【文章內(nèi)容簡介】 形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。只要“匯美家居廣場”市場定位準確，受家具生產(chǎn)和消費的強力帶動，具有大的升值空間?！皡R美家居廣場”市場定位準確，還可以擴大項目銷售的目標群體，有利項目的銷售．三、項目市場分析順應常德市家具市場的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢，“匯美家居廣場”應時而生，具有如下特點： ㈠“匯美家居廣場”規(guī)模 “匯美家居廣場’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結構，共六層。其中一、二層為市場部分，整體框架結構，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設施和商品集中展示場所。市場部分總建筑面積29355平方米。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。住宅部分總建筑面積16510平方米。 ㈡、位置及交通 “匯美家居廣場”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場路，與天下糧倉，水果市場、鋼材及建材市市場、服裝市場、糖酒副食品市場、火車站、汽車總站、短途汽車站毗鄰、通過207國道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個方向。 ㈢、項目的設計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。項目多入口的設計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 項目主入口設計有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費者購物休閑，另一方面可以盡顯項目形象，有利于日后經(jīng)營場地的宣傳活動的開展和物業(yè)管理。項目鋪面實用率高達70％以上，為業(yè)主提供實惠。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風險。項目發(fā)達的交通系統(tǒng)設計有利于消費者的流動。項目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營和消費，提升項目形象和檔次。㈣、政府服務和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵家具市場的開發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調(diào)小組。由市長(副市長)任組長，各職能部門負責人和副負責人為小組成員。指導協(xié)調(diào)小組負責產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設中重大問題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機關內(nèi)應優(yōu)惠政策的制定和落實；協(xié)助開發(fā)商組織重大的招商活動。指導協(xié)調(diào)小組下設辦公室，負責指導協(xié)調(diào)小組日常工作。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務、實行“多家事一家管，多家費一家收”。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。常德市各級政府、各有關部門和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設和發(fā)展，對涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領導分管，指定相關科室承辦。應由市直有關部門為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務，有關部門要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開發(fā)建設要求，納入各自的工作計劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設發(fā)展同步。 ㈤、預售情況 截止2005年7月31日，住宅預售率達100％，鋪面認購率達6．97％。鋪面預租率達49．79％。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。四、項目營銷方案和銷售計劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價格設計“匯美家居廣場”項目分住宅部分和市場部分兩個部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷售均價889元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面1 760個， 一層鋪面806個，二層鋪面954個。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。一、二層銷售總均價為3969元／平方米，根據(jù)項目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報率8％)， 即折合銷售均價為3016元／平方米，就其價格方面在常德市具有明顯的吸引力。 （二）、市場定位 為促進銷售工作的推開開發(fā)商將“匯美家居廣場“商鋪劃分較小且價格較低，一般百姓均有能力購買。80％—17．22平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米，以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡單。因此目標客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。這部分投資者對行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔風險。雖然數(shù)量不多，但是是“匯美家居廣場“的強化拓展的客戶群體。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務員、政府官員的基礎上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標消費主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。主要通過低風險、低首付和高回報來降低置業(yè)門檻和打消疑慮。從性別上劃分客戶群體：在把男性作為投資決策土體的基礎上，挖掘一些經(jīng)濟獨立、有投資意識的女性投資者。（三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風險。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8％。12年后投資者如續(xù)租，年回報率將超出12％。第10年投資者還可以選擇由開發(fā)商原價回購。②投資低門檻。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24％(年回報率8％)。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對應的鋪面單價為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。隨機抽取兩個樣本進行定量分析(具體見第2點投資者收益分析)：①投資者按揭貸款36000元購買17．22平方米商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為48元，第二年，月租金抵月供盈余為23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．39％。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．58％。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項目，也有投資價值。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項目均有實實在在的投資價值，適合全民投資。③高回報率，高升值潛力。一開發(fā)商對投資者按8％I~I報率返還租金。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。 投資者的收益分析：隨機抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：元/平方米，金額：元單元面積單價價值五成十年按揭貸款應交首付月租金收入抵扣三年租金額實際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項目營銷策略的可行性分析由于我國計劃國民收入2020年達到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類追求生活品質(zhì)的天然動力的推動，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀。對一個新興的市場而言，一般會經(jīng)歷一個市場培育期。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展狀況適當減少優(yōu)惠政策程度?！皡R美家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。商鋪經(jīng)營戶租賃租金標準：市場樓層匯美家居廣場開業(yè)起租之日起第一、二年月租金標準第三年月租金標準第四、五年月租金標準一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營戶優(yōu)惠措施：項目匯美家居廣場開業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個月3個月3個月3個月租金收取比例免收租金按正常標準30%收取按正常標準60%收取按正常標準80%收取按正常標準收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶必須交納管理費；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。根據(jù)“匯美家居廣場”的租賃租金標準和優(yōu)惠措施測算，開發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615％=32(萬元)2007年1月至2007年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285％=362．87(萬元)2008年1月至2008年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 502．35(萬元)2009年1月至2009年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218322+1332514+38477)6+(1218326+1332518+384712)= 650．57(萬元)2010年1月至2010年12月市場經(jīng)營租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=723．33萬元從“匯美家居廣場”租賃政策來看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元／平方米～30元／平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元／平方米要低3元，租賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24％(年回報率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。2010年經(jīng)營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元(723．335．5％=39．78萬元)為683萬元，與按年回報率8％計算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余。開發(fā)商實施一系列的銷售、經(jīng)營策略，不僅銷售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過銷售預期的長期收益。（五）、項目銷售計劃銷售計劃共分五個階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預售率100％ 鋪面預售率20％．鋪面預租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40％鋪面預租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷售率100％（六）、項目銷售計劃的調(diào)查結論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計，預售率為1 00％，鋪面認購率1 4％，預租率49．79％。結合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調(diào)查和分析：預計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現(xiàn)。 第四章 項目選址及建設條件一、項目選址項目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。該項目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎設施及居民生活配套設施較完善。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購物、就醫(yī)、上學、儲蓄投資都非常方便。二、建設條件位置優(yōu)越本項目建設地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學校、農(nóng)貿(mào)市場應有盡有。因此開發(fā)建設匯美家居廣場，具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。交通方便本項目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過此地，并通往市區(qū)各個方向。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設提供良好的交通環(huán)境。建設場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，