統(tǒng)計 日期 面積(萬㎡) 成交均價(元) 月成交面積(萬㎡) 2008年 8732 2009年 9705 2010年 16143 窗體底端 注：從成交價格上講，%，%；從成交數(shù)量上講，%，%。附表：北京市與通州區(qū)商品住宅年度成交對比統(tǒng)計 日期 北京 通州 北京 通州 所占比(%) 成交面積(萬㎡) 成交面積(萬㎡) 成交均價(元) 成交均價(元) 2008年 14037 8732 % 2009年 14979 9705 % 2010年 20459窗體底端 16143 窗體底端 %分析：總體顯示，通州成交均價系上行走勢，并且上漲幅度略高于北京整體市場。其中2008年度均價漲幅明顯，顯示出通州房產(chǎn)價值被嚴(yán)重低估，由于受到供應(yīng)量的限制，其間金融危機并未對通州區(qū)域的成交價格產(chǎn)生影響，但成交量卻出現(xiàn)了明顯的萎縮，商品住宅成交出現(xiàn)了價漲量跌，有價無市的局面。2009年度隨著危機的消退，通州房地產(chǎn)成交量隨之放大，成交量迅速攀升，進入2010年受通州新城規(guī)劃政策利好影響，14月成交量均有明顯放量，但進入5月后受北京整體樓市調(diào)控影響，成交量迅速萎縮，但成交價格并未出現(xiàn)明顯下跌。三、通州區(qū)商品住宅區(qū)域分析通州商品住宅板塊劃分：通州區(qū)目前住宅成交區(qū)域主要分布在三個板塊區(qū)域運河生態(tài)板塊：依托潮白減河和運河 的景觀優(yōu)勢，主要滿足的是主動郊區(qū)化以及通州本地升級置業(yè)客戶的需求；中心城區(qū)板塊：依托成熟配套，主要滿足通州地緣客戶以及東部首次置業(yè)客戶的居住需求，生活便利度高，滿足自住需求，老城區(qū)內(nèi)土地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，目前區(qū)域的開發(fā)方向繼續(xù)向東；輕軌沿線板塊：主要是軌道交通帶來的被動郊區(qū)化人口，主要是城市核心區(qū)首次置業(yè)年輕白領(lǐng)，剛性的自住需求，依賴公共交通，板塊后續(xù)供應(yīng)逐漸向東、向南延伸； 附表：通州區(qū)各版塊房產(chǎn)屬性示意 板塊/屬性 運河生態(tài)板塊 中心城區(qū)板塊 輕軌沿線板塊 范圍 運河文化廣場東北片區(qū) 以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū) 分布于城鐵沿線北苑站至土橋站以及向四周可輻射的區(qū)域 特色 生態(tài)景觀 行政、商業(yè)中心 交通、生活配套 市場 日漸成熟 成熟 日漸成熟 市民認(rèn)可度 高 高 高 產(chǎn)品 別墅/聯(lián)排/疊拼公寓/普通住宅 普通住宅 別墅、普通住宅各版塊客戶群特征及需求運河生態(tài)版塊：市區(qū)范圍內(nèi)工作的首次或二次置業(yè)人士，關(guān)注居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)，支付能力強，愿意以較高成本購買，少部分作為第一居所，大部分作為第二居所或固定資產(chǎn)投資。（例、珠江國際、月亮河度假村）中心城區(qū)版塊：主要為本地改善型客戶和工作于CBD的職業(yè)白領(lǐng)，對價格較為敏感，注重教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套，產(chǎn)品主要集中于新華大街及運河西輻射區(qū)域，以舒適型兩居及三居為主。輕軌沿線版塊：首次置業(yè)，對價格敏感；因結(jié)婚等具有急迫剛性需求，但支付能力較弱的外地年輕人為主，是“終于安家的北漂族”，收入中等但具有極強的增長潛力，消費戶型主要以滿足基本居住需求的一居、兩居為主。分析：本案地塊隸屬城市中心版塊，主體客群為在CBD及北京東部工作人士以及周邊項目中部分有改善型需求的人士，同時通州新城規(guī)劃為整個區(qū)域描繪出很好的前景，因此看好區(qū)域升值潛力的投資客也成為本項目的潛在客群，但自國務(wù)院及北京市相繼出臺嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，這部分客戶的數(shù)量明顯回落。通州近年也有很多中高檔住宅項目入市，如：北京ONE、龍湖花盛香醍、蔚藍香醍、K2海棠灣、清水灣等等，這些項目對區(qū)域內(nèi)的改善型客戶需求起到很大的分流作用，因此本項目適宜定位為舒適型中高檔住宅，并堅持精品路線，成為區(qū)域改善型置業(yè)的首選。 第四節(jié) 項目分析與構(gòu)想一、項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析1）地處通州區(qū)核心位置，擁有良好的商業(yè)、商務(wù)環(huán)境，周邊生活配套完善；2）區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好，臨近通州區(qū)體育場、西海子公園、通惠河等人文、景觀資源；3）憑借綠城多年精品研發(fā)經(jīng)驗的積累，產(chǎn)品形態(tài)、服務(wù)品質(zhì)將優(yōu)于周邊競爭項目；4）集居住、商業(yè)功能于一體的都市綜合體項目，填補通州市場空白；5）依據(jù)北京市城市發(fā)展規(guī)劃，通州區(qū)房地產(chǎn)市場具備寬廣的發(fā)展空間，因此，本項目具備較強的增值能力。