【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)越，生 態(tài)環(huán)境良好，土地資源豐富，交通方便快捷，文化底蘊(yùn)深厚，區(qū)域戰(zhàn)略地位突出，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施，將使環(huán)渤海區(qū)域形成跨越式發(fā)展，為 通州的發(fā)展奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。北京空間結(jié)構(gòu)調(diào)整，北京城市總體規(guī)劃賦予通州新城承接中心城人口疏解、聚集新增功能的重要使命，為通州的發(fā)展注入新的 動(dòng)力。通州新城功能定位：通州新城是一個(gè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城。發(fā)展目標(biāo)通州新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展以聚集科研院所為手段，高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為目標(biāo)，積極發(fā)展和提升區(qū)域商貿(mào)、康體、休閑、娛樂等消費(fèi)性服務(wù)業(yè) ；大力拓展和延伸金融、商務(wù)、技術(shù) 服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ；著力培育和壯大專業(yè)會(huì)展、出版交易、影 視制作、文化創(chuàng)意等新興服務(wù)業(yè)。構(gòu)建立足東部發(fā)展帶、服 務(wù) 首都、面向 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域服務(wù)中心；打造為首都文化中心服務(wù)、現(xiàn)代文化資源聚集、運(yùn)河文化彰顯的文化產(chǎn)業(yè)基地；建設(shè)具有多樣化高端服務(wù)設(shè)施和良好人居環(huán)境的濱水宜居新城。因此，通州新城的發(fā)展目標(biāo)是：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、 濱水宜居新城。 規(guī)劃范圍本次規(guī)劃的研究范圍為京津第二通道以北地區(qū)，總面積為 677 平方公里。新北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 城建設(shè)用地的范圍為《北京城市總體規(guī)劃 2022 年－2020 年》確定的用地范圍，總面積 155 平方公里。發(fā)展規(guī)模人口規(guī)模 2020 年，通州規(guī)劃人口為 萬人。其中通州新城規(guī)劃人口規(guī)模為 90 萬人，同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。 用地規(guī)模 2020 年，新城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?85 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 95 平方米以下；中心城區(qū)外的城鎮(zhèn)建設(shè)用地 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 120 平方米以下；村建設(shè)用地 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 150 平方米以下。功能布局在通州新城范圍內(nèi)，構(gòu)建“一河兩翼，南拓 東進(jìn)，組團(tuán)發(fā) 展”的空間結(jié)構(gòu)。 一河兩翼：通州新城以運(yùn)河為魂，水綠相映， 綠廊鑲嵌，突出以北運(yùn)河 為紐帶的城市形象及文化內(nèi)涵　 運(yùn)河西岸改造提升舊城，運(yùn)河 東岸聚集城市新增功能，新城舊城比翼互動(dòng)、協(xié)同發(fā) 展。 南拓東進(jìn)：南部以外環(huán)線、京塘公路為界， 東部以六環(huán)路為界，向外拓展。與亦莊新城、國(guó)際空港聯(lián)動(dòng)，形成新的發(fā)展空間。 組團(tuán)發(fā)展：以六環(huán)路、京哈高速路、外環(huán)線及京塘公路為分界線，在空 間上形成六大功能組團(tuán)：西北部形成與ＣＢＤ功能互補(bǔ)的商務(wù)園、教育產(chǎn)業(yè)園及新型住宅區(qū)；東北部形成首都科技創(chuàng)新轉(zhuǎn)化的聚集地； 西部舊城形成商務(wù)、商貿(mào)、文化制造的中心區(qū)； 東部形成承接北京中心城新增功能的板塊；西南部形成主題公園、專業(yè)會(huì)展等服務(wù)區(qū)域乃至東北亞地區(qū)的功能區(qū)；東南部形成生態(tài)環(huán)境良好、土地集約利用的新型產(chǎn)業(yè)示范園。區(qū)域空間結(jié)構(gòu)一城兩軸三點(diǎn)四鎮(zhèn) 一城：承接中心城功能疏解與新增職能的通州新城。 