【文章內(nèi)容簡介】 目60個(gè)，比上半年的39個(gè)開盤量增長35%。其中純新盤開盤47個(gè)，老項(xiàng)目后期開盤13個(gè)。其中寶安預(yù)20個(gè)、龍崗14個(gè)，兩區(qū)放量急劇增加，南山、福田、羅湖、鹽田的放量緩慢增加，計(jì)劃開盤均價(jià)略有下降，但80%以上樓盤價(jià)格待定從目前公開的數(shù)據(jù)來看，上半年上市公司并未減緩工程進(jìn)度或停工，所以到下半年新房供給量會(huì)比較大，所以預(yù)計(jì)下半年深圳的房價(jià)將出現(xiàn)松動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)現(xiàn)在還是賣方市場，新盤的推出節(jié)奏是掌握在開發(fā)商手中的，開發(fā)商有各種辦法決定推盤的進(jìn)度。另外，房地產(chǎn)市場并不是按供求關(guān)系來決定價(jià)格的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有著很強(qiáng)的投機(jī)屬性。所以，對房價(jià)起決定性作用的因素不是新房的供應(yīng)量，而仍然是房地產(chǎn)的調(diào)控政策。市場需求分析，同比減少62010年深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持回升向好的態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平穩(wěn)增長，較好地完成年初預(yù)定的各項(xiàng)目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)投資16345億元，%，雖然2010年上半年成多，上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉(zhuǎn)冷，但是由于深圳可供開發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺，已成為制約深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)的一大重要瓶頸。又加上，從現(xiàn)在起開發(fā)需24個(gè)月時(shí)間……。所以，綜觀全局，房地產(chǎn)市場的前景是樂觀的。價(jià)格分析2010年上半年是樓市調(diào)控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺(tái)，特別是有史上最嚴(yán)之稱的“國十條”出臺(tái)后，效果立竿見影，成交量暴減，房價(jià)瘋漲的勢頭也得到遏制，并出現(xiàn)回落的苗頭，但與去年同期相比，房價(jià)仍然相當(dāng)高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年上半年深圳住宅的成交均價(jià)大致呈先攀升后回落之勢，特別是在“國十條”出臺(tái)后，新房成交均價(jià)下跌明顯，6月份的成交均價(jià)已跌至16970元/平方米，較2月份的峰值（24195元/平方米）下降7225元/平方米，降幅接近30％，需要說明的是，房價(jià)的回落大部分的原因是緣于成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，即成交物業(yè)逐漸低端化、低價(jià)格，另一方面，新政帶來的“特價(jià)房”也是導(dǎo)致房價(jià)回落的原因之一。虛高的房價(jià)，吸引了部份的投資客，特別是豪宅市場，他們總是希望能高價(jià)出手，獲取可觀的利益，投資客的手中往往握有好幾套物業(yè)，在房源有限的深圳市場上，不少自住型買家的需求反而不能得到滿足，這就進(jìn)一步加劇了供求不平衡的矛盾。這種矛盾的加深，也進(jìn)一步刺激了深圳的樓市，加劇了房價(jià)的上漲，未來深圳樓市價(jià)格必然穩(wěn)中有升?？蛻羧后w分析根據(jù)市調(diào)得知，深圳住宅市場的客群主要有以下三大類：居家型置業(yè)者此類置業(yè)者購房的目的是為了自住，因此他們傾向于購買配套比較齊的大型社區(qū)，大型社區(qū)里的二房、三房是他們青睞的物業(yè)類型。過渡型置業(yè)者這一類客戶群大多購買小戶型項(xiàng)目，他們大多比較年輕，希望能籌足首期款供房，受到經(jīng)濟(jì)制約，這類人群往往比較看好關(guān)外小區(qū)，他們購房雖然也是用于自住，但當(dāng)條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟(jì)時(shí)，可能變賣該房，或用于出租。投資客近兩年，房價(jià)的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關(guān)注。他們一般都是再次置業(yè)，都有較高且穩(wěn)定的收入，或者原有一定的投資資本，他們置業(yè)的目的多數(shù)是為了轉(zhuǎn)手賣出賺取差額利潤。此類置業(yè)者大多鐘情于豪宅和小戶型項(xiàng)目。投資豪宅的置業(yè)者一般是短線投資，而購買小戶型的投資客多是長線投資，目的是為了獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)。（4）深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的基本判斷目前，深圳市已經(jīng)成為全國第一個(gè)沒有農(nóng)村的城市，特區(qū)內(nèi)外統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將加快寶安、龍崗兩區(qū)的城市化步伐，給深圳房地產(chǎn)注入新的活力。