【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場(chǎng)，因此昭示著“匯美家居廣場(chǎng)”具有明確的市場(chǎng)前景。只要“匯美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，具有大的升值空間?！皡R美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷(xiāo)售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷(xiāo)售．三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析順應(yīng)常德市家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交通方面的優(yōu)勢(shì)，“匯美家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠“匯美家居廣場(chǎng)”規(guī)模 “匯美家居廣場(chǎng)’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。其中一、二層為市場(chǎng)部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，五區(qū)為市場(chǎng)主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場(chǎng)所。市場(chǎng)部分總建筑面積29355平方米。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。住宅部分總建筑面積16510平方米。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場(chǎng)”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國(guó)道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場(chǎng)路，與天下糧倉(cāng)，水果市場(chǎng)、鋼材及建材市市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、糖酒副食品市場(chǎng)、火車(chē)站、汽車(chē)總站、短途汽車(chē)站毗鄰、通過(guò)207國(guó)道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。 ㈢、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目四面臨街，其中207國(guó)道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項(xiàng)目附近人流。項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來(lái)多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個(gè)出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理。項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá)70％以上，為業(yè)主提供實(shí)惠。 項(xiàng)目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)有利于消費(fèi)者的流動(dòng)。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。㈣、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)門(mén)成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))任組長(zhǎng)，各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會(huì)事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。常德市各級(jí)政府、各有關(guān)部門(mén)和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。應(yīng)由市直有關(guān)部門(mén)為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門(mén)要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。 ㈤、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達(dá)100％，鋪面認(rèn)購(gòu)率達(dá)6．97％。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售計(jì)劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì)“匯美家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目分住宅部分和市場(chǎng)部分兩個(gè)部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷(xiāo)售均價(jià)889元／平方米； 市場(chǎng)部分二層，共分鋪面1 760個(gè)， 一層鋪面806個(gè)，二層鋪面954個(gè)。市場(chǎng)部分一層建筑面積121 83平方米，銷(xiāo)售均價(jià)5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷(xiāo)售均價(jià)1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷(xiāo)售均價(jià)2738元／平方米。一、二層銷(xiāo)售總均價(jià)為3969元／平方米，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)， 即折合銷(xiāo)售均價(jià)為3016元／平方米，就其價(jià)格方面在常德市具有明顯的吸引力。 （二）、市場(chǎng)定位 為促進(jìn)銷(xiāo)售工作的推開(kāi)開(kāi)發(fā)商將“匯美家居廣場(chǎng)“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購(gòu)買(mǎi)。80％—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡(jiǎn)單。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營(yíng)群體：經(jīng)營(yíng)群體鎖定在中小經(jīng)營(yíng)戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場(chǎng)“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個(gè)體戶等方面擴(kuò)散。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費(fèi)主體的同時(shí)，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遺忘的客戶。主要通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來(lái)降低置業(yè)門(mén)檻和打消疑慮。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識(shí)的女性投資者。（三）、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略與收益分析 銷(xiāo)售策略與投資者收益分析：、(1)、銷(xiāo)售策略：①投資低風(fēng)險(xiǎn)。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8％。12年后投資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出12％。第10年投資者還可以選擇由開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu)。②投資低門(mén)檻。投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商一次性返還銷(xiāo)售價(jià)款的24％(年回報(bào)率8％)。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。隨機(jī)抽取兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析(具體見(jiàn)第2點(diǎn)投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購(gòu)買(mǎi)17．22平方米商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．39％。②投資者按揭貸款7000元購(gòu)買(mǎi)8．59平方米的商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．58％。無(wú)論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開(kāi)始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不論是個(gè)人全額投資，還是按揭貸款投資，本項(xiàng)目均有實(shí)實(shí)在在的投資價(jià)值，適合全民投資。③高回報(bào)率，高升值潛力。一開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者按8％I~I報(bào)率返還租金。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，對(duì)“匯美家居廣場(chǎng)”的市場(chǎng)定價(jià)而言，具有高的升值潛力。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價(jià)：元/平方米，金額：元單元面積單價(jià)價(jià)值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的可行性分析由于我國(guó)計(jì)劃國(guó)民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長(zhǎng)。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類(lèi)追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。對(duì)一個(gè)新興的市場(chǎng)而言，一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)培育期。在培育期間，政府和開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種優(yōu)惠手段搞活市場(chǎng)，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。“匯美家居廣場(chǎng)”2006年7月8日開(kāi)業(yè)，計(jì)劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。商鋪經(jīng)營(yíng)戶租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)樓層匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營(yíng)戶優(yōu)惠措施：項(xiàng)目匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測(cè)算，開(kāi)發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬(wàn)元)2007年1月至2007年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬(wàn)元)2008年1月至2008年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬(wàn)元)2009年1月至2009年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬(wàn)元)2010年1月至2010年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬(wàn)元從“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策來(lái)看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢(shì)。從定量分析表明：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然在銷(xiāo)售時(shí)一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬(wàn)元。2010年經(jīng)營(yíng)租金收入723萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加40萬(wàn)元(723．335．5％=39．78萬(wàn)元)為683萬(wàn)元，與按年回報(bào)率8％計(jì)算給予投資者的總投資收益681萬(wàn)元相抵略有盈余。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷(xiāo)售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷(xiāo)售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。（五）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售計(jì)劃共分五個(gè)階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預(yù)售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100％ 鋪面預(yù)售率20％．鋪面預(yù)租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷(xiāo)售率40％鋪面預(yù)租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷(xiāo)售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷(xiāo)售率100％（六）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為1 00％，鋪面認(rèn)購(gòu)率1 4％，預(yù)租率49．79％。結(jié)合宏觀政策、開(kāi)發(fā)商具體營(yíng)銷(xiāo)策略和經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購(gòu)物、就醫(yī)、上學(xué)、儲(chǔ)蓄投資都非常方便。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項(xiàng)目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。通過(guò)南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個(gè)方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)有盡有。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。交通方便本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過(guò)此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，