兩軸：沿長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線連接北京主城和通州新城的城市空間拓展軸，以運(yùn)河北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 為紐帶向東南方向延伸的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。 三點(diǎn)：宋莊、潞城、張家灣三個(gè)地區(qū)是通州新城發(fā)展的重要組成部分，通州新城新增功能的重要區(qū)域和城鄉(xiāng)一體化的重要節(jié)點(diǎn)。要建設(shè)成為三大城市功能聚集區(qū)。 四鎮(zhèn)：臺(tái)湖、漷縣、西集、永樂店四鎮(zhèn)與通州新城相互呼 應(yīng)，是通州新城發(fā)展的重要經(jīng)濟(jì)支撐，是承接農(nóng) 村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、解決勞動(dòng)力就業(yè)及資源節(jié)約的重要區(qū)域。要集聚形成四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展組團(tuán)。 新城對(duì)外道路系統(tǒng)強(qiáng)化通州新城與中心城的交通聯(lián)系，構(gòu)建與中心城緊密銜接的交通走廊，其中包括：１條高速公路：京沈高速公路；２條快速路：京通快速路、通朝大街；３條主干路：朝陽路、朝陽北路、潞苑北大街。合理安排通州新城道路與區(qū)域公路網(wǎng)的銜接關(guān)系，設(shè)置順暢、相對(duì)獨(dú)立的過境交通走廊：東西方向：京哈高速公路、京沈高速公路；南北方向：六環(huán)路、東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線。加強(qiáng)與東部發(fā)展帶干道網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系，增強(qiáng)輻射能力：與順義新城聯(lián)系的交通走廊：１條高速公路：六環(huán)路；２條一級(jí)公路：通順路、 東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線；１條二級(jí)公路：張采路延長(zhǎng)線。與亦莊新城聯(lián)系的交通走廊：１條高速公路：六環(huán)路；２條一級(jí)公路：通馬路、 東部發(fā)展帶聯(lián)絡(luò)線。與河北（廊坊市北三縣）聯(lián)系的通道：２條高速公路：京哈高速路、京沈高速公路；３條一級(jí)公路：京榆舊線、運(yùn)河大街、通香路。 北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 軌道交通通州新城軌道交通由兩條聯(lián)系中心城的地鐵線路Ｍ１線和Ｍ６線（含Ｍ６支 線），一條聯(lián) 系東部發(fā)展帶各新城的市郊鐵路Ｓ６ 線共同組成。根據(jù)軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)組織需要，在通州新城內(nèi)安排３處軌道交通車輛段，一 處位于土橋，用地規(guī)模為２０公 頃；第二處位于新城東部組團(tuán)的城市備用地內(nèi)，用地規(guī)模為１５公頃；第三處位于宋莊，用地規(guī)模為８公頃。每個(gè)軌道交通車站都需安排接駁的公交線，公交線的站臺(tái)應(yīng)安排在軌道交通的進(jìn)出口處，實(shí)現(xiàn)公交— 軌道交通的“無縫”銜接。每個(gè)地鐵站點(diǎn)周邊都要安排一定規(guī)模的自行車停車場(chǎng)和出租車候車區(qū)。在位于城市邊緣的軌道交通車站周邊應(yīng)安排機(jī)動(dòng)車駐車換乘（Ｐ＋Ｒ）設(shè)施。通州新城產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃在通州新城 155 平方公里范圍內(nèi)以運(yùn)河為中心，啟動(dòng)五大功能區(qū)建設(shè)，突出運(yùn)河開發(fā)，建成具有濱水宜居特色的標(biāo)志性城市核心區(qū)，優(yōu)化提升舊城區(qū)，引 導(dǎo)城市功能，著力推進(jìn)一批重大基礎(chǔ)設(shè)施和符合功能定位的項(xiàng)目建設(shè)，全面帶動(dòng)重點(diǎn)區(qū)域加快發(fā)展。? 商務(wù)總部功能區(qū)：在新城西北部地區(qū)，依托便利的交通條件和良好的生態(tài)環(huán)境，引進(jìn)一批企業(yè)總部，發(fā)展與 CBD 功能互補(bǔ)的商務(wù)總部區(qū)。在溫 榆河沿岸開發(fā)建設(shè)低密度、園林式、高科技、總部型商務(wù)園。? 醫(yī)療康體功能區(qū)：在六環(huán)路以東地區(qū)，建成綜合醫(yī)療康體功能區(qū)。規(guī)劃建設(shè)高水平的醫(yī)療城，建設(shè)疾病預(yù)防控制中心，引 進(jìn)大型醫(yī)療康體、三 級(jí)甲等醫(yī)院等項(xiàng)目。? 運(yùn)河核心功能區(qū)：位于北運(yùn)河兩岸，北起京哈高速路，南至六環(huán)輔路，全 線總長(zhǎng) 公里，占地面積約 萬平米。