市區(qū)土地資源希缺，只有靠舊村改造來彌補(bǔ)，而目前舊改項(xiàng)目操作起來較為繁瑣，時(shí)間較長，難于解決土地的急需問題，而關(guān)外的寶安、龍崗兩區(qū)尚有較多待開發(fā)利用的土地，由此可以看出，今后幾年關(guān)外兩區(qū)必將成為深圳市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。隨著深圳經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，土地的逐漸減少，深圳市未來幾年對商品房的需求仍然趨旺，商品房價(jià)格總體上仍將維持一個(gè)穩(wěn)步的上升勢頭，深圳市房地產(chǎn)有著平穩(wěn)發(fā)展的良好前景。（二）寶安區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展及前景寶安區(qū)位于深圳市西北部，全區(qū)總面積713平方公里，寶安歷史源遠(yuǎn)流長，是嶺南重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉(xiāng)，現(xiàn)有各類人口總和超過500萬人。深圳市的前身就是廣東省寶安縣。1979年，中國改革開放的序幕從這里拉開。1980年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)正式成立。1982年，國務(wù)院批準(zhǔn)恢復(fù)寶安縣建制。1992年，撤縣建區(qū)，將寶安縣分設(shè)為寶安、龍崗兩個(gè)行政區(qū)，寶安區(qū)于1993年元旦正式掛牌。寶安在中國改革開放歷史進(jìn)程中扮演過重要角色，如1983年7月8日，新中國第一家股份制企業(yè)寶安縣聯(lián)合投資公司向社會(huì)公開發(fā)行了新中國第一張股票，打破了“股票是資本主義的專利”的舊觀念，成為中國證券市場的先行者?！毎?005年全面實(shí)現(xiàn)城市化，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，交通四通八達(dá)，海、陸、空多功能立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成。2007年5月，深圳市委市政府作出了設(shè)立光明新區(qū)的決定，原寶安的公明、光明2個(gè)街道的經(jīng)濟(jì)社會(huì)事務(wù)納入光明新區(qū)管理。寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是深圳的經(jīng)濟(jì)大區(qū)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，也是未來現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市——深圳的工業(yè)基地和西部中心，正建設(shè)成為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。 （1）供需分析2010年寶安區(qū)推盤情況：第一，2010年寶安區(qū)新推樓盤概況從今年7月1日起，深圳將正式擴(kuò)容，關(guān)外的寶安區(qū)也從此納入特區(qū)范疇，由于土地資源緊缺（特別是關(guān)內(nèi)），關(guān)外已成今后房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，寶安區(qū)目前的新盤主要集中在寶安中心區(qū)和龍華新城，房價(jià)在20000上下，從房價(jià)走勢來看，龍華新城與寶安中心區(qū)的房價(jià)大致相仿。具體推盤情況羅列如下：樓盤名稱：花樣年花郡（寶安中心區(qū)）開發(fā)商：深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)寶安大道與玉律路交匯處項(xiàng)目概況：占地面積:，總建筑面積:，容積率:，綠化率:38%，2027層高層住宅，共2280套。南區(qū)1178套，北區(qū)1102套，總戶數(shù):2280戶，停車位備注:共1038個(gè)車位。產(chǎn)品類型：洋房，主力戶型為2770平小戶，帶精裝修。均價(jià)：18000元/平米物管費(fèi)：開盤時(shí)間：2010年06月16日樓盤名稱：天健時(shí)尚空間（寶安中心區(qū)）開發(fā)商：深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：興華路與興華一路交匯處項(xiàng)目概況：，建筑面積50680平方米，綠化率:21%，其中 商業(yè)7000平方米，住宅35580平方米（568戶），幼兒園3600平方米（12個(gè)班），443個(gè)車位等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房、公寓，1棟29層，3棟26層，戶型有單身公寓和13房，面積區(qū)間3590平米，復(fù)式房。均價(jià)：單身公寓和13房，均價(jià)23000/元平；平層最低價(jià)21000元/平起；復(fù)式均價(jià)22000元/平起。