項目劣勢分析 1）項目投資額較大、運營成本較高； 2）規(guī)劃限制因素較多，產(chǎn)品定位、設(shè)計難度較大； 3）項目地處通州區(qū)核心地段，交通擁堵嚴(yán)重，同時距離地鐵較遠； 4）區(qū)域內(nèi)商業(yè)、住宅多為中低檔定位，缺乏高端項目的場域氛圍； 5）市區(qū)高端客戶對通州地段認(rèn)同感較差，目標(biāo)客戶群受到一定限制。機會分析借勢通州新城的發(fā)展機遇并利用通州沒有中高檔消費場所，通州本地居民的購買力無法得到釋放的契機，為通州引入適合高端人群休閑消費的品牌及場所，搶占市場先機。威脅分析綜合體項目開發(fā)周期長，資金占用大，市場風(fēng)險較高，招商的成功與否將直接影響項目的綜合利潤率。二、項目定位設(shè)想檔次定位較高的土地成本決定了本項目無法走中檔或低檔路線，必須依靠高檔產(chǎn)品的溢價才能保證項目收益。此外70%的公建立項使得本項目必須挑戰(zhàn)城市綜合體的全新課題。而客觀的分析地塊現(xiàn)狀，本項目擁有打造高檔商業(yè)產(chǎn)品的基本條件：首先新華大街區(qū)域商業(yè)價值較高；其次地塊處于新華大街與新華北路的交叉口，具備商業(yè)可視性、可達性的先決條件；再次項目周邊配套齊全、人流、車流量大；最后綠城集團擁有營造高檔產(chǎn)品的經(jīng)驗和實力。因此，應(yīng)充分發(fā)揮地段的商業(yè)價值，為通州區(qū)建造集購物、休閑、餐飲、娛樂于一體的全客層主題商業(yè)，改變通州“睡城”的現(xiàn)狀，并為住宅價值的提升提供支持。 住宅在本項目所占比例為30%，但是必須走高端路線，首先通州市場普通住宅同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端住宅市場存在空白；其次項目外圍水系環(huán)境在城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；再次開發(fā)成本較高，只有高端產(chǎn)品才有可能實現(xiàn)收益；最后綠城集團具備開發(fā)高端住宅的經(jīng)驗。因此本項目住宅產(chǎn)品應(yīng)關(guān)注改善型居住需求，講求舒適性、尊貴感。而通州作為未來CBD東擴輻射板塊，必將逐步消除客戶對于本項目“郊區(qū)”地段的抗性，從而解除項目住宅高端產(chǎn)品定位的障礙。因此項目檔次定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標(biāo)項目。價格定位由于綜合成本較高，通州新華大街項目入市后，必然處于通州區(qū)域內(nèi)單價及總價的頂端位置，雖與區(qū)域內(nèi)其他項目無明顯的競爭關(guān)系，但是鑒于目前通州尚無標(biāo)志性城市綜合體項目，區(qū)域市場認(rèn)知度較低，人氣有待聚集，同時綜合考量開發(fā)周期、資金回籠等諸多因素，建議本項目總價與上述高端項目主力形成一定程度的對應(yīng)關(guān)系?？驮炊ㄎ煌ㄖ輩^(qū)置業(yè)的中產(chǎn)人群：通州早期住宅項目的業(yè)主，面臨家庭結(jié)構(gòu)變化，如子女的出生及教育的培養(yǎng)，必須考慮物業(yè)升級換代，此類客戶經(jīng)濟狀況良好，無貸款壓力，多為公司中上層管理人員或私企業(yè)主。政府部門工作人員：北京市政府部分東遷部門、通州區(qū)政府、通州區(qū)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的官員、工作人員由于在本區(qū)域擁有較廣的社會關(guān)系與人脈，不愿選擇其他區(qū)域居住，本項目的高端品質(zhì)自然對他們產(chǎn)生較強的吸引力。朝陽區(qū)、崇文等區(qū)拆遷居民：由于拆遷采取貨幣補償?shù)恼撸a償款無法在城市核心區(qū)域購買房屋，距離北京城區(qū)最近的通州區(qū)成為最佳的選擇。順義區(qū)、燕郊、香河等私企業(yè)主：注重生活品質(zhì)、居住環(huán)境，對周邊生活配套、高檔消費場所、服務(wù)品質(zhì)要求較高的成功人士，購房首要考慮居住舒適度，以及身處北京可享受的便捷服務(wù)，相對于原有居住區(qū)域，非常認(rèn)可通州。投資客戶：社交圈廣泛，具有豐富的投資經(jīng)驗，資產(chǎn)配置形式豐富，對房產(chǎn)品非常了解，對區(qū)域發(fā)展有敏銳嗅覺，注重物業(yè)的升值潛力。綠城集團忠誠客戶：多次購買綠城開發(fā)的房地產(chǎn)項目，對綠城的品牌忠誠度很高。產(chǎn)品定位依托通州城區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境及教育文化資源，打造綜合品質(zhì)一流、具有唯一性的城市綜合體優(yōu)勢、提供全程便捷服務(wù)的高檔社區(qū)，爭取成為通州地區(qū)的高檔公寓以及商業(yè)的標(biāo)桿。第五節(jié) 項目經(jīng)濟測算總投資估算表 成本、費用項目內(nèi)容 估算成本 備注 總金額 （萬元） 按照總建筑面積（不包含還建）計算單位成本（元） 按照地上建筑面積（不包含還建）計算單位成本（元） 土地費用 土地出讓金 100,170 4,122 7,083 土地出讓合同 大市政配套費 3,407 140 241 　 土地契稅 3,005 124 212 按土地出讓合同的3% 拆遷補償費 24,030 989 1,699 　 還建工程費 13,453 554 951 還建工程費計入土地成本 其他 7,107 292 503 　 小計 151,172 6,220 10,689 　 前期費用 設(shè)計費 6,500 267 460 　 規(guī)費 907 37 64 　 前期工程費 1,440 59