景 觀工程共計(jì)劃分為 8 個(gè)景觀區(qū)，依次為春江晚泊、槐香滿徑、潞河帆影， 慶典廣場(chǎng)、 層梅分峙、楓林秋露、風(fēng)行蘆蕩、平林煙樹。運(yùn)河沿岸已建成的重要景觀節(jié)點(diǎn)由北至南依次為運(yùn)河仿古船、一號(hào)碼頭、運(yùn)河文化廣場(chǎng)、運(yùn)河城市 親水平臺(tái)、奧體公園、二號(hào)碼頭、生態(tài)公園。? 主題休閑功能區(qū)：位于新城西南部地區(qū)。將規(guī)劃建設(shè)高科技與娛樂相結(jié)合、服務(wù)于東北亞區(qū)域、具有國(guó)際現(xiàn)代水平的主題休閑區(qū)。前一階段，國(guó)家 級(jí)文化娛北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 樂主題公園項(xiàng)目在此選址，該項(xiàng)目位于通州規(guī)劃新城的主題休閑功能區(qū)核心地帶，是一個(gè)集娛樂、休閑、旅游于一體的大型文化主 題公園。主題公園的建設(shè)要突出中國(guó)元素、中國(guó)原創(chuàng)、中國(guó) 風(fēng)格、中國(guó)氣派；要吸引高級(jí)文化創(chuàng)意人才參與主題公園設(shè)計(jì)和管理，深入挖掘優(yōu)秀的中國(guó)文化資源，不斷創(chuàng)新中國(guó)元素表現(xiàn)形式；借鑒國(guó)外優(yōu)秀的文化創(chuàng)意，融合中西文化的優(yōu)長(zhǎng)，運(yùn)用高新技術(shù)，努力培育叫得響的北京主題公園品牌。完善周 邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施，適時(shí)啟動(dòng)專業(yè)會(huì)展、專業(yè)服務(wù)、住宅博 覽等功能性 項(xiàng)目建設(shè)。? 行政服務(wù)功能區(qū)：在運(yùn)河?xùn)|大街兩側(cè)地區(qū)規(guī)劃行政辦公、綜合服務(wù)功能區(qū)。建設(shè)行政服務(wù)中心、標(biāo)志性市民休閑文化設(shè)施，合理布局學(xué)校、檔案 館等公共服務(wù)及商業(yè)配套等現(xiàn)代城市功能設(shè)施。? 北苑商務(wù)區(qū)：位于北苑地區(qū)。將規(guī)劃建設(shè)新城標(biāo)志性建筑，打造集傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代城市特色景觀于一體的濱水傳統(tǒng)旅游休閑、商貿(mào)金融和文化創(chuàng)意為主體的功能區(qū)。今年，將啟動(dòng)北苑商務(wù)區(qū)建設(shè)工程。? 醫(yī)療康體功能區(qū)：位于六環(huán)路以東地區(qū)。將規(guī)劃建設(shè)高水平的醫(yī)療城，建設(shè)一座高水準(zhǔn)的三甲醫(yī)院，建成綜合醫(yī)療康體功能區(qū)。? 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：位于新城西北部地區(qū)。將充分挖掘弘揚(yáng)運(yùn)河深厚的文化底蘊(yùn)，利用現(xiàn)有的宋莊畫家村、臺(tái)湖國(guó)畫院、 韓美林藝術(shù)館 等資源，打造北京東部大型藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，形成集動(dòng)漫制作、畫廊、美 術(shù)館、藝術(shù)中心等為一體的綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ★★北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 通州新城 規(guī)劃（2022 年2020 年） 運(yùn)河規(guī)劃總平面圖北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第三節(jié) 通州區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況一、2022 年通州區(qū)土地成交情況2022 年以來，北京市土地供應(yīng)逐漸向新城傾斜，到 2022 年，新城土地供 應(yīng)量已達(dá)到全市土地供應(yīng)總量的 70%，到 2022 年新城的土地供應(yīng)量已達(dá)到全市土地供應(yīng)總量的 80%以上，其中通州、順義、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城的土地供 應(yīng)約占全市供應(yīng)總量的 40%以上，三個(gè)重點(diǎn)新城的可儲(chǔ)備土地資源總量約占新城可儲(chǔ)備土地資源總量的 54%。 目前通州新城已完成了北運(yùn)河河道治理、兩岸景觀改造、運(yùn)河大橋改擴(kuò)建工程，運(yùn)河核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)正有序推進(jìn)，通州商 務(wù)園將建成金融產(chǎn)業(yè)后臺(tái)服務(wù)區(qū)，隨著朝陽區(qū) CBD 的東擴(kuò)，通州區(qū)的未來發(fā)展價(jià)值正被大眾所接受。