開盤時(shí)間：2010年5月樓盤名稱：第五大道（寶安中心區(qū)）開發(fā)商：深圳市高發(fā)實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)緊鄰寶安區(qū)政府新行政中心及新體育場項(xiàng)目概況：占地面積83329平方米，總建筑面積352087平方米，綠化率45%，總共1572套，共2000個(gè)車位。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房，2棟27層、3棟24層、56棟1層、7棟2層，三期推出精裝130160平方米平層，180平復(fù)式單位，以約164178平米的純粹大宅為主，均價(jià)：22000 元/平方米物業(yè)管理費(fèi)： 元/平方/月開盤時(shí)間：2010年6月5日樓盤名稱：財(cái)富港（寶安中心區(qū)）開發(fā)商：深圳恒豐房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)寶源路與海城路交匯處項(xiàng)目概況：占地面積:19200平方米，建筑面積:54000平方米，總戶數(shù):812。地下停車位數(shù)量：1128個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：深圳西岸目前唯一集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓為一體的城市綜合體。初步計(jì)劃在內(nèi)開設(shè)一家擁有約300套房的酒店，產(chǎn)品涵蓋4080平方米的一房和兩房單位（大部分為復(fù)式）。整體均價(jià)：18000元/平方米開盤時(shí)間：2010年1月樓盤名稱：中信灣上六座（寶安中心區(qū)）開發(fā)商：中信華南（集團(tuán)）有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)西鄉(xiāng)興業(yè)路與悅和路交匯處項(xiàng)目概況：總占地面積27806平方米，總建筑面積83420平方米，綠化率65%，總共977套，共842個(gè)車停位。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：5棟高層，1棟公寓，90平方米以下小戶型單位占近80%的比例，此外有179套120135平方米的三房，以及10套TOWNHOUSE。均價(jià)：1．5萬～1．6萬元／平方米物業(yè)管理費(fèi)：開盤日期：首次開盤2009年6月20日樓盤名稱：熙龍灣（寶安中心區(qū)）開發(fā)商：深圳鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)寶安中心區(qū)甲岸路與海秀路交匯處項(xiàng)目概況：總占地面積約12萬㎡，預(yù)計(jì)總建筑面積約40萬㎡，分兩期開發(fā)建設(shè)，綠化率30%，總共1704套，共1178個(gè)停車位。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：一期2棟共9層，6棟31—32層；二期5棟為高層、復(fù)式和洋房，一期主力戶型為170㎡左右的四房和200㎡左右的五房，二期包括高層5房、復(fù)式及洋房等產(chǎn)品類型。均價(jià)：30000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)： 元/平方/月開盤日期：首次開盤2009年7月1日樓盤名稱：金地上塘道花園（龍華新城）開發(fā)商：深圳市金地新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)龍華街道布龍公路與上塘路交匯處項(xiàng)目概況：總占地面積：53104㎡，總建筑面積：153175㎡，分兩期開發(fā)，容積率：（一期）、（二期），綠化率:38%，總共1087套，停車位870個(gè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：住宅部分5棟23層，6棟24層，7棟22層。交樓標(biāo)準(zhǔn)：1棟2單元、6棟、7棟帶精裝修，其他為毛坯，主力戶型為6578平米兩房和89平米三房，輔以少量45平米一房和135平米四房。均價(jià)：20000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)： 元/平方/月開盤時(shí)間：2010年6月20日樓盤名稱：萊蒙水榭春天（龍華新城）開發(fā)商：深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)龍華二線拓展區(qū)人民路和富國路交匯處東南側(cè)項(xiàng)目概況：，建設(shè)面積565892平方米，系大型城市綜合體項(xiàng)目，綠化率35%，共3032套，2853個(gè)停車位。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房，1期536套，2期1152套，3期1344套。1期包含3棟18層和9棟3334層的住宅、1棟3層幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心和商業(yè)。2期由四棟33層高層組成，主力戶型為120160m2的三房、四房、五房，輔助少量75m2兩房、89m2三房、180250 m2頂層花園合院。均價(jià)：20500元/平方米開盤日期：2010年1月樓盤名稱：潛龍曼海寧（龍華新城）開發(fā)商：深圳市潛龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置：寶安區(qū)龍華新城西鄰新區(qū)大道，北鄰和平路，東側(cè)為上塘路，南側(cè)為建設(shè)路。