北京市通州區(qū)一個(gè)項(xiàng)目的策劃書(編輯修改稿)
2024-08-30 01:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導(dǎo)引等工作，讓置業(yè)者在期房認(rèn)購時(shí)就能體驗(yàn)未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會(huì)大增強(qiáng)置業(yè)者信心； *應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報(bào)，要從開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)郊益出發(fā)，講究互補(bǔ)，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報(bào)。 除了一般的物管服務(wù)外，在小區(qū)內(nèi)可考慮增加以下服務(wù)：*商務(wù)服務(wù)（訂票、打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、送報(bào)…） *有償清潔服務(wù)： *待招小保姆、阿姨服務(wù)； *訂餐、洗衣、訂車等服務(wù) *小兒托管服務(wù) *緊急醫(yī)療服務(wù) *家私，電器維修服務(wù) *老人保健計(jì)劃 *兒童課外培訓(xùn)計(jì)劃 *健康運(yùn)動(dòng)培育計(jì)劃 *裝修、維修、室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù) *待租、轉(zhuǎn)租服務(wù) *社區(qū)健康定期預(yù)防計(jì)劃 *消遣興趣研習(xí)班（插花、陶藝收法、廚藝…） —，其它的額外服務(wù)以成本有償服務(wù)，盡可能利用社區(qū)內(nèi)4000多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務(wù)事項(xiàng)。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強(qiáng)物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 外觀設(shè)計(jì)A、 現(xiàn)代感、簡約時(shí)尚的造型及色彩B、 可采用涂料與石材、面磚相結(jié)合，讓人感覺既使用涂料也是為了設(shè)計(jì)上的時(shí)尚感而采用的。C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個(gè)性，D、 盡量寬大的造型窗及陽臺(tái)，空調(diào)機(jī)位統(tǒng)一E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì)1裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級(jí)面磚走廊：面磚窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃廚衛(wèi)：預(yù)留上下水供暖：集中供暖，分戶計(jì)量供電：20—40A寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶門禁：對講系統(tǒng)四、價(jià)格定位 （一）價(jià)格策略：（1） 市場原則：根據(jù)市場具體情況、競爭對手情況，價(jià)格要具 有更大的彈性，更具競爭力。 （2） 針對樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風(fēng)、戶型 位置等作相應(yīng)調(diào)整（3） 增加價(jià)格靈活性。（4） 起價(jià) A、 接近成本價(jià) B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動(dòng)效益調(diào)價(jià)策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào)100—150元。起價(jià)要具有吸引力，低于市場同類項(xiàng)目價(jià)格的20%，調(diào)價(jià)隨著市場成交狀況：成交良好則適度漲價(jià)，成交抑制則折扣促銷。（5）朝向差 A、 因?yàn)槭前鍢?，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 （6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭取做比較高 三層價(jià)格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復(fù)式（可送平臺(tái)）稍高，二層價(jià)格居中，五層價(jià)格最低（7） 付款差 付款差：2 % 一次性付款與分期最大付款相差3 % 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時(shí)間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價(jià)拉大意義不大，最高可考慮2 %的相差 由于現(xiàn)在不少置業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗(yàn)懂殺價(jià)的買家多會(huì)要求報(bào)一次發(fā)性付款的底價(jià)，再改換按揭付款的方式，這會(huì)使銷售談判更被動(dòng)，平均價(jià)也受影響 （二）價(jià)格執(zhí)行方案：首期建面4萬平方米（，）公寓均價(jià)3300元/平方米，商業(yè)均價(jià)6500元/平方米時(shí)期 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 封頂 入住前均 3100 3200 3400 3600起價(jià) 2950 3050 3250 3450最高價(jià) 3300 3400 3700 350067層 2800 2900 3100 33005層 2650 2750 2950 3150 4層 2900 3000 3200 34003層 3000 3100 3300 35002層 2800 2900 3100 3300首層層 3000 3100 3300 35006—7層送平臺(tái)，首贈(zèng)送花園與地下室底商均價(jià)7000元/平方米菜單式裝修方案：舒適板 450元/平方米高檔板 650元/平方米特裝板 900元/平方米裝修費(fèi)用不計(jì)算入房價(jià)，入住前交裝修費(fèi)用，五、規(guī)劃建議建議近50萬平米采用圍合式建筑布局，行式排列（首期做半圍合式） 好處如下：A、容易作到人車分流B、安全更高C、有利于社區(qū)人際交往創(chuàng)造親和空間D、可設(shè)置豐富的園林景觀，提升項(xiàng)目檔次E、保證樓間距的情況下提高容積率，出面積第三部分 宣傳推廣計(jì)劃案名 物業(yè)擁有一合適的案名對包裝、推廣、銷售有非常大的幫助。故案名應(yīng)具備： 能充分展示物業(yè)的理念獨(dú)特性 與物業(yè)的市場定位、買家定位、產(chǎn)品定位、售價(jià)定位相符 獨(dú)特性 容易留下深刻的印象 名字與VI協(xié)調(diào)、有美感 朗朗上口 帶有神秘、實(shí)力、品味、親和力的感覺 引發(fā)想象力 案名與物業(yè)是息息相關(guān)不用多解釋，能意匯到案名的由來，物業(yè)特點(diǎn)與自身的關(guān)系一、 宣傳推廣運(yùn)作要點(diǎn) （一）時(shí)機(jī)的把握 項(xiàng)目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應(yīng)的推廣計(jì)劃
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