2022 年，北京通州區(qū)住宅土地成交共計(jì) 9 宗，合計(jì)土地成交面積約 113 萬平米，規(guī)劃建筑面積約 181 萬平米，成交總額約 76 億元。分 別占到北京整體市場(chǎng)的%、%、%。北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 附表：北京通州區(qū)住宅可比地塊成交情況統(tǒng)計(jì)表No. 宗地名稱 規(guī)劃用途 宗地位置 建設(shè)用地(萬㎡ ) 樓面價(jià)(元/平米) 成交金額(萬元) 發(fā)布日期1 通州區(qū)馬駒橋亦莊新城 V 街區(qū) A4A4A2 用地 居住及公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 亦莊新城 V 街區(qū) 8650 47000 20222112 通州區(qū)半壁店（舊村改造）居住及居住區(qū)配套教育用地 居住及居住區(qū)配套教育 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)半壁店村 10635 282022 20221123 北京市亦莊新城 V 街區(qū) B3B3B33 用地 公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 亦莊新城 V 街區(qū) 7462 22200 20221124 通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地二期 E地塊居住項(xiàng)目 住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施 通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) 6746 153000 20228285 北京市通州區(qū)九棵樹大街居住項(xiàng)目掛牌出讓公告 住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 北京市通州區(qū)九棵樹大街 6265 174000 20225226 北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)楊莊路（非常 1+1）住宅項(xiàng)目掛牌出讓公告 居住及公共服務(wù)設(shè)施用地 通州區(qū)永順鎮(zhèn) 5986 18800 20225227 北京市通州區(qū)通胡大街 70 號(hào)居住、商業(yè)項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 居住及公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)金融用地 北京市通州區(qū)通胡大街 70 號(hào) 4569 62400 20224158 通州區(qū)永順鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地 居住用地，商業(yè)金融用地 通州區(qū)永順鎮(zhèn)喬莊村 5207 174000 2022199 通州區(qū)西小馬居住項(xiàng)目 a1 住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè) 通州區(qū)梨園鎮(zhèn)劉老公莊村 5740 70000 202212610 北京市通州區(qū)玉橋西里住宅小區(qū)（二期）項(xiàng)目用地招標(biāo)出讓公告 居住用地 通州區(qū)永順鎮(zhèn)南關(guān)村、梨園鎮(zhèn)三間房村 5051 70000 2022921北京市通州區(qū)新華大街商業(yè)金融項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 二、北京通州區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析通州區(qū)自 2022 年來住宅銷售價(jià)格迅速上揚(yáng)，并達(dá)到 19594 元/平米的高點(diǎn)；成交量在 2022 年受供應(yīng)量限制，可售項(xiàng)目急劇減少，2022 年全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)回暖，通州區(qū)住宅項(xiàng)目再次大量放盤，并形成火爆 銷售的 態(tài)勢(shì)， 2022 年，通州住宅成交量接近過去兩年的 倍。20222022 年通州商品房成交走勢(shì)圖注：縱觀自 2022 年 1 月至 2022 年 8 月共計(jì) 32 個(gè)月商品房成交面積 萬平方米，占北京總成交面積的 %?？傮w成交均價(jià)：10972 元/平方米。2022 年2022 年通州商品房成交同比走勢(shì)圖附表：20222022 年度北京通州區(qū)成交情況 74648202825680928979905886398881848883018630119057876017865675808083872587019548104831098810842122381343715763145531830717459157341959416961051015202530352008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月201