項(xiàng)目概況：㎡，㎡，綠化率43%，總共2018套，1690個(gè)停車位。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：整體社區(qū)由14棟2628層的高層建筑組成，其中包括一棟28層的高檔酒店式公寓，是一個(gè)集高尚住宅、酒店式公寓、休閑商業(yè)為一體的綜合商住項(xiàng)目。6875㎡/爵士風(fēng)JS/特權(quán)空間，釋放爵士之灑脫；8789㎡/紳士風(fēng)GT/特權(quán)空間，展露紳士之優(yōu)雅；120144㎡/皇室風(fēng)KI/特權(quán)空間，彰顯皇室之尊貴。均價(jià)：26000元/平方米開盤時(shí)間：2010年5月2日樓盤名稱：萬科華府（龍華新城）開發(fā)商： 萬科企業(yè)股份有限公司項(xiàng)目位置：龍華新城金龍路與新區(qū)大道交匯處東北角項(xiàng)目概況：，總建筑面積188934平方米，容 積 ，綠 化 率38%，和院美墅3棟共21戶；聯(lián)排別墅1棟共6戶；美學(xué)高層6棟共672戶，停車位1300個(gè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：萬科華府別墅以合院別墅為主，部分聯(lián)排別墅。由三棟七合院和一棟六聯(lián)排組成，和院美墅、聯(lián)排別墅單位，獨(dú)立組團(tuán)私密化處理，類獨(dú)棟，每戶預(yù)留電梯位和單獨(dú)的車行入口，尊貴升級。 萬科華府由四棟30層高層和兩棟31層高層組成，主力戶型均設(shè)置入戶花園、超大景觀陽臺(tái)等。 起價(jià)：26000元起物業(yè)管理費(fèi)：開盤日期：2010年4月27日第二，2010年上半年寶安區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售情況2010年上半年，深圳共有31個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，%；其中商住項(xiàng)目28個(gè)，%；辦公項(xiàng)目（含工業(yè)辦公）4個(gè)，%；，%。新增商品住宅項(xiàng)目中有18個(gè)項(xiàng)目套均面積在90平方米以內(nèi)，%，其中又有13個(gè)套均面積低于80平方米，%。從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，住宅占77%，其次是寫字樓（含工業(yè)辦公），比重為10%，商業(yè)用房均為裙樓商業(yè)，比重僅5%。與第一季度相比，住宅比重有所下降了，其他用房面積比重有所上漲，其他用房主要是酒店、商務(wù)公寓。2010年上半年，深圳新增商品住宅進(jìn)一步向特區(qū)外集中，上半年入市的31個(gè)新盤中7個(gè)分別在特區(qū)內(nèi)、24個(gè)位于特區(qū)外，占全市五成以上，熱點(diǎn)區(qū)域龍華共有5個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，高于特區(qū)內(nèi)累計(jì)新增面積。，%，但是實(shí)際銷售中，多個(gè)項(xiàng)目采取戶型組合的方式，三房、四房占據(jù)主流，如水榭春天、萬科金域華府。第三，2010年上半年寶安區(qū)的實(shí)際銷售情況根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年上半年，深圳累計(jì)成交商品住宅14519套，%，商品住宅整體成交均價(jià)約為21044元/平方米，%；寶安區(qū)2010年上半年共成交新房4226套，%，成交均價(jià)為20220元/平方米，%，主要是受萬科金域華府、熙龍灣以及觀湖園的拉升影響。從批準(zhǔn)預(yù)售和實(shí)際銷售的情況來看，寶安區(qū)2010年上半年住宅市場因受政策調(diào)控影響，批準(zhǔn)預(yù)售面積大于實(shí)際銷售面積，短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求的局面，屬短時(shí)間歇狀態(tài)，深圳都市的發(fā)展歷程和房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗(yàn)告訴我們，深圳依然擁有龐大的消費(fèi)群體，他們都在持幣觀望，或者在等待利好政策出臺(tái)，或者在等待價(jià)格回調(diào)后的最低價(jià)位，都希望從調(diào)控政策中獲得利益，等待更合適的時(shí)機(jī)，獵取更低的切入價(jià)位。雖然銷售有所下降，但房價(jià)卻穩(wěn)中有升，從長遠(yuǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)來看，寶安區(qū)地域?qū)掗?，土地資源遠(yuǎn)勝于特區(qū)內(nèi)，在高企的房價(jià)下，稍為偏離市區(qū)更能搜尋到較為合適的性價(jià)比和理想的生活環(huán)境，總之，寶安區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景是非常樂觀的。寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)的發(fā)展前景及未來樓市預(yù)測觀瀾街道地處深圳市北大門，寶安區(qū)東北面，建成區(qū)面積22平方公里。觀瀾屬亞熱帶海洋性氣候，四季溫和，雨量充足